Irvine 買房記（一）

先提一下San Diego, 自從我2012 年8 月去了以後，就義無反顧的愛上了這個城市。所以就開始讓老公去這個地方找工作，最後居然在irvine 找到了工作，雖然有些失望，但也不得不接受，好在irvine 離San Diego 隻有一個小時。

因為已經有了先愛，所以剛來是用挑剔的眼光來看的，San Diego 吹著小海風在城市中行走的浪漫感覺沒有，San Diego 有很多孩子可以玩的公園，Lego land, 還有兩個大的動物園，包括那個有名Safari 野生動物園，我兩個兒子非常喜歡。但打聽了一下，似乎當地的人對irvine 很自豪，所以就去網上做了功課，這個是我的長項，發現irvine 居然是CNN money 評選為美國最適合居住的城市第6 名，我新澤西的房子所在的小鎮是第十三名，還有華爾街日報評選2013 全美經營最好的城市就是irvine . 整個irvine 基本上都屬於Irvine company 管理。包括出租公寓和開發商開發在賣的新房，以及所有的出租商鋪。

Irvine 的位置。在橙縣，每個城市距離都很近，比如從irvine 到new port beach, 開車隻用10分鍾，去加州的disney 樂園Anaheim 隻用15 分鍾。到西岸最大的購物中心South coast plaza 隻有10分鍾。到san Diego 隻有一個小時，到洛杉磯機場也是不到一個小時的距離，比較了San Diego 和 Irvine 的房價，發現Irvine 的房價高出San Diego 很多。說明Irvine 的地理位置應該是是個很大的優勢。

Irvine 的天氣。去年我剛來Irvine 時，是7 月份，新澤西的天氣是100 度， 但irvine 天氣居然有些初夏的感覺，涼涼的，傍晚的時候居然要穿個薄外套。也就是中午稍微熱一些，但不是東岸那種悶熱，是陽光暖暖的清爽的熱。真的不需要空調，我們住在公司給我們提供的公寓裏，從來到現在將近一年了，溫度一直保持在68-72 度之間，我想好天氣也是這個地方吸引人的一個原因吧。

Irvine 的學區。 irvine 是全美公認的好學區所在城市，因為學校基本上屬於irvine unified, university high school 和 northwood high school 在整個加州甚至全美國的學校中也是排名在前，我在網上研究了居然亞裔在這幾個學校占75%，似乎全美國所有的學校好學區都是這種現象，新澤西的basking ridge 基本上成了中國人和印度人小鎮了。

irvine 的房價。我比較了2005 irvine 房價的走勢，一個Woodbury 新社區2800 Sft 的房子2005 年買價是95萬，在最低點2011底是90萬左右，但在2013 年要價是128 萬，市場價也就是120萬左右。而我新澤西的房子在2006 年最高峰是140 萬，我是2010 年100萬出頭買的，現在100萬也勉強賣不到。如果再比較2000 年西岸和東岸的房價，irvine 的房價比新澤西低的更多。說明Irvine房價是一直上升趨勢，而東岸的房價從2006 年由於華爾街前幾年裁員和大藥廠裁員導致了有下降趨勢。但隨著美國經濟複蘇，東岸房價肯定會緩慢上升。還有一個影響Irvine 房價的原因就是外來移民的增加，南加irvine 應該是中國人最喜歡的城市之一，因為我一直關注中國的房產，所以經常去上搜房網，以及國內一些出售美國房子的網站，發現賣的最多的就是irvine 的新房。但有些房子信息明顯錯誤，比如city 標注的是Irvine, 但事實上其他城市。這也是我寫這篇文章的原因。

irvine 房子的區域。 來了以後，在網上研究了幾個區域，主要是看新房子，因為我這人實在受不了老房子的戶型和味道。當時開盤的有stonegate 和 cypress village, Woodbury, 還有portal spring 都是屬於Irvine company. Cypress village 位置最好，去哪裏都很方便，有個戶型房子我很喜歡，是Magnolia , 最大戶型，2800sft, 設計的一個房間在一樓，還有一個Full 衛生間。最適合有老人的家庭。很寬敞明亮。

當時是2013 年7月，irvine 的房市是最火熱的時間，每個售樓處的sales 人員都是很不耐煩的說已經sold out ，並且還問我是不是現金買，要等下一期，而且還要排隊，還有不知道會排到什麽時候，所以為了買到房子，我就在所有的地方都排上隊。並每個星期去問是否排上我們了，功夫不負有心人，最喜歡的magnolia, 因為排在前麵的人去旅遊了，聯係不上，所以有一套空出來了，我們馬上就簽了這個房子。2014 年4 月交房子。

簽了這個房子，因為我當時回到新澤西處理我新澤西賣房子的事情，irvine 的新房子也有一係列的文件要做，當然在限製的期限內，也可以取消合同。新澤西的房子發生了變故，買家房屋檢查後，要幾萬回去，我不同意，所以有可能這個deal 會失去。因為兩邊都是100多萬的房子，我不能hold 兩個大房子，所以在最後一刻，我們不得不放棄了irvine 的房子。

現在看來是對的，我是基督徒，我認為一切事情都是神安排的。放棄那個房子的好處是

1那個房子是所謂的California court, 開發商為了把寸土寸金的加州土地用到極致，也就是四家在一個小方塊中，四家共享車道，這種房子如果有客人來，車子都不知道停在哪裏，非常不方便。在新澤西東岸我們肯定沒有聽說過這種情形。

2 cypress village 離高速很近，5 號就在不到1mile 的距離，還有以後這幾條路要南北貫通，更是交通密集之處。

3 學區，這個小區要建一個新小學，那新小學怎麽樣也不知道。另外高中學區是irvine High school , 這個排名在university high, 和northwood High school 之後。

4 最貴的房子就是100萬出頭，有很多公寓，以後學生生員質量無法保證。

5 隨著冬天淡季到來，存量房的增多，市場價格有下降趨勢，在這裏提一下，盡管irvine 天氣四季如春，沒有冬天，但9月份後，學生開學後，一般有孩子的家長就不看房子了，因為一旦換房子就有換學區的問題。美國全國的房價都是這種趨勢。
當然這個房子也有優點
1 地理位置方便，高速就在旁邊。離市區近。適合投資用於出租
2 房子大，明亮，戶型好。3 以後要在社區裏建中學，是唯一有中學的社區，學生走路就可以上小學和中學。

但既然放棄，就多想一下缺點，這樣就心理平衡一下。在研究irvine 房子的過程中，我的發現是
1 公寓和town house 也就是連體別墅增長最慢，很多2004 年65-70萬買的房子，現在買到62萬左右都很難。這可能和irvine 寸土寸金的土地有關。
2 university high school 區域的房子增長比較快，比如turtle rock area , 還有quail hill , 在2003 年120 萬左右的房子現在要將近200萬。turtle rock 房子太老，戶型結構也不好，但即使這樣，$120 萬也買不到2200Sft 以上的房子。

我最喜歡的區是turtle ridge 這個社區，房子都在山頂上，地也很大，房子也很新，小區入口是象莊園一樣的大鐵門，很是壯觀。去年冬天時有幾個3400sft 的房子很多降價隻要180萬，放在市場上很久，有一個剛降到160萬，三天就賣出去了，這個區域的HOA 非常貴，要$400-$500 之間每個月。但買了的確保值和升值。我去年在auction.com 發現了一個銀行要拍賣的這個區的房子，3000sft, 地有9000Sft, 有山的風景。才70萬起拍，一個星期拍賣結束，市場價應該至少$180萬，因為我一直monitor 市場，所以list 當天就發現了，馬上給list agent 發了信詢問詳細照片。房子狀態很好。我聯係了幾個朋友準備一起拿下來去，我們的底限是$120萬，如果超過這個價錢就放棄了。結果居然洛杉磯附近的很多投資人在這短短的幾天內都知道了，房子居然被bid 到150萬以上，後來聽說最後成交價是170萬左右。剛看了一下現在的listing, 居然2400Sft 的房子要價200萬？看來去年冬天是個買房的好時機。可惜資金有限。下圖是45 crimson rose, irvine, 92603, 剛上市，要價是$210萬。

3 有些房子雖然在irvine， 但學區不是irvine 的學區，比如 92612 一些漂亮的公寓房子價錢相對比較便宜，但學區居然是Santa Ana , 還有一些房子zIp code 是92602 ， 在irvine north park 區域，3000sft 的房子價錢隻有100萬出頭，後來發現學區是鄰近城市Tustin.

4 租金非常便宜，50 萬美元的房子隻能租$2000， 70萬美元才能租$2800， 90萬美元的房子隻能租$3700。

        
作者: Lily Zhang     來源: vivdda博客