購買新屋，兩難處境

     問：我們正在購買新屋，預定下月十五日交屋過戶。我們擔心建築商不能按時交屋，屆時鎖定的利率已到時，銀行告訴我們延長放款時間要額外加費用$500 元。另外，我們鎖定利率很高，現在想轉換，但建築商不配合提供貸款所需的文件，還通知我們說，如果延誤交屋過戶，每天罰款$100 元。我們該怎麽辦？

 

     答：你們簽訂的購買合同是一份“不平等的條約”。一般新屋建成交屋的準確時間很難具體說定；經常受天氣和分包工程進展的影響。建築商推遲交屋是常有的事，但合約上很少有補償消費者的條款；反而當消費者因貸款而延誤過戶手續時，建築商要向消費者課以罰款。如果建築商沒有給消費者一定的寬限期(Grace Period)來完成過戶手續，這是一個相當不公平而且苛刻的買賣和約。消費者在最初簽字時應該仔細閱讀，要求一定的寬限期。

 

由於交屋時間的不確定，造成利率鎖定和貸款完成的困難。該讀者的貸款公司是一家大型的直接貸款銀行，隻允許消費者鎖定一次的利率。當利率要過期時，消費者要多付錢來延長利率；當利率下降時，消費者又沒有足夠的時間去轉換銀行而取得更低的利率。

 

遇到這種兩難境地，消費者沒有別的選擇，隻有繼續原來的貸款申請，希望一切都能順利進行，從而避免付出昂貴的代價。但是有心購買新屋的消費者可以從這個案例學到一個寶貴的教訓。

 

除了上述的問題外，購買新屋還有諸多陷阱：

 

(1)  溢價出售房屋，附帶要求客人用建造商控製的貸款公司辦理貸款，建造商假裝付錢幫助客人貸款。實際上，羊毛出在羊身上，建造商把你的實際房價提高。如果你用他的貸款公司，他多撈一筆貸款費用；如果你用自己的貸款公司，他白白賺取溢價部份。更有甚者，如果你用自己的貸款公司，建造商強硬多收一筆outside lender 協調費$1000左右。這些隱藏費用都埋在壹佰多頁的購買合同中，不到最後closing, 客人是沒法發現的。如果你要購買新屋，簽字前一定要注意以上條款。讓建造商給你減價和免除於你不利的條款。

 

(2)   垃圾費用一大籮筐：把本來習慣上賣方負責的費用如owner title insurance, hoa transfer fee, transfer tax 約$1000到$3000全部加給購房者。請注意，一切費用都是可談判的；你不爭取，你就喪失了權利。

 

(3)  玩弄法律文字遊戲：例如銷售人員和你說房子是Single Family House, 但以後你看到產權報告上標的是Condo。怎麽回事？你隻好吃啞巴虧。即使你英文閱讀能力很強，尚不足應付艱難生澀的法律術語。為了保護你的權利，最後有律師或地產專業人士的幫助。

 

購買新屋是一個很複雜的過程，一般沒有地產經紀的專業指導，消費者基本上孤立無援，很容易被建造商利用。一旦發生意外，消費者不知道怎樣處理，也不懂得到那裏獲取專業幫助。所以購買新屋的消費者不妨考慮聘用專業的貸款經紀來為你處理貸款申請，以達到一箭雙雕的效果。貸款經紀比銀行直接貸款靈活方便，可以替消費者通過不同的銀行先後鎖定幾次的利率，保證消費者享有市場的最低利率；也可以滿足顧客特別的要求。同時貸款經紀擁有地產中介執照，有足夠的資格和經驗建議客戶處理在房屋過戶中可能遇到的種種疑難問題。