也談貸款買房與風險控製

也談貸款買房與風險控製 

如山 

 

（2013年7月29日，星期一）

投壇老大TT的《投資房多的話，采取混合方式最好》如一石激起千層浪，引起熱烈的評論與辯論。好事！這才是回歸投壇宗旨的現象。

TT的上貼，再加上後麵的“貸款與個人財務財務情況有關”的補充例子，都是說理詳盡，分析仔細的好貼。而Wg11兄，萬小樓兄的反駁貼也有good point。隻是他沒有展開或者將抵抗風險部分說透徹而已。

是的，風險按製是重要的。一無所有的時候是不怕風險的，因為沒有什麽東西失去。但投壇的讀者都不是一無所有之人。另外，財務狀況與個人風格也決定了自己的具體投資策略，沒有一定之規。說到這裏，有人說我可能等於什麽都沒說。

好！我說具體的觀點：付債總額應該根據自己的總資產和流動性、投資風格而作出。本人認為，用“一部分投資房現金買下” 不見得是好的避險方法。而是手上隨時保留足夠的現金。TT說的“一部分投資房現金買下。（保證生活費來源）”隻是考慮了專門做出租為生的專業地主而言，卻對投壇的大多數讀者不適用。因為：其一，這裏大部分讀者都有其它工作作為生活來源；其它二，就算是專業做房產，例如我，也不是隻有出租給我提供生活費來源。實際上，我的出租房一直沒給我提供多餘的現金流，相反，我一直貼了好些年在出租房上。這樣說來，我豈非比很多“大地主”的表現都差？當然，從租金收入比是絕對的差，但從房產的賺錢上卻還可以。這裏，我不是想比較誰牛，而是想提醒大家的想問題的角度。其三，必須承認，房子的流動性畢竟比現金、股票及其它有價證券差多了。萬一市場的大幅波動或者家庭財務狀況的大變動，可能將出租房變現都沒那麽容易。如何抵禦風險呢？在大城市熱鬧地方還好點，因為不管市場怎麽跌，隻要將價格降低到一定程度你總是容易出手回籠現金。而要是在偏僻地方，交投特別淡的地方你想找人買，就算低價都困難。

我曾經接到不少私下詢問，他們手上的餘錢是否再買房。我大部分的回答是，應該保留這些現金在手上。

從萬小樓兄過往的貼以及Wg11兄的貼中，我推斷他們手上一直有足夠的現金。其實在Wg11兄的貼也是表達了類似意思。是的，我基本是這樣做的，每個出租的投資房以最大額的貸款。同時，我一直保有充足現金。要不然，在過去的幾年低潮中、出租房還要補貼的情況下，我怎麽頂過來？不光是頂過來，在2010到2011年，我還大量買入了地。可知，這些地是沒有租金收入的。靠的就是我雖然大額貸款，但高流動性的現金我一直不缺。本人一直在尋求貸款，但我不要高利率的貸款，我貸有私人從6%到8%利息的都有。但同時，總負債相對我的總資產還是很低。而且，我手上高流動性的現金和現金等值有價證券一直保持。

 

聲明：以上觀點與做法隻是個人的體會，肯定不適合所有人。請自己仔細找出適合自己的投資回報與風險控製方法。請TT兄及諸位讀者斧正。

 

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

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附TT兄原文

 

ZT: 投資房多的話，采取混合方式最好。by texastrader

 

1）一部分投資房現金買下。（保證生活費來源）

2）一部分投資房30年fixed （保證一定的cash flow，長期積累財富）

3）一部分投資房5/1ARM，amortized in 30年 （maximize cash flow。萬一利率跳漲，可以考慮出售）

4）一部分投資房15年fixed。（不一定有cash flow，但是要打平. 以後提供孩子大學學費和退休費用）

利率長期看漲還是看跌，取決於很多因素，不是那麽顯而易見的。就是聯儲局主席也不能有把握的預見。所以還是謙虛點好。我個人認為自己沒法預測。但是可以做educated guess。十年前我賭了全球通縮壓力造成低利率環境，所以很多房子都是做的3/1 ARM。不是我有遠見，而是運氣好，賭對了。當時想的，萬一賭錯，有個保護傘，就是每年利率漲幅不得超過2%，lifetime利率漲幅不得超過6%。後來為了hedge，又買了一些房子做了30年和15年fixed的利率。再後來就借不到錢了，隻能cash 買，但是無形中也是為自己做了利率高漲情形的保護傘。

今後五年利率怎麽走？我隻能胡亂猜想一下，如果繼續全球經濟低迷，不排除繼續低利率。但更大的可能性是利率漲到5-6%。會不會到10%以上？anything is possible，但是可能性不大。如果真的發生，那就是經濟失控了。那時候要worry about的其他問題可能更嚴重