美國加州房地產稅（一）

                    美國加州房地產稅（一）

    在美國房產的所有者每年都要為他們的房產交稅，另外在買賣或贈予的交易中還要繳納聯邦稅和交易稅。這些稅在房地產交易中經常是首先考慮的因素。一個市(city)或一個縣(county，通常幾十個市組成一個縣)最主要的財政來源是地產稅，地產稅是根據地產的價值而確定的稅收，半年或一年一繳納。這種稅也被稱作從價稅（從價稅--根據財產的價值按比率確定的稅），所以說地稅是基於個人的承受能力而征收的，換句話說，既然有能力賣的起房自然也能付得起地稅。

    既然是從價稅，價從何來，每次交易的價格或市場價，哪個高按哪個征稅。所謂市場價是由縣裏的估價員每年的評估而來，估價包括土地、建築物以及用於商業活動的動產。縣估價員評估縣和市的地產，隻有一小部分的市自己估價，例如洛杉磯縣帕薩迪納市有自己的估價部門，而舊金山很特殊，縣和市雙重評估。通常除了政府所有的物業，商業物業的有形資產（不包括庫存）是被征稅的，而無形資產比如信譽、口碑、商業機會等不征稅。縣估價員估價，縣管理委員會製定稅率，縣征收員征收地稅。沒有付清地稅的房產征收員有權要求拍賣收繳地稅，拍賣所得除繳納地稅外還有結餘，會退還給原業主。

    加州地稅稅率製定涉及到加州13號議案，加州13號議案限製了地產稅的稅率不能超過1%，以1975年3月1日的市場價為基準，每年市場價遞增按2%計算。如果有變動還是需要評估，比如裝修擴建等，1975年以後興建的房屋要加上累計到當年的市場價差值。不過不同的地區由於公眾的投票表決稅率有所不同，但迫於13號議案稅率變化不大。城市發展需要錢，於是一係列的五花八門的和地產稅有關的特殊稅就出現了，這些稅在房產買賣中必須公開不得隱瞞。（待續）