西雅圖房產20多年未見之冰火兩重天

西雅圖房產20多年未見之冰火兩重天

如山

（2021年4月11日）

本文所述為自己最近之親身經曆。不是張三李四的道聽途說, 也非網上資料所得。不過從各個群的群友反應的信息，全美各地有很多類似的情況。可能隻是“冰”與 “火”的程度不同而已。

先說大西雅圖區“火”的情況。除Downtown Seattle之外， 整個大西雅圖區已經“火”了幾年。近幾年，尤其是疫情開始後，在大西雅圖的東區，尤以Bellevue為中心的周邊城市最為“火”。而近兩年最火的時間開始於今年的2月。怎麽火法？不到兩個月時間，Up 20% 隨處可見！有讀者可能說，你Listing的價格低那不就bid起來了嗎？不是的，Bellevue周圍放市場的價基本都是根據最近 sold的 房子價格參考而放的，依然是一個房子出來幾十個offers常常可見。不bid起來才怪呢。而參加bid war 而又買不到的買家呢？下一個怎麽bid就可以想象了。這種情況的確令我也失算。“失算”的具體表現就是看一兩個月前CMA而接受了低價offer賣出。去年（2020年）疫情期東區也有緩慢銷售的情況，就發生在3月到7月之間。

這一輪西雅圖東區以Bellevue為中心的Bidding war搶房的主力跟5、6年前的不同，那時候是中國土豪、新（技術和投資）移民為主導。這次沒有土豪什麽事了，是IT 人為主導。其中又以華裔與印裔為多，特別是從宇宙中心矽穀過來的力量。何以知道都是高級打工階層為主導？因為所有offers都是 waive所有 contingency，包括financial contingency。但他們並非cash成交，而都是貸款，並且買房者都是100% 肯定能貸到款才敢waive financial contingency。為什麽？Bellevue周圍近來 moved in和宣布moving in的高科技大公司、大量工作人員 work from home， 特別是IT員工。很多IT公司甚至宣布部分員工今後都可以選擇work at home、超低利息造成的affordable等等。尤其是加州矽穀來的IT 人，到了西雅圖看什麽房子都便宜。而本地IT人沒經曆過這種陣勢，認為bid得高，往往就變成 bid war中墊底的角色。意識到問題時已經輕舟已過萬重山：）。

誠然，像我前麵已經說過，近來的獨立房的Bidding war並非西雅圖東區或者大西雅圖才有，很多其它地區也有類似狀況。例如宇宙中心的 Palo Alto, 就有最近listing 3m bid up 到 4m的例子。而我相信這在宇宙中心不是孤證。

看這個陣仗讓我又想起一位群友說的：今天看不起的房子明天買不起：）。也應了坊間流傳的老朽的一句名言：能買能不買的，買! 能賣能不賣的，不賣！當然，每個人有每個人的玩法。我還是有買也有賣，並且近年基本是賣的多於買。

現在來說說讀者或者好奇的地方：那麽“冰”又是哪些物業和哪些地區呢？

房產種類來說“冰”的自然是 辦公樓、零售店/strip mall、apartment， condo， Multifamily building。而商業房產中並非都是“冰”， 例如一年多來拜托online shopping的大力發展而增加的倉庫需求、人們大量搬動導致的self-storage需求等很熱門，價格一直在升。

辦公樓、零售店/strip mall掛了一年多，不停減價的比比皆是。而西雅圖“冰”的地方是哪裏？西雅圖市中心附近的住宅區，人口密度大、去年曾經發生多次打砸搶、美國第一個政府不能管、警察不能進入的“自治區“。商業地產中的”冰“就不多說了，隻說說西雅圖這個”冰“的住宅區的具體表現。就是Depressed properties常常可見，價格上比疫情前降10% 到 15%。好的住宅雖然也走得快，幾天pending的時有所見。但最後出來的Closing price還是常常比要價要低。這在西雅圖的東、北、南是很少見的。假如是幾天Pending， 最後出來的成交價格起碼比asking price 高10%以上。還有價格，Bellevue附近1.5m以下都是“經濟適用房”了。而宇宙中心的“經濟適用房”怕已經是3m以下了吧？

商業地產中的辦公樓、零售店/strip mall等等，在市場的哀嚎遍野中自然也是有good deal的。不會都死。市場在一定價格下會平衡，市場的供求也會平衡價格。所以具備相關足夠知識、財力也是能挖到金子的。

我之所以了解那麽詳細，是因為自己要買。也許現在不是一個買入房產的好時機，但手上多些現金就“手癢”：）。賣出東部的兩個新房後，感覺現金突然多了起來。不能放銀行呀。當然，我這個“多”是跟自己比而已。沒錯，我從來不喜歡跟人“搶”，所以我就買在這個Seattle downtown已經下跌還沒見怎麽升的地方。起碼不會跟東區一樣需要搶才能買到。

在調查買入的大概一個月時間裏，谘詢了很多比我熟悉其它方麵的專家。私下尤其請教了本壇商業地產高手的Amy/咪姐。也得到幾位外州網友的熱心指點。這一輪谘詢，在短短幾天內就得到我所缺乏的相關知識與經驗。故借此感謝文學城尤其投資理財論壇有關網友的支持和幫助。靠了文學城才有投壇，靠投壇才有我跟芸芸眾生中的你的聯係。所以在碰到自己知識經驗不達的地方才有了眾位某些方麵有特別專才的經驗介紹、分享和建議。雖然最後的買入的物業不會是跟我擅長的知識與經驗無關，但也是袮補我某些方麵的知識缺陷。

最後照例需要聲明一下：該博文意在分享最近自己的房產賣與買的經曆，並且感謝網上從沒謀麵的網友的熱心提供谘詢與幫助，並非投資建議。我甚至不知道自己是否買在了高峰上。

最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）