買與租的數量分析，理智決策

問 : 房價持續下跌的情況下，我是否應該趁房價低廉的時候買進或者繼續租屋居住 ?

答 : 稍有遠見的人都知道 " 逢低買進，逢高賣出 " 的道理。但實情卻是房價上漲時，購屋者趨之若騖，下降時則極少人原意買進。這就是投資市場上常見的 " 恐懼與貪婪 " 現象 (Fear and Greed) 。具有逆向思維質素的消費者往往能抓住這種黃金時機獲得豐厚的回報。

舉例如下 : 假設你現在每月付 $1600 租兩房一浴的公寓，有機會用 40 萬的價錢購買到市值 50 萬的獨立房屋。首期付款 8 萬，貸款 32 萬, 30 年期固定 6% 利息。如果你選擇繼續租屋居住， 7 年後才購買。這期間，租金年均增長 3.5% ，你需要付出總共約 15 萬的房租。如果你選擇購買，第一年每月貸款償還 $1918 ，房屋保險 $40 元，地產稅 $400 元 ( 以後年均增長 2%) 。 7 年間，平均每月費用 $2386 元；買屋後的減稅優惠月平均為 $540 元 ( 假設 28% 的邊際稅率 ) 。實際開支為 $1846 ，比月均租房費用的 $1778 僅僅增加 $68 元。相信大部分的租房者都能承受這小小的費用增加。

下一個需要考慮的問題就是 7 年以後房屋可能增值多少?  顯然，低穀買進時比高峰時買進更容易增值。正常情況下，全國地產年均增長 6% ， 7 年後出售房屋增值獲利約 30 萬元。最壞情況下每年增長 3.5% ， 7 年後獲利約19 萬元。

這時候你必須麵臨重要抉擇: 我是要扔掉 15 萬去租房，還是要投資在自己的房屋上去換取 19 萬到 30 萬的利潤 ?

另一個常見的疑慮: 有沒有可能等到房價最低的時候才買進?  答案是 "God Knows"( 隻有上帝才知道 ) 。短期價格波動是由整體市場決定的，非個人主觀願望可左右。但是你可以安心的是，當你買一個遠低於市價的房屋時 ( 此例 20%) ，即使房價再下降，你的淨值還是安全的。耐心等到下一個上漲周期時，你就能出手獲利。別忘了，時間是你投資上的最好朋友。有興趣的讀者可以來電，獲得 15 分鍾免費谘詢。

作者:莫雷(RayMo)，地產顧問，天和地產貸款公司總裁；加州大學MBA，USC都市規劃碩士，谘詢電話 714-925-9970。

 

[莫雷專欄]

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世界日報 洛杉磯[南加地產]每月第3,4星期四 http://www.worldjournal.com/epapermap.html Real Estate Guide 
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