關於買房競價的技巧

關於買房競價的技巧這個問題,是文文MM提出來的，討論得很激烈。雖然這個話題，最有發言權的是房產經紀人，因為他們買賣過很多房子，競價過程見得多了，所以有許多技巧可談。這裏經紀人不少，你們有空多談！

但我作為投資者，買賣過自己的房子，是最終的買賣交易決策者，也有自己的觀察角度，寫出來，供大家討論。

首先，你看中的房子，別人也會看中，multiple offer是十分常見的情形，在這種情況下賣方大都會給買家們發個通知，讓再出一個“best offer”，這就是文文說的第二輪廝殺。我認為，賣方讓大家提“best offer”的主要原因，不是因為他們在第一輪無法做決定，而是想哄抬價格。這多半是賣家的標價策略，就是標一個比市場價低價格，吸引多個買家競價，然後通過競價提高價格。買家不太多時，一般是通知所有買方做“best offer”，買家多時，也有作篩選後，隻通知賣方認為有競爭力買家們做“best offer”。在這種情況下，除了你Agent的溝通能力之外，競價的技巧似乎變得重要起來。

比如在你想offer的價格上加一個零頭尾數，這樣就比那些喜歡offer整數價格的人有一點點價格優勢。或者更聰明的，加個Escalator clause，既在設定的範圍內，給一個低價，但同時設置一個比最高的offer價格再高一個尾數的動態價格，由於並設定了一個cap，可以防止失控。還有，選在最後一刻遞offer以防止賣家以你offer為基點抬高價格，等等。

但是，實踐經驗表明，這類競價的技巧都屬於花拳秀腿，聽起來似有道理，雖不是完全沒有用處，但實際上確實用處不大，有時甚至有害。因為人家賣房不是買小菜，賣方最關注的不是價格上的幾百甚至幾千塊錢差別。

賣家最最關注的是以下幾個方麵：

第一是買方是否能夠有能力購買（現金還是貸款，經濟實力如何），貸款公司的pre-qualification letter是不夠的，要主動提供你的經濟實力證明，如銀行報告——表示有頭款。還有收入證明——表明有貸款實力。因為一旦簽約，房子就被你綁住了，如果貸不了款，買賣不成，損失不是幾百甚至幾千塊可彌補的。所以，賣方不在乎你那個零頭，這就是為何現金offer總是有很強的競爭力，可以低價買到房的原因。

第二是賣家要看合同條件是否容易滿足。contingency 越多，就越不容易滿足。其中，inspection contingency 是讓賣方最害怕的一樁。因為，購買價格可能由於inspection的後的維修而大打折扣。所以，有的賣家寧願把房子賣給出價低但取消了inspection contingency的買家。我自己買房，常選no inspection contingency，對不放心的物業，做inspection 為自己留底，不要求對方修理。

第三是心理層麵的，賣家要看買家是否容易打交道，是否有誠意，是否過於機巧。賣方最怕碰上糾結於雞毛小事的買家，優柔寡斷，患得患失，合同簽了，房子退出市場，折騰許多時日，提出許多要求，可到最後一刻找個末須有的理由退出合同，然後糾纏於定金歸還之類，這會讓賣方生不如死。所以，有經驗的賣家在看到買方在過分使用競價技巧時，會對你有戒心。從而無視你給那個零頭尾數的誘餌。

總之，買房，出個你認為合適的初始價格，然後在談判中加到你的底線，別被競價態勢衝昏了頭腦，要把住自己的底線，買不到拉倒。對你真正喜歡的房子，尤其是自住房，多出幾萬也值得。別寄希望於玩價格技巧，拿不到房子不是技巧不夠，而是其他方麵的原因。

 ——萬楓