貸款歷程之四﹕貸款簽字和完成

漫長的貸款歷程通過文件收集整理﹐貸款谘詢和貸款作業前麵三個步驟後﹐最後貸款申請人要在公證人麵前簽字貸款文件才大功告成。貸款申請人簽寫文件時﹐應當攜帶本人身份證件﹐如駕駛執照或護照﹐同時準備銀行本票(Cashier Check)支付首期款和應付的相關費用。產權公證公司通常不接收個人支票﹐因為個人支票的存入和清帳需要七到十個工作日﹐時間過長而耽誤貸款的完成和房屋過戶手續。



貸款文件簽字時﹐通常情況下貸款經辦人不在現場﹐貸款申請人自己要仔細檢查貸款文件﹐確保你真正得到所預期的貸款利率和其他重要條款。貸款文件連帶產權公證附件總共有50到100多頁﹐貸款申請人想在30分鐘到60分鐘的短暫時間內完全閱讀以至完全明白所有的文件簡直是一個“不可能的任務”。為了幫助你減少心理壓力﹐這裡特別提綱攜領地介紹一些貸款簽字時需要註意的要點。



1. Estimated closing statement     

所有貸款申請人首先關心的就是費用的多少。你應該仔細檢查產權公證公司準備的這個費用預估﹐對照你申請貸款時所得到的招刨M用報告(Good Faith Estimate)﹐看兩者是否相差許多。常見的問題是招刨M用報告上的收費項目偏少﹐偏低。因為有些貸皒g辦人沒有把一些應收的產權公證費用預算上﹔或者低估了一些預交的利息﹐地產稅﹑保險等項目。這種“意外”事件的發生常令貸款申請人束手無策﹑延誤甚至取消貸款和房屋交易合同。



2. Truth In Lending Disclosure / 真實貸款披露報告﹕

這個報告向貸款申請人披露貸款的真實成本﹐即年利率APR﹔APR 一般上比利率高﹐因為申請人貸款付出費用成本。直得註意的是﹐銀行是用較低的利率而非APR來計算每月的付款額﹔消費者大不必擔心每月的付款被抬高。另外一個重要信息就是貸款的提早付款懲罰條款(Prepayment penalty) 也會在這裡顯現。一般固定利率貸款是沒有此懲罰條款﹔浮動利率貸款可能有懲罰條款﹐你必須仔細檢查。



3. Note / Deed of Trust 

貸款欠條上表明貸款額度﹑利率﹑貸款年限和每月付款四個重大條款。這是貸款文件中最具法律約束力的合同文件﹐貸款申請人值得小心保存﹐以便將來不時之需。值得提出的是﹐這些文件大部分是統一標準文件﹐裡麵的明細條款不值得申請人去擔心。除非你不向銀行貸款﹐否則上麵的

條款要求你都必須同意並遵守。



4. Payment letter     

付款通知信告訴你第一次付款日期﹐以及每月應付款額。在這裡﹐你也可以發現銀行是否要求你設立一個Impound Account﹐即逐月付地產稅﹐保險費給銀行。如果沒有Impound 要求﹐貸款人自行付稅和保險費。通常情況下﹐第一次付款到期之前﹐銀行還會再次寄給你付款通知書﹔但如果你沒有收到﹐還是應該按簽字時的付款通知信上的要求按時付第一次付款。



貸款簽字過程中﹐申請人如果發現不準確的地方﹐如名字地址拚錯﹐也要立即向公證員指出﹐要求更正。貸款利率和費用有嚴重偏差時﹐就要馬上與貸款公司和產權公證公司聯繫﹐要求進一步澄清及採取檷補措施。重新貸款情況下﹐申請人簽字後有三個工作日的時間檢查貸款文件﹐然後決定是否要取消貸款。但購屋貸款人沒有太多的選擇﹐因為簽字的時刻可能離買賣合約期滿沒有

太長的時間﹐要更換貸款利率或另選貸款公司已經來不及了。這些不幸的消費者隻好啞巴吃黃蓮--有苦說不出。這就是為何消費者一定要選擇值得信賴的貸款顧問和產權公證公司的真正原因。

 

貸款文件簽字完畢後﹐下三個步驟是貸款的發放﹑文件產權登錄﹑貸款完成或買賣情況下的產權過戶。貸款申請人不需要再到產權公司來簽字﹐隻要靜候這幾個手續完成就行了。這三個步驟理論上說可以同一天完成﹐但實際上需要兩到三個工作日﹔業務繁忙時﹐可能更長時間才能完成。貸款完成/產權過戶的及時性對消費者的經濟影響是顯而易見的。重新貸款時貸款人需要同時付款給新舊銀行﹐持續至少兩﹑三天以上﹔購屋貸款人從銀行放款當天起就開始付利息﹐但要等好幾天以後才能搬入新居所。消費者應當明白這些都是正常而不可避免的損耗﹐同時也應選擇辦事牢靠的貸款﹑產權公證公司來減少不必要的損失.