在美國經營房地產的故事與體會

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中、美房產特點比較與應對策略漫談（下）

(2011-01-17 17:48:17) 下一個

中、美房產特點比較與應對策略漫談（下）

如山

（2011年1月17日）

持有物業的心理和目的

任何一個市場都存在從眾心裏和羊群效應。但是，這方麵華人比美國（或者發達國）人更加嚴重一點。以購買房產來說，美國人還是以消費為主要目的，而華人卻以增值、賺錢為主要考量點。

用簡化的例子，華人和美國人都有一百萬，都可以選擇買一間價值一百萬的自住。華人大多會選擇花其中的幾十萬，例如50萬買一個房子，另外的錢做投資賺錢或者應急備用；而美國人大多選擇將這一百萬全部、至少是大部分用於買房子自住或者加上如旅遊、買好車好船等消費支出。華人要是用一百萬去買房自住，也是認為那是投資而不是看作消費（這是一個誤解）。

這種區別也由於華人普遍是采取“量入為出”，謹慎理財的方針。要不是認為屋子有保值、增值的功能，絕不肯花費怎麽多錢在房子的消費上。曾經讀到投壇網友Pisces-hk的一段描述，我很讚同：

“……看看海外華人買得幾十萬的大房子，裏麵的包括家具在內的裝飾很可能比隻買得起十幾萬／二十萬的洋人的房子內的家具裝飾會差許多。中國人對於沒有實際價值的東西是可不花錢就不花錢。”

美國人花在自己房子的家具、裝飾等開支約為房子價值的7%-10%。可說是一種基本沒有金錢回報的支出。

多數美國房屋的買主是不太看重未來的升降，而是更視乎自己財務能否承受（能否貸到款和能否供下去），所以隻要銀行可以貸款很多買家還是想買（我們當地是一個下降的市場，我新建的房子一直不缺這種美國買家，多數買不成的都是最後銀行貸款沒辦法通過）。而華人的想法更多地集中在未來升值，現在買是否合算等投資價值考量。這個差別令前者市場波動性不如後者大。因為後者一旦認識未來市場不升或者下跌，就大家都停止買入，市場迅速往下。例子可以看香港房產從1998年到2005年的表現；大陸可以看1993年到2003年的市場。

這個區別既跟文化、價值觀、生活態度有關，也跟對整個社會的保障體製安全感有關。這個分別導致對房地產市場下麵一係列差別。

住房擁有率、租金回報、利息影響

基於以上“持有物業的心理和目的”的分析，中國參與“炒房”比美國多。看看下麵一些對比數字：

美國的住房擁有率約在65%到70%。中國一線城市的住房擁有率約為70%。但是中國很多家庭是擁有2至3房子。而美國的平均數是在絕大部分隻用一套住宅，而其它為專門的房產投資人擁有多套。中國城市中擁有多於一套住宅的家庭遠比美國高（請注意，這裏指的是中國城市的平均數，要是平均數用到全中國的人口就比美國低很多了）。換句話說，中國參與房產投資/投機人的比例遠比美國高。

美國租金回報（扣除所有出租費用）大約5%-15%；中國大陸房子出租回報2%-3%。

美國購房貸款可以選擇固定利率最長30年；而中國大陸和香港目前都是浮動利率，沒有固定利率的貸款。這個特點使得美國的投資者比中國投資者更有優勢，但對放款者相對不利。

房價收入比與財務承受能力

美國中價房與中等家庭年收入比(房價/年收入) 4.5；中國的房價與收入比現在是19。世界公認的發達國家合理數字是6；而發展中國家由於政府控製、法律程序複雜、建築成本高等原因導致其房價與收入比遠高於6。日本和印度這兩個國家的收入和購房比國大約分別是9和12。有學者將中國大陸房價泡沫臨界點定在15，就是說現在也是超過了。

從以上數字看，中國大陸的業主財務承受能力遠比美國低。但是，我們也需要從另外的角度去看看其構成的不同，從而明白中國的房產業主財務承受能力比美國大。下麵是分析：

其一，1998前中國還沒有銀行按揭方法，私人買房的基本為現金；2005年前，70%為一次性付款買房；就是現在也有10%買家是一次性付款。美國一次性付款買房的有多少呢？我查不到，不過周圍所知道的遠遠少於10%。而且，在幾年前美國貸款極度寬鬆時，很多是100%貸款（零down pay）買房。其二，中國人買房的首期盡量付高；並且很多年輕人由父母給部分，向親戚朋友借款部分。就是寧可私人集資也不願意向銀行多貸款。美國是就算父母有錢，子女也是盡自己能力付首期和向銀行貸款買房。其三，房價上升以後，中國很少有業主做Refinance提款出來用，也沒人（銀行沒有Program）將多出來淨價值的部分做Credit line。而美國差不多大多數業主都會做Refinance或者Credit line提款出來作消費用途。

以上不同點，令中國的房屋持有人比美國的有更大的還款能力和應付個人財務狀況變化的能力。也令中國房地產市場一旦大跌，Default率不會像美國這麽高，不會出現像美國一樣大量房屋被銀行收回拍賣，引發銀行體係骨牌效應等大問題。

市場價與折扣房

從以上業主財務承受能力的分析可見，中國不會見到或者很少有機會見到像美國一樣的REO、Foreclosure等等有大折扣房的出現。就是說投資者很難或者絕大部分根本沒有買到這種大折扣房的機會。什麽時候都隻能買入市場價的房子。

綜合特點比較和策略

凡是投資/投機性為主導的市場上下波動都會大。總體相對而言，華人區的地方（包括中國大陸、台灣、香港、新加坡等地）比美國等地的投資/投機性大，所以市場價格波動也會大。美國部分地區，例如佛羅裏達、拉斯維加斯、鳳凰城等都有類似投資/投機性相對強的特點。美國以及其它發達國家的房地產基本是消費性目的占主導。什麽叫波動大呢？在我看來短期內（例如一年）價格上下超過30%算大。中國大陸房產的波動會大還有一個很大的特點是，中國房產市場是一個“政策市”。

大家都知道任何市場的價格都是由供求關係來驅動。但是在供一定的情況下，要具體分析“求”的構成。消費是求，投資/投機也是求。常常聽到人們強調的是大陸的“剛性需求”，但怎麽“剛”法應該作更詳細的考察。不過這點需要另起專文探討。

由於美國房產的買賣交易費用高（不利於頻繁進出）、樓齡對房子價值的影響比其它因素相對小、貸款利率可以長期固定從而消除未來高利率的負麵衝擊和稅務利益等等特點適合長期持有；而中國房產由於其買賣交易費用低(適合頻繁進出)、樓齡對房子價值的影響大（質量、更新設計、城市規劃改變等）、利息無法固定、投機/投資性重而波動大等因素，適合短炒或者持有5年以下的中期。就是說可以賣出再買入新樓盤。

對投資/投機者而言，波動大的市場好還是波動小的市場好呢？這全看參與者的財務狀況、風格、風險承受心理和實際承受能力而定。波動大的地方賺大錢賺快錢的機會必然大；當然隨之相應的風險也大。

有人預測中國房產還可以好到2015年，然後就崩潰。老實說我沒有這個能力預測中國大陸房產還有多少年以每年超過20%的升值幅度持續下去，也不認為2015年後就崩潰。從2010年算起到2015年是整整體5年！想想看，假設房產的起伏以10年左右為一個周期，5年差不多占一半時間，非常大的機會了。我要是那麽肯定，能算到中國房產好到2015年，我就現在大投入都不怕了，玩它4、5年還不夠？我怕的是這個擊鼓傳花隨時突然停止而已。所以我是半年前賣出大陸的三分之二房產，還持有三分之一。這個行動說不定幾年之後回頭看又是少賺了不少。所以我們說的歸說的，你認為該怎麽做還是自己拿自己的主意做吧。