美國加州房地產稅（八）

                             美國加州房地產稅（八）

       房地產作為長期投資的資產包括個人自住房（第一和第二套）以及其他任何形式的房產，當出售這些資產時麵臨一個資產的增值和貶值，增值部分是被征稅的，貶值部分則可以抵稅。在美國有句老話：除了死亡和交稅再沒什麽是一定的。美國稅率有三種，1，遞進式稅率，所謂遞進就是指收入增加稅率增加，高收入按更高的稅率征稅，低收入按低稅率征稅；2，數額式稅率，指按不同數額確定的稅率；3，固定式稅率，不管收入或數值多少稅率是一定的，例如地產稅。如何計算房產在出售時的增值或貶值，通常的計算方法為：出售價格－銷售費用（比如經紀費）－最初購買的價格－維修裝修或加建的費用，不過有折舊抵稅紀錄的還需加上折舊的數值。例：10萬購買的房產4年後折舊為8萬並賣掉，期間裝修費用為3萬，最後出售價為16萬，出售時的各種費用為8千，那麽增值為16－0.8－3－8＝4.2萬。

        為了避免過多的房產增值稅，在交易中可以通過交換房產以到達不交稅或少交稅的目的，這就是Exchanges Section 1031。交換房產可以被認為是易物交易，沒有現金或少量現金出現在交易中，從而到達避稅的目的。可交換的房產一定要比較"像"，但不一定有相同的用途、質量或等級。交換可以是雙方房產價值相等的直接交換，也可以是價值不等一方付給另一方現金差額的交換。直接交換不用交稅，有差額的交換就需要交差額部分的稅，所以根據雙方房產的價值交換可能不交稅或是部分交稅。

例：老王擁有一處房產基本價值9.5萬，市場公平價值為12.5萬，他交換成另一市場公平價值8.5萬的房產，老王得到3萬現金和一個1萬的4年期貸款，按照聯邦稅法，老王隻要為那3萬現金交稅。

       事實上交換是買和賣這兩個交易同時發生在一次交易中，從而極大地避免了各種交易稅和增值稅，尤其是對於擁有大量出租物業或是商業建築的投資者，他們每年的收入稅很高，所以更傾向於在交易中選擇交換這種形式，同時交換這種交易形式的存在，也使得高收入人群青睞投資房地產業。

（本文所講述僅為概念和理論，具體操作請谘詢執照會計師或律師，待續）