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——美國房地產經營與博弈經曆 （8）
如山
1. 不期而至的電話
那天早上，我正在辦公室準備新一天的工作日程。9點剛過，電話鈴聲響起。
"我想找ABC公司的如山先生。"
"我就是。"
"我是國稅局（IRS）來電，我叫N.V，工號91-xxxxx。"
國稅局？我心裏猛地一緊。不過，緊張也就那一瞬。
我的稅一直自己報，但每年都會請會計師複核。真有問題，自然會有律師和會計師協助處理。美國是三權分立的民主共和體製，納稅人與IRS有爭議還可以法庭上再戰。
"我好不容易找到您的電話。是這樣—資料顯示，您最近在Foreclosure拍賣上買入一處商業樓宇，上麵有IRS留置權（Lien）。經研究，我們考慮行使贖回權（Redeem）。"
哦，是這件事。
大約三個月前，我在沒有任何競投者的情況下，以高於開拍價一塊錢—也就是436,186美元——拍下一處位置頗佳的商業樓宇。所謂"商業樓宇"，不過是建於1950年代、麵積約1,500平方英尺的破平房一間，占地約一萬平方英尺。我看中的是地，隻是對商業地產了解有限，周邊也找不到什麽可類比的參照，實在說不準值多少錢。當時心裏有個初步設想：建一棟底層商鋪、上層寫字樓或公寓的樓房出租，作為長線投資。
我知道這個物業上掛著IRS留置權。根據相關法律（IRS Code第7425(d)條及Title 28第2410條），國稅局有權在Foreclosure拍賣後120天內，以買家的成交價加上6%年息，將物業從新業主手中贖回。但根據我們過往經驗，不管物業淨值多高，99%的情況下IRS都不會行動。新業主通常隻需等過這120天，便可高枕無憂。
這本是極低概率事件，但我顯然撞上了那 1%。
我既然對這個項目有計劃，自然不想拱手讓給國稅局。IRS無非是要錢，不可能真的想長期持有物業。
我開始試探他們的真實意圖。
2. 第一回合：試探底牌
"我從產權資料上看到，原業主欠IRS八萬多。請問你們希望收回多少，才願意放棄贖回？"
"我們希望全數追回，也就是……183,685美元……"
"什麽？十八萬多？怎麽會這麽多？"
"本金八萬多，加上多年利息和罰款。"
"那你們不就是在放高利貸？"我半開玩笑道。
"我們是按照法律規定的方式計算的。"N.V.不緊不慢地答。
"您不必支付這筆錢。我們會將物業贖回—按您的買入價，加上從買入日至付款日、以6%年息計算的利息，全額支付給您。今天我會把相關表格發過去，請盡快填妥回傳。我們隻剩一個月時間，請多配合。" IRS 代理人 N.V. 的聲音平靜卻充滿威懾力。
"……你們贖回之後，還是要再出售的吧？那你們有把握賣到足以追回全部欠稅的價格嗎？"
"這個……說實話，我們還不確定。"
"那我們是否可以談一下—我付一定金額，你們放棄贖回？"
"當然可以。不過我們希望全數收回。"他語氣裏隱著笑意。
我這才明白過來——這家夥是在試探我願意出多少、我的底價在哪裏。
第一回合，算他贏了。好，我就來跟國稅局好好過幾招。
3. “拖” 字訣與心理戰
我意識到，IRS 並不想要房子，他們想要的是錢。這是一場心理博弈：他們想知道我願意出多少錢買個平安；而我想知道，如果他們真拿去重拍，底氣到底在哪裏。
我開始回擊："全部十八萬多，不可能。那我還不如等你們贖回後再公開拍賣，說不定無人競投，我照樣能以開拍價把它買回來。當時既然除了我，拍賣現場沒有第二個競投者，說明市場並不看好這個價格。你們即便拿去重拍，也未必能收回那 18 萬。”
"那您認為這物業值多少？您願意出多少？"他繼續探底。
"我還沒想好。你們也商量一下，到底收多少才肯放棄贖回。"
"好。我們各自想想，明天再聯絡。時間緊迫，請盡快決定。"
時間顯然對我有利。要是我們你來我往地拖過這30天，IRS留置權便自動失效。當然，他們也不糊塗，絕不會輕易讓我拖到贖回權過期。
果然，一小時後，傳真就到了。信上要求我確認買入價、列明費用支出與期間租金收入，並申明IRS的贖回權及放棄贖回的相關權利，要求我簽字回傳。N.V.隨即來電確認收到沒有，並告知明天快遞會寄來正本。"拖"字訣，看來行不通了。
我趕緊聯絡幾位長期做Foreclosure的行家，問他們應對IRS留置權的經驗。眾人異口同聲：大多數情況下IRS不會贖回，給點錢，他們通常懶得費這個事。
4. 主動出價以圖IRS放棄
第二天，N.V來電話。
“如山先生，請問你有什麽好主意了嗎？” N. V聽來很客氣。不過，又是一上來就想摸我的底。
“我想了一下。對物業的價值，我真的沒主意。不過給你一個參考方法: 現在的市場，競投者都將價格bid 到市場價的85%到90%。每次拍賣會都有將近70人，而我投這個物業時，除我之外，沒有任何一個人競投。所以我才能以高於開拍價一元的價買入。這你很容易在Trustee’s Deed 裏看到。換句話說，除我之外，沒任何一個投資者認為這個物業在這個價格下值得買。”
“這是有點奇怪。我們也沒法鑒定它的價值。但是，看County 的估價，是$600,000。那可不可以說，它的價值就靠近這個金額呢？” N.V.試探性地問。
說實在，我當時也是基於這一點才大膽買下的。因為，當地的County都是約三年調整一次估價。在當時的上升市場情況下，絕大多數的估價都遠遠落後於市場價。商業樓宇就更離譜。當然，我不想那麽說。不過，我也想主動出價以換來他們的放棄贖回。
“County 的估價不能作準，時高時低。這樣，我願意付2萬而換取你們取消贖回物業。怎麽樣？”
“我不能做主，要請示我的老板。但聽起來太低。明天我答複你。另外，能否將我發去的表格填好，今天傳真回給我？”
之後，一天之內N.V.來了三次電話留言（我想拖他，故意不聽）。我明白，要是我不配合，他們無法將Title直接轉過去，隻能通過法庭程序要去。可是對我，最多是能夠拖長一點時間交給他們，並沒任何好處。如果上庭後再退，還得賠償他們的律師費與開庭費。看來躲也不是上策。我將填好的表格發回給IRS。
次日，N.V沒有來電。
第三天，我打電話過去查詢。
"我們已將該物業掛到我們的拍賣預告網站，想先看看市場反應再說。"
怪不得沒動靜。我趕緊按他給的網址查看。
他們公布的開拍價是476,000美元——即我的買入價加4萬。同時要求有意參加拍賣者先繳4萬元保證金，承諾屆時必須出席，否則保證金沒收。但IRS在收妥保證金後至拍賣前，仍保留取消拍賣、退還保證金的權利。登記截止日期在IRS贖回權到期前一周，距此時約還有20天。
"如果截止前沒有任何人繳保證金，你們會怎麽做？贖回，還是放棄？"
"不確定。不過……很可能是放棄。"N.V.倒是直接。
"也就是說，我有可能連這兩萬都省了，還能保住物業？換句話說，你們寧可不要我的兩萬，也要賭一把，看能不能多收一些？"
"是……我老板是有那麽個意思。"
國稅局當然不怕賭這點錢。好，賭就賭，不過20天。我贏了，省下兩萬；我輸了，不過少賺這一筆。
【上篇結語】 國稅局決定“賭一把”，看看市場是否有更慷慨的買家。而我也在等，等那個可能出現的“神秘競買人”。如果 20 天內無人交保證金，我將不費再多花一分一厘保住物業；如果有人出現，我將麵臨徹底失去這個物業的風險……
（未完待續）
（本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
我猜山兄一定是如願以償，頂多是多加一點錢。 即使IRS 拍賣成功，也不吃虧， 期待後續。