地產投資分析的衡量指標

地產投資有四個基本動因：抵消物價上漲而達到資本保值；獲取淨租金收入；為高收入家庭減稅和延稅；長期資本增值。S&P數據表明, 從97年3月到07年2月,房屋投資平均增長10.97%, 波動風險2.07%; 股市價格年增長僅有7.63%和波動風險15. 28%. 有哪些主要的衡量指標來發現利潤豐厚的交易呢？

實例分析 ：一個３房一浴的獨立房屋，靠近州際高速公路和就業中心,出價４０萬。調研結果顯示市值估價５２.5萬，?每月租金收入＄２５００元；投資者放２０％首期款，貸款３２萬３０年期固定利率６％.

鎖定淨值１２萬； 一旦市值繼續下滑２０％(機率很低)到４２萬，你還不至於虧損本金。自１９１３年以來，房地產每年平均增值６％，遠高於物價增長 ３. 4%。

毛租金乘數 (GRM):用買價40萬除以年租金3萬得到13; 乘數越低購買者越有利。

淨營運收入 (NOI):用年租金扣除7%房屋空置率和維護費,地稅保險總約 $7500後, 得到$22500。

資本收益率 (CAP RATE) : 用NOI除以買價=5. 6%; 參照當前十年公債利息4. 1%, 投資者有1. 5%的溢價來補償額外的風險. CAP RATE 越高越好。

淨現金流量 第一年$753；大部分投資者希翼每年有淨現金收益。但你在高增長的地區投資時，前麵幾年內可能沒有淨收益。

減稅優惠 ：IRS允許投資者用27. 5年來折舊所投資建築物(土地除外). 即使有淨現金流量, 會計上的虧損還是被許可. 如果投資者的納稅率為33%, 第一年可減稅$1278.

出售淨值 ：理智的投資者會耐心等待下一個地產增長周期才出售房屋以求最大利潤。如果房價每年增長6%，十年後出售套利(償還貸款和扣除7%銷售成本) 獲利60. 6萬; 如房價增長3.5%,將獲利42. 1萬.

投資回報率 :以錢生錢,投資者用$95104(首期款和交易費用)來交換每年淨現金流量和出售利潤。以述兩種情形下的回報率分別為21. 9%和17. 8%.

作者:莫雷(RayMo)，地產顧問，天和地產貸款公司總裁；加州大學MBA，USC都市規劃碩士，谘詢電話 714-925-9970。

[莫雷專欄]

文學城博客 http://blog.wenxuecity.com/myindex.php?blogID=3318
僑報網社區 http://club.usqiaobao.com/?951/
世界日報 洛杉磯[南加地產]每月第3,4星期四 http://www.worldjournal.com/epapermap.html
Zillow Real Estate Guide http://www.zillow.com/profile/TeamworkHomes
貸款超市 http://www.zillow.com/profile/FlatfeeMortgage