美國加州房地產稅（二）

                                       美國加州房地產稅（二）

        加州房地產稅是以100%的買賣交易價格或公平的市場價格（哪個高按哪個）加上每年2%的增長為基數，最遠追溯到1975年3月1日，稅率為1%加上當地公投表決的特殊稅率。每年的一月一日房主都會收到一個新的估價，房產轉讓和新建房會在下一個月的第一天之前評估，評估員在45天之內填寫一個產權變更文件。

       何為特殊稅，特殊稅是由市議會(city council)或縣管理委員會(county board of Supervisors)確定經公投表決，為了特殊的市政建設而征收的稅，例如修建道路、汙水道、灌溉或雨水道等。征收特殊稅的辦公室被稱作特殊評估區委員會(Special Assessment District Board)，根據州法律任何自治市或縣均可建立這樣的委員會征收特殊稅。就像一種規矩每個區會發行自己的債卷去資助那些建設和修繕，例如供水係統、停車場、路燈以及其他各種市政設施，同時區委員會征收所有土地上的特殊稅來償還通過債卷借來的錢。這樣這些稅就組成了一種土地上抵押權(Liens)直到付完，區委員會有權優先於其他私人抵押的拍賣，也就是說拍賣款首先償還地產稅和特殊稅。

       街道建設1911法案(Street Improvement Act of 1911)也是一種特殊稅，發展商隻能通過此法案建設街道和汙水係統，不能購置土地。Mello-Roos Liens 是另一種形式的債卷，Mello-Roos Community Act (法案) 可以使市政府繞開加州13號議案的限製征收地稅用於市政建設和維護，在地稅賬單中顯示為一種特殊稅。這對發展商是個福利，他們可以得到財務支持，市政府也不必擔心13號議案的限製，同時如果發展商的項目出現問題，市政府也可合理合法拍賣他們的地產。特殊稅在房產買賣中必須公開不得隱瞞。（待續）