現在房產市場的熱錢往何處去？

現在房產市場的熱錢往何處去？

如山

（2022年8月12日星期五）

隨著貸款利息的上升，房產市場cool down是很明顯的。但美國各地有不同。就我在的華州也能看到區域間的明顯分別。其規律還是我曾經總結過的：升得快的地方跌得也快。例如Bellevue WA 過去一年多很多小區升幅高達50% 到 80%，現在兩三個月時間下跌15%到20%。過去兩年升幅的速度是我未曾見過的，同樣，現在的下跌幅度也是罕見的。但是盡管跌了20%，還是比兩年前高30%到40%。

現在是買方市場已經是確定的。由賣方市場轉為買方市場是一個重要的轉變。就算統計數字顯示隻跌10%，但在買方市場的情況下，買家有更大的Power 去談判。換言之，作為一個精明的房產投資者，你有更大的範圍和談判空間。

但是，不要忘記市場上還是有很多錢在尋找機會。人精（人中精英的簡稱。後麵皆以此簡稱代替）到處都是。

與2008年到2012年美國房產難見的低潮期比，現在的熱錢不知道多了多少。我想原因有：1，這十幾年來房產投資者在房產上賺出了很多錢。不信看看投資理財論壇上的地主就知道; 2，世界各國都在拚命印錢。為何？世界上無論什麽政治體製和什麽黨派的政府，都喜歡凱恩斯經濟學理論，就是一有風吹草動立馬貨幣政策與財政政策雙管齊下。對政府而言，通脹總比通縮產生的民怨好對付；3，由上麵兩點導致的錢貶值已經是板上釘釘的事。未來必然也是如此。美國現在利息跟曆史上的高利息比還是很低的。而經濟一有放慢的跡象，新一輪的降息又會開始。

有人認為，現在最好持幣觀望。“持幣觀望”不能說是錯，關鍵是房產投資上時時說““持幣觀望”的人，可能永遠都是”觀望“而已LOL。這類人最難下決心做成一件事，包括投資。

追漲殺跌是普通人的羊群效應所至。但人精如地主們並非羊群中一員。或者換句話說，想做人精就不能做羊群中的羊跟風。

試圖Timing 房產市場幾乎是不可能的。精明的房產投資者是把握具體的機會，不是試圖在最準確的時間點買入與賣出。我不知道整個房產市場未來半年到一年的走向，繼續向下多少還是平還是向上。或許向下一點或者平的機會多些。但是，好的房產deals 是遠遠大於你想到的所謂市場調整價格10%，20%之差。

房產市場有波浪，價格有上有下，但是總是波浪式向上。下一波的最低點一定高於前一波的最低點。

下麵我們來看一下本地最近的一個具體物業出售例子。

Seattle Ballard 一棟80個單位的 Apartment，賣出價2千萬。 listing agent居然收到11個 offers! 還不是公開市場的For sale。

我們來看看具體一點的數字：

• 該物業建於1989年，共80個單位，使用麵積共34200 平方英尺，平均每個單位427 英尺
• 每個單位平均價格25萬，每尺$584,  Cap rate 4%

從政府公開的物業記錄看有三次買賣轉手：

• 1997年$675,000 買入，因為該building建於1989年，所以這個價格是買入建好的80個單位，不是買地價
• 2015 年$7,897,500轉手
• 之後，同年2015年與2017年分別兩次Remodel permitted $365,000，算他們共投入100萬裝修吧。
• 現在，2022年8月4日，$19,980,000再轉賣.

回報率之類的數字大家都會算，這裏就不必費時分析了。

我想說的是，現在是買方市場，還有11個offers去搶2千萬的物業？不是20萬，也不是200萬，是2千萬，美元！是“人傻錢多”嗎？我覺得不是傻子去搶，那11個出Offer 的都屬於人精的N 次方。

BTW, 我一直對“人傻錢多”這個描述不以為然。想想看，人真傻、智商低於平均人的會錢多嗎？就算說的是國內土豪，大多數都是在某些方麵佼佼者才會“錢多”。拋開道德之說，他們一定是抓住了機會，加上大膽，可能也做了些我們不肖做的事。但怎麽也不能歸入“傻”。

回應我的文章標題：現在市場的熱錢往何處去？我認為現在房產市場上要投資的錢還是很多，到處找good deals 而已。我不是建議童鞋們現在買還是賣，隻想指出現在很多地方都是買方市場。買方市場的條件下，有多很多的機會去找good deal。上麵的例子算不算Good deal？那個地方那個物業4% 絕對算good deal。我估計那個物業3.5% cap rate的價格都能賣出。想5%以上的cap rate？去旁邊爛區找爛樓，或者美國中部 the middle of nowhere，例如JY 老大那些“與狼共舞”的大農村LOL。全看你要什麽。

 

最後照例聲明一下：這篇博文意在分享最近觀點與想法，並非投資建議。

最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）