瘋子看美國的房價走勢

那誰總是叫我瘋子，這個好，因為瘋子說話無需免責聲明。

話說蘇東坡，雖然實際理財水平很一般。在黃州下放的時候，他理財的法子就是，月初的時候把4500錢工資，分為30份，掛在屋梁上，每天取下一份過日子，捉襟見肘。偶有節餘，則放到竹筒裏裝著，用來待客，不失豪爽。但其理財理論很高超。那天，他餓極了，看到水裏的遊魚，就想著那是晚上的下酒菜。正欲脫了衣冠，做紮猛子狀。可是看著岸邊的鴨子都不敢下水，他立刻感到something is wrong。回到家就頓悟了，寫出了著名的理財理論博文：春江水暖鴨先知。榮登大宋朝點擊率排行榜第一。

根據蘇氏的理論1，看到投壇裏滿壇子遊水的鴨子撒著歡，可以肯定房地產的春天早就到了。

可是，春天有春天的問題。蘇東坡早年在杭州作小官的時候，經常看到，冬季總會有許多穿著連體皮衣褲的人，背著魚簍子在湖裏摸魚。天寒地凍的，摸魚者不得不在岸邊燒堆篝火，不時上來暖暖身子，傻B啊? 回到家就頓悟了，寫出了非著名理論博文：天寒地凍好抓魚。結果因為喝醉了忘記發表，沒有流傳下來。原來冬季枯水期湖水淺，魚兒也都幾乎凍僵了，躲在水底的草叢和石縫裏一動不動，隨便抓抓就是一簍。

根據蘇氏的理論2，看到投壇裏滿壇子遊水的鴨子撒著歡，可以肯定房地產冬季的枯水期已過，隨便抓抓就是一簍的好日子翻過去了。

其實，想買房的也沒那麽糟糕，現在對於美國的房價如何走，我做過一些圖，其中最有意思的，是從1963年到2012年，新房的中間價的年變化百分比——這個圖的妙處你自己看，我先說一哈明顯的：

一是，曆史上房價的高低與利率高低無關（請到別處參考利率走勢圖，是以1981年為高峰的金字塔狀）。很多學者，得出房價與利率負相關的結論，是因為他們刪除了1981年以前的資料，十分誤導。1981年以前房價與利率同步增長。

二是，曆史上房價的高低僅和經濟危機有關。50年間房價隻有4次探底，分別對應於四次經濟危機，而房價低於前一年的情況多數隻持續一年，僅在2008/2009年低穀中出現兩年的持續下跌。其他92%的年份年變化率為正（即比前一年的房價高），73%的年份年上漲率大於3%，55%的年份上漲率大於5%，16%的年份上漲率大於10%。——即房價上漲是常態，下跌是可遇不可求的。

三是，2012年相對於2011上漲了7.2%, 遠離了低穀。而每次離開低穀後，再出現年變化率為負，即中間價比上一年低的情況，需要10年左右的時間。也就是說，房價不管幅度高低，我覺得會從此漲10年。2013年的漲幅估計會在5-10%之間。

當然，瘋子如此判斷，是有立場問題的。因為我的子彈在2011-2012期間打光了——盼漲心理作怪吧。

反正2013年我不買房子了。玩GOOGLE吧，其實GOOGLE也沒什麽好玩的，這東西表現真好啊，舍不得賣呀，持著吧 。隻有玩它的option吧。不過它的option是可以玩死人的。GOOGLE總是安排在option過期的頭一天晚上公布季報，股價一夜之間變動$50是家常便飯。第二天到期的3毛錢的期權可在一夜之間變成$30; 當然價格$30的期權一夜之間也可變成3分的。——唉！好久沒玩了，不知有沒那個興致了。

又過了一年，經曆了一些人和事，感歎天外有天，山外有山。借此機會，向投壇兄弟姐妹問個好。祝大家春節愉快！

萬楓