萬楓的博客
喜歡胡思亂想，想過的事，忘了，隔不久又會重新想一遍，為此浪費很多寶貴時間。建個博客寫下來，免得忘了。
正文
搶房時刻 你別忘了馬太效應
在目前房地產市場一片低迷的環境下，撿便宜貨成了一種潮流和時尚。很多投資者熱衷於搶購地區不好，價格低廉 ，狀況很糟的法拍房產。
購買法拍房產操作上的一些問題，幾位大師已有妙文，讀了受益匪淺。現在我想和大家一起思考的問題是：在購房時是應該購好地區裏相對價格較高的房產還是應該去差的地區去購買價格相對較低的房產？
先說一個身邊的一個真實的例子。早在1997年，A君花20萬美元在本地的一個好學區，購買一獨立屋。 那時好學區裏的相同條件的房子比其它區域價格高2萬元左右。A君的朋友B君認為多花這兩萬不值，房子要漲都會漲。於是在另一個區域花不到18萬元，買了一座建築年代更近大小差不多的獨立屋。但到了2006年，A以60萬出售了他的房產，而 B的房產當時的市價隻有45萬。就是到了2009年的今天，A的這一房產仍估價在50萬以上，而B的房產已是35萬左右。
這其實是一個普遍的現象，好學區的房子漲得快，卻跌得慢，而壞學區的房子漲得慢，卻跌得快。這就是所謂的“馬太效應”原理。 “馬太效應”這個詞，是美國科學史研究者羅伯特-莫頓（Robert K. Merton）發明的。他發現越有聲譽和越有研究經費的科學家就越容易獲得更高的聲譽和更多的研究經費。於是，他根據《馬太福音》裏的：“凡有的，還要加給他叫他多餘；沒有的，連他 所有的也要奪走。” 這句名言，把這種社會現象，命名為：“馬太效應”。
“馬太效應”原理對房價的影響，除了上麵的例子裏，好區更好和壞區更壞之外，還表現在，在同一地區裏，獨立屋比TOWNHOUSE升值快，TOWNHOUSE又比 CONDO升值快。
“馬太效應”原理對房產出租也有很大影響。購買價格相對高的房產，提高租金門檻，得到的是高質量房客。經驗表明，月租為$2000以上的房客，工作穩定，經濟條件良好，受教育水平高，房裏屋外管理得比較整潔，你幾乎不會為收房租發愁，他們一般都是從銀行每月自動劃撥，也比較好打交道。
而用相同的價格，雖然可以分別購買兩到三處價格低廉的出租房產，那些地區除了治安狀況較差之外，你得到的大多是低質量的房客。經驗表明，月租金在$1500以下的房客，容易出狀況，你的噩夢也就這樣開始了，房租拖欠時有發生，很不容易搞壞的設備，一一將它們搞壞，原因是不懂和野蠻操作，外加故意破壞。你開始同情和理解黃世仁，你可能很快會變得比黃世仁還要黃世仁。半夜雞（機）叫（手機叫）時有發生，不論你是周扒皮還是長工，你都得起來想辦法。你將會有很多學習修馬桶和爬房頂的機會。這一點，我想壇子裏大大小小的房東們都深有體會。
經網友提醒，我又想起一則成語故事，叫：百萬買宅，千萬買鄰。說的是南朝時期的一暫時下崗的官員宋某，花一千一百萬買下當時的名人雅士呂僧珍旁邊的一座宅院。呂僧珍問他為什麽出如此的高價，宋說：咱隻花一百萬買的這個宅子，另外花的那一千萬買的是你這個鄰居。這叫好鄰居和好地段千金難買。這個故事說的其實是同樣的一個道理。
當然，購房的決策應當受到許多其他因素的製約，比如實力，比如時機，等等。所以，本文提到的隻是許多考慮因素中的一種，不可片麵對待。——萬楓
2009-07-19 回答: 某大對萬楓的“搶房時刻 你別忘了馬太效應 ”分析
首先，某大是一位大家（包括本人）公認的職業房地產和股票投資專家，你的貼中包括了很多的經驗和看法都是十分有道理的。本人很佩服。不過，某大和別人討論問題有一個特點，就是毫無例外的把所有何自己意見不同的一方，定義為“業餘”，“不聰明”，或者“投機者”。 所以和某大交換意見，首先要過這一關。本人沒問題，因為本人就是一個業餘投資者，有自己的工作，不想花很多時間在投資上。所以，我希望某大能站在業餘投資者得立場上給於指導。好，現在，就你看法再作請教：
你說Professional investors focus on cash flow, but amateurs tend to focus on appreciation。我覺得不論業餘和職業投資者都在乎兩者，cash flow是前提，所以2003年後我在美國沒有買過房產。另外，有些職業投資者反而專們focus on appreciation，如flippers.所以，你的貼標簽的法子不能令我信服。
關於Case-Shiller curve，如山兄已經提到，指數的變化受不同麵積房屋的組成變化的影響較大，有時會誤導你。另外，我同意田甜的說法，不同地區不同時間段，各類房屋增值的幅度會不一樣。我的觀察一樣受到我所在地區和所參考時段的局限。你的觀察也會受到同樣的局限。
我同意TH 和 CONDO租金/房價比，要比獨立房高，但是你花在管理房客方麵的時間和精力會更多，對於我們業餘的來說，我寧願損失點租金，擁有一個沒有麻煩的高端房客，而不願獲得高一點的租金，但對付3個trouble makers.我們畢竟有自己的正常生活，不希望別人打擾。
我所在的地區，便宜的地段很多，房價很便宜。居住者不是西語係的老墨，而是黑人兄弟，那些地方到處是boarded houses，毒販猖獗，安全很糟。 對於我這業餘的來說，我不願我的生活和那裏發生任何關係。
另外，當Agent告訴你看的房子可以租多少多少，那是毛估的。這裏，我知道的一位，在黑人區5萬買了一3b的TH，Agent說可以月租1000。買後花3萬多修理，卻租不出去，後來租了500，但房客付了三個月就不付了，麻煩開始了，可憐的書生對付這類事情的痛苦可想而知。後來周圍又發生幾次 break-in.整個街道敗落加速。所以，有朋友建議，要做就得整片買下一個和幾個block,翻新整個街道形成氣候才行。否則別涉足這樣的地區，我覺得有道理。
總的說來，我的那篇東西是想談談對強者恒強的體會，這是我自己相信的一種理念。就像買股票，前些日子，你某大號召大家買GM，是你的熱心。但你也得允許人家不買，不買不一定就是傻帽等等。房子的事，同樣，你號召大家買差區的便宜房產，也是你的熱心，但你也得允許人家不買，不買不一定就是傻帽，各人的情況不同。
我這是一個業餘房產投資者的“業餘”想法，請繼續斧正。我相信和你的討論對我本人學習投資有很大好處，我希望別人能說服我。
在目前房地產市場一片低迷的環境下，撿便宜貨成了一種潮流和時尚。很多投資者熱衷於搶購地區不好，價格低廉 ，狀況很糟的法拍房產。
購買法拍房產操作上的一些問題，幾位大師已有妙文，讀了受益匪淺。現在我想和大家一起思考的問題是：在購房時是應該購好地區裏相對價格較高的房產還是應該去差的地區去購買價格相對較低的房產？
先說一個身邊的一個真實的例子。早在1997年，A君花20萬美元在本地的一個好學區，購買一獨立屋。 那時好學區裏的相同條件的房子比其它區域價格高2萬元左右。A君的朋友B君認為多花這兩萬不值，房子要漲都會漲。於是在另一個區域花不到18萬元，買了一座建築年代更近大小差不多的獨立屋。但到了2006年，A以60萬出售了他的房產，而 B的房產當時的市價隻有45萬。就是到了2009年的今天，A的這一房產仍估價在50萬以上，而B的房產已是35萬左右。
這其實是一個普遍的現象，好學區的房子漲得快，卻跌得慢，而壞學區的房子漲得慢，卻跌得快。這就是所謂的“馬太效應”原理。 “馬太效應”這個詞，是美國科學史研究者羅伯特-莫頓（Robert K. Merton）發明的。他發現越有聲譽和越有研究經費的科學家就越容易獲得更高的聲譽和更多的研究經費。於是，他根據《馬太福音》裏的：“凡有的，還要加給他叫他多餘；沒有的，連他 所有的也要奪走。” 這句名言，把這種社會現象，命名為：“馬太效應”。
“馬太效應”原理對房價的影響，除了上麵的例子裏，好區更好和壞區更壞之外，還表現在，在同一地區裏，獨立屋比TOWNHOUSE升值快，TOWNHOUSE又比 CONDO升值快。
“馬太效應”原理對房產出租也有很大影響。購買價格相對高的房產，提高租金門檻，得到的是高質量房客。經驗表明，月租為$2000以上的房客，工作穩定，經濟條件良好，受教育水平高，房裏屋外管理得比較整潔，你幾乎不會為收房租發愁，他們一般都是從銀行每月自動劃撥，也比較好打交道。
而用相同的價格，雖然可以分別購買兩到三處價格低廉的出租房產，那些地區除了治安狀況較差之外，你得到的大多是低質量的房客。經驗表明，月租金在$1500以下的房客，容易出狀況，你的噩夢也就這樣開始了，房租拖欠時有發生，很不容易搞壞的設備，一一將它們搞壞，原因是不懂和野蠻操作，外加故意破壞。你開始同情和理解黃世仁，你可能很快會變得比黃世仁還要黃世仁。半夜雞（機）叫（手機叫）時有發生，不論你是周扒皮還是長工，你都得起來想辦法。你將會有很多學習修馬桶和爬房頂的機會。這一點，我想壇子裏大大小小的房東們都深有體會。
經網友提醒，我又想起一則成語故事，叫：百萬買宅，千萬買鄰。說的是南朝時期的一暫時下崗的官員宋某，花一千一百萬買下當時的名人雅士呂僧珍旁邊的一座宅院。呂僧珍問他為什麽出如此的高價，宋說：咱隻花一百萬買的這個宅子，另外花的那一千萬買的是你這個鄰居。這叫好鄰居和好地段千金難買。這個故事說的其實是同樣的一個道理。
當然，購房的決策應當受到許多其他因素的製約，比如實力，比如時機，等等。所以，本文提到的隻是許多考慮因素中的一種，不可片麵對待。——萬楓
2009-07-19 回答: 某大對萬楓的“搶房時刻 你別忘了馬太效應 ”分析
首先，某大是一位大家（包括本人）公認的職業房地產和股票投資專家，你的貼中包括了很多的經驗和看法都是十分有道理的。本人很佩服。不過，某大和別人討論問題有一個特點，就是毫無例外的把所有何自己意見不同的一方，定義為“業餘”，“不聰明”，或者“投機者”。 所以和某大交換意見，首先要過這一關。本人沒問題，因為本人就是一個業餘投資者，有自己的工作，不想花很多時間在投資上。所以，我希望某大能站在業餘投資者得立場上給於指導。好，現在，就你看法再作請教：
你說Professional investors focus on cash flow, but amateurs tend to focus on appreciation。我覺得不論業餘和職業投資者都在乎兩者，cash flow是前提，所以2003年後我在美國沒有買過房產。另外，有些職業投資者反而專們focus on appreciation，如flippers.所以，你的貼標簽的法子不能令我信服。
關於Case-Shiller curve，如山兄已經提到，指數的變化受不同麵積房屋的組成變化的影響較大，有時會誤導你。另外，我同意田甜的說法，不同地區不同時間段，各類房屋增值的幅度會不一樣。我的觀察一樣受到我所在地區和所參考時段的局限。你的觀察也會受到同樣的局限。
我同意TH 和 CONDO租金/房價比，要比獨立房高，但是你花在管理房客方麵的時間和精力會更多，對於我們業餘的來說，我寧願損失點租金，擁有一個沒有麻煩的高端房客，而不願獲得高一點的租金，但對付3個trouble makers.我們畢竟有自己的正常生活，不希望別人打擾。
我所在的地區，便宜的地段很多，房價很便宜。居住者不是西語係的老墨，而是黑人兄弟，那些地方到處是boarded houses，毒販猖獗，安全很糟。 對於我這業餘的來說，我不願我的生活和那裏發生任何關係。
另外，當Agent告訴你看的房子可以租多少多少，那是毛估的。這裏，我知道的一位，在黑人區5萬買了一3b的TH，Agent說可以月租1000。買後花3萬多修理，卻租不出去，後來租了500，但房客付了三個月就不付了，麻煩開始了，可憐的書生對付這類事情的痛苦可想而知。後來周圍又發生幾次 break-in.整個街道敗落加速。所以，有朋友建議，要做就得整片買下一個和幾個block,翻新整個街道形成氣候才行。否則別涉足這樣的地區，我覺得有道理。
總的說來，我的那篇東西是想談談對強者恒強的體會，這是我自己相信的一種理念。就像買股票，前些日子，你某大號召大家買GM，是你的熱心。但你也得允許人家不買，不買不一定就是傻帽等等。房子的事，同樣，你號召大家買差區的便宜房產，也是你的熱心，但你也得允許人家不買，不買不一定就是傻帽，各人的情況不同。
我這是一個業餘房產投資者的“業餘”想法，請繼續斧正。我相信和你的討論對我本人學習投資有很大好處，我希望別人能說服我。
評論
lvalandlord1
2022-12-14 15:45:38
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悄悄話
great post and great personality
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