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美國土地開發規則中的Zoning 與Legal Lot
如山
（2025年3月19日，星期三）
近日有朋友詢問哪些物業有機會多分一塊地出來。
我的回答是，第一步看該物業的Zoning。假如物業地麵麵積與Zoning不符合應有條件，就已經99%排除了可以分地的可能性，當然還有1-2%的可能性後麵談。
Zoning中文翻譯為“分區法規”，但其內涵很大。就是美國城市用來規範與控製土地使用的規則。是個十分重要的概念。美國沒有一個統一的Zoning規則或者法律，全由各地方政府自己製定執行。所以，當地主們問或者述說我的地Zoning是什麽，你的是什麽的時候，往往雞同鴨講。因為它不是統一的。隻是有一般的共同特性，而不是每一個城市的都一樣。Zoning 的基本要素有土地使用用途如該地隻能做住宅、商用、工業、農業或者其中一種與多種的混合使用；包括建築麵積的高度、密度、Setback、建築對地麵的覆蓋率等等。
Legal Lot ，中文翻譯為合法地塊。伴隨著一個獨立的Parcel number。是經過政府確認的合法地塊，可以自由買賣。但這塊地上麵能否建房子，能建什麽樣的建築物受Zoning Code的相關條件限製。有時候你會見到Legal lots小於所在Zoning 區規定的麵積。那是因為這些Legal lots 的被確認先於Zoning codes的實行。
Legal lot 與Zoning開始流行與實施在美國很多城市不是同步的。所以你會看到有小於現行Zoning的 Legal Lots存在。這個說明該合法地早於現Zoning Codes的存在。這類地塊通常稱為 "Legal Non-Conforming Lots" 或 "Grandfathered Lots"。前麵說1% 到2% 可能性就是這種Legal Lots。
而Zoning Map 與Zoning code是由各個城市/縣自己定義的，在美國不是一個統一的符合，不能望文生義。但也有些共同一點的加法。如R開始通常是Residential 區，而 C開頭為Commercial 區。 以華州為例，共有39個County（縣）；而大西雅圖中心區所在的King County 也包括了39 個cities。 我在其中的10 個City 建過房子或者持有物業，清楚每個City 的Zoning code 表達的不同與含義差異。
下麵用些例子來解析其中的意義與投資注意點。
在King County範圍內的東區某城市郊有一塊地，Zoning為RA-5。這裏RA代表 Rual Area。就是城市邊緣的郊區意思。5是5個Acres。結合起來RA5就是每5個Acres允許建一棟房子。凡RA 開始的都是低密度住宅。後麵的數字以此類推。King County 有RA -2.5， RA-5，RA-10，RA-20…等等。所以，如果你看到一塊地有10 Acres，在RA5 Zoning區，可以說是有可能可能分兩個Lots，但不是保證能分，因為還有其它條件要滿足。但如果看到一塊6 Acres地在 Zoning RA-5，幾乎可以肯定不能分。
請留意Zoning與地塊分割的邏輯關係：相應的Zoning與麵積是可以分割地塊的必要條件，但不是充分條件，更不是充要條件。
其它條件是什麽？很多具體的要素：例如有Access 到公共路、排除Criteria areas的影響、Soil condition等等。
Zoning RA 所在的區基本都是使用Septic tank係統與 Private well的，所以其分割又受該地用於Septic system的土壤滲透性與要於使用水的地下水源狀況影響。
例如在一個 RA-5的區你看到一個隻有25000 平方英尺的地。它是Legal lot，可以自由買賣。但因為要使用Septic system 與 Private well，Code 要求兩者必須相隔100英尺。但如果該地形狀限製無法分開那麽長距離，又或者土壤滲透性不好需要占用很大麵積去做Drain filed與地下水原因，可能不夠位置做，那麽也無法通過建築許可的申請。
總之，相應的Zoning Codes 下還有很多細則規範能建房子多大麵積、高度、停車要求等等限製了建築的設計與要求。
綜上所述，所有Zoning 的含義與相關codes 必須在該地所在的City 去尋找答案。所以買一塊地通常要有30 天到45 天的可行性調查時間，有些複雜的需要更長才能完成。因為有很多答案需要第三方專業人士去完成。城市中心的地相對簡單與費時少些。
本文為回答一位朋友的詢問而寫。一篇小文不可能回答Zoning的所有問題，難免掛一漏萬。望讀者包涵。
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謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
