美國加州房地產稅（四）

                                   美國加州房地產稅（四）

       如果有人認為他的地產估價不正確可以上訴到地產所在地的公平委員會（Board of Equalization，縣地產評估上訴委員會），大多數縣受理時間為每年的7月2日到8月26日之間。經過委員會考慮也許會降低估價，也許會提高估價或是從新評估。在一些小縣，縣管理委員會（County Board of Supervisors）替代了公平委員會受理上訴，而有些大的縣專設有稅務上訴委員會（Tax Appeals Board）。這些政府機構隻是對單個地產的評估做出判定，沒有決定稅率的權利。

        每年6月8日之前縣地產稅征收員會公布未付地稅的地產，這也是該地產預拍賣的通知單。嚴格地說這隻是一次警告（Book Sale），是一個為期五年贖回的開始。在五年之內地產稅不能償還，地產歸政府暫時所有。拖欠包括地產稅、利息、費用和罰款，如果業主不能一次付清，可以按五年分期付款。征收員會出具收據（Certificate of Redemption）用於證明地稅已付。

        如果五年之後地稅沒有付清地產歸政府暫時所有並進入拍賣程序。自住房的房主將被驅逐，而商業物業的房客按租約繼續居住，政府隻是追討所欠地稅不能將物業據為己有。在公共拍賣會上隻要沒有賣出，原業主都可以償還所欠贖回房產。縣地稅征收員在公開拍賣會上將地產賣給出價最高的買主，或是委托地產經紀人代理拍賣，最低起拍價由征收員製定並由縣管理委員會批準認可。所有這樣的拍賣會都是現金交易，不接受地產抵押貸款。購買者將得到一個地稅拍賣轉讓契約，對於地稅拍賣的地產大多數的產權保險公司會在一年以後提供產權保險。為避免意外購買者一般是通過法庭判決明確產權。比較常見的是地產經紀人的代理拍賣，經紀人（Listing Agent）通過網站公布信息和參觀日（Open house），以及遞交Offer的截至日期。買家可通過自己的經紀人（Selling Agent）填寫Offer報價，也可直接委托Listing Agent 報價，經過Listing Agent 的匯集和縣征收員的協商確認一家中標買家，隨後在網上公布法庭開庭時間地點，在法庭上所有買家還有一次競標機會，避免了暗箱操作。（待續）