房產多少事，都付笑談中
也無風雨也無晴
如山
（2025年10月1日，星期三）
大家都知道美國各地房價的差異很大。房價差異大可以用供求關係解析，而建築造成本差異也是構成房價差異的原因之一。建築成本中地價的差異最大。而地價差異簡單而言也是供求導致。因為熱門城市與熱門地段有更大的需求，而這些地方的地卻是不容易擴展增加的。因此造成熱門地區地價不停上漲。
住宅建築成本中差異最大的是地價，遠比建造成本大。這裏說的“建造成本”是指除地價之外的硬成本Hard cost與軟成本Soft cost之和。
全美房價的高、中、低基本就是地價的驅動為主，建造成本為副。
地價的計算變換成每平方尺價時有兩種計法：一種是按地塊麵積計算-把總地價除總地麵麵積，這種適用於都市中高密度、同樣Zoning地價的直接比較；另外一種是按建築麵積分攤到總地上。市麵上大家見到的Listing 資料基本都是後者。例如一棟獨立房子或者公寓，都有平均多少錢一平方尺的數字，便於經紀與買家快速地進行數字比較。所以後麵所述均使用後者，則按建築麵積分攤的價錢比較。
全美最貴的地價在紐約曼哈頓與三藩市的Presidio 區周圍。最低是中南部小州（AR, MS, OK）。
紐約曼哈頓的最貴住宅區在Hudson Yards、Tribeca、SoHo、West Village / Upper East Side / Billionaire’s Row。三藩市最貴的住宅區是Presidio Heights、Sea Cliff、Pacific Heights / Russian Hill 等。兩者的地價均高達$1,500 一平方建築麵積或者以上。隻建一棟獨立屋的地就要幾百萬，並且不常有。
西雅圖東區的Hunts Point；Medina 最貴，一塊地都在2百萬以上。Bill Gate 與 Jeff Bezos就住那裏。但這些地方人們很少在市場上看到有地出售的。有的都是偶然的房子。例如Jeff Bezos 在Hunts Point就曾以63M售一個住宅。Hunts Point；Medina都是靠華盛頓湖，以City of Bellevue為商業、經濟、政治與治安為依托。人們常說的地區BRK-Bellevue/Redmond/Kirkland 地塊價格沒那麽高，但也達$500左右一平方建築麵積。如果是湖邊如 Lake Washington邊上就更貴，double價格也很少有得買。但與全美最高的紐約曼哈頓、三藩市Presidio 區比還是便宜。
全美地價中間值在達拉斯 / 坦帕。在$50 per built sf。自然市區貴郊區便宜。
最低地價在中南部小州（AR, MS, OK）與中部農村地帶，有的地方地價低至 $5–20/sq ft。
上麵的地價隻是一個大概描述。其實同一個區就是是相鄰地不同地塊還有很多因素造成地塊之間的價格差異。
除地的價格差異外，建築的硬成本Hard cost 與 軟成本 Soft cost也會因地區的不同而有很大的差異。其中勞動力成本，地區物價指數而影響的工人薪酬；氣候／環境對建築的設計與用料要求；建築規範，政府許可證與審批流程與稅費；材料成本及運輸費；地形與土質這些都會影響挖土、基礎、排水係統、支撐結構等額外支出等等構成所有建築成本。
其中影響建造價格最主要的三個因素是：人工成本 、建築規範與審批要求 (Building Codes & Permitting)、材料與運輸成本。
人工占住宅硬成本的 30–50%，是最核心的差異來源。人工成本最高的地區是舊金山/紐約/西雅圖。建築技工的時薪平均$45–$65+/小時；中間價達拉斯、坦帕，時薪$28–$35/小時；最低密西西比、阿肯色、奧克拉荷馬平均 $18–$25/小時。
硬成本中材料成本占總建造成本 40–60%。材料本身價格 + 運輸決定差異，所以沿海港口城市進口建材便宜，但大宗木材/磚要看本地供應。
建築規範與審批要求差異是因應本地氣候與自然災害適應設計與審批，建築規範的嚴格直接抬高軟成本（設計、工程、檢查），也間接推高施工周期 與人工費。例如西海岸城市如三藩市與西雅圖都有防地震的設計要求從而提高了設計要求與費用、審批流程也更長；佛州規範嚴但集中在抗颶風/防洪，其他方麵較寬鬆；最低的如南部/中部小州審批快、規範寬鬆，比如德州農村、阿肯色等。
排除地價後綜合的建造成本(包括軟硬成本)的高、中、低地區差異：舊金山 / 紐約 $400-$500 per sf; 西雅圖東區$350-$400; 達拉斯 / 坦帕 $200 左右；中南部小州（AR, MS, OK）與大農村$120-$160
加上地價後，順序完全一樣，隻是差距更拉大：灣區/紐約 總成本主要由地價決定大概達 $1000-$1800 上下；西雅圖 地價和建造成本都偏高，但低於灣區/紐約，大概在$400-$700；德州/佛州 建造成本適中，地價相對低，約為$250-$350；中南部小州建造+地價都最低,$100 到 $250。
總建造成本的排名：灣區/紐約 > 西雅圖 > 達拉斯/坦帕 > 中南部小州
上麵基於本人建築經驗與調查了解所得，難免有錯漏。歡迎各地同行補充。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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