買房前要做6個月甚至更長時間的準備

(1) 發現自己的需要

草擬一個條件表，區分哪些是你買房“必須要有的條件（Must have）” 而哪些是“錦上添花的條件（nice to have）”。比如單身無孩的買客可能傾向於買一個上班交通方便的房子；而有孩家庭的買客可能偏向於買“學校好”“帶院子”的獨立別墅，而投資者希望買大學附近的房， 以房養學或收取租金。

(2) 預算和尋貸
你也許曾聽到過這樣的故事：買家籌足頭期首付款down payment之後, 找一個貸款人開一張pre-qualification letter 或者pre-approval letter， 然後就忙於看房了。一直忙了2，3個月之後，買房合同（Purchase & Sales Agreement）也簽了，房檢費用也花出去了，定金給出去了， 最後房貸申請卻被銀行拒絕！這就意味著前功盡棄，白花錢。
為了避免象這樣地徒勞，我建議你開始看房之前（或在了解房市房價的同時），找銀行的貸款顧問或美國住房和城市發展部（U.S. Housing and Urban Development）詳細探討有關下列這些問題。
- 在種類繁多的貸款產品中，自己的硬條件更適合哪一類貸款要求？
-獎金和Part-time的薪水可不可以來作貸款？
-持哪一種Visa和工作簽證的人的薪水可算做貸款？
-信用分數夠高嗎？
-需要提前多久把頭期首付錢down payment放到自己的賬號裏？
-國內親人親戚給的禮錢該怎麽做手續？
-有沒有2年繳稅記錄？
-除了頭期首付款之外，還必須要額外湊足其他什麽金額？
-月薪在支付完每月的各種債務和賬單之後， 所剩的錢大約還可以承受多少房貸月供？
-應該作什麽樣的債務/資產調整才能才能改善貸款條件？才能多貸一些款？

(3) 我的月供能力可以買什麽上限的房價？
經紀人可以提供一些資料幫助買家估計大約的買房預算。 但現實中經常是計劃跟不上變化，買家喜歡上的房子下往往是超過最初預算（budget）的房價範圍， 因此我也建議你問一問貸款顧問有什麽創意的貸款建議。
“貸款利率”和“按揭年限”這2個變量也直接影響到你的購房能力。雖然有些經驗之談說：房價上限是年收入annual income的5倍到6倍之間，但看你有沒有其他債務比如車貸和學生貸款。在此我要提醒的是，貸款一定要量力而為， 否則會因還不起貸而麵臨被銀行收走房子拍賣的處境。你不妨請貸款顧問替你多做幾個假設: 在各種利率和按揭年限的組合下， 我的還貸能力能買得起什麽價格上限的房子？ 如果一早就明白這些， 可提高效率。

(4) 挑選房子靠自己，還是靠找經紀人幫忙選房？
許多人希望能省則省，想像若能自己直接去和屋主接洽，就可以省了一筆中介費，但買房子的過程複雜又繁瑣，交易的金額龐大，還可能遇到沒有預料到的難題（issues）。 一般民眾若不是房產專業人士，往往會耗費許多時間去自學，效果也不一定盡如人意。
經紀人協助挑選的房子可能比買家自己挑選的更有價值（雖然這價值也許要等到出售的時候才能兌現，或者在搬進去之後更能節約維修/維護費）。經紀人經曆得多，查勘過不同價位層次的房子， 可幫助買家判斷房工程質量和配置的好壞，可以預警一些潛在隱患（讓你買下之後避免花額外的維修費）。 價格談判方麵，解決糾紛方麵經紀人也有不同層麵的理解和人脈。
此外， 經紀人受到過培訓， 明白房產交易中需要遵從的法規和code， 他們中有的人可以接觸到數據庫，信息靈通，對房市房價更了解。
我認識一些曾自助交易過房子的人， 等到需要買賣第二個房的時候， 還是重新啟用了全職經紀人來幫忙。 曾有一個人在自助交易之後，開始明白經紀人的工作量了， 他在電郵中寫道：“通過自己操作一遍， 現在才明白要感激經紀人所付出的，工作量實在多!!! (I now have a great appreciation for what brokers do. SO much work!!!)”

 作者: Bin Lu