碰到不老實的經紀該怎麽辦

問：我們的貸款經紀沒有兌現她所報的利率；我們決定轉換經紀，向她要房屋估價報告。但她死不肯給，我們該怎麽辦？

 

答：象很多別的消費場合，花錢買受氣是一件非常窩囊倒黴的事。有人曾經精彩地說過，交易市場上“每一分鍾就有一個傻子誕生。”  房屋貸款市場也不例外，一個最最常見的糾紛就是貸款利率的報價和實際兌現。

 

但是光從你的描述還不能判定你的經紀是否老實。原因如下：

 

(1)  利率市場變化

 

貸款利率直接受財經市場的影響而波動；它的波動特性大概可以與股票市場比擬，隻是幅度和頻率要小得多。昨天的貸款報價很可能就與今天不一樣；更有甚者，同一天的貸款利率都會兩三次重新定價。因為利率的不可測，一般貸款銀行的報價都是限於當天即時；過時無效。客戶必須當時鎖定利率，才有保證得到當時的報價利率。因此貸款經紀給你的報價利率不等於鎖定利率。如果報價以後利率上升，你的貸款經紀當然不能兌現她所報的利率。

 

 

(2) 個案 貸款利率依據“風險基準定價”原則有所調整

 

所有貸款銀行公布的利率都隻是一個基準利率；也就是一個標準客戶符合一般貸款條件才能得到的利率。譬如說20%的首期款，信用分數680，自住房屋，可查核工作收入，負債收入比例低於41%，等等。如果客戶的條件偏離基準，就產生額外的累積的調升利率或點數。這就是為什麽不同的人拿到的利率會有高有低。經常有客戶一打電話來劈頭就問利率，這是不好的習慣。貸款經紀如不了解你的情況是沒辦法給你一個準確的報價。也有客人故意隱瞞不報實情而造成報價錯誤。

 

(3)  不良報價“伎倆”：虛報低價

 

正因為利率報價的複雜，讓不誠實的貸款經紀有機可乘。個別房屋貸款商希望通過很低的利率吸引消費者的注意，待到他們提出貸款申請時或快要結束貸款時，才通知消費者意外的改變；而且理由多多非常可信。部分申請人因已付費或沒時間等待而束手就擒，啞巴吃黃蓮有苦說不出；更大部分的消費者不肯就範，更弦改轍，隻好承受時間浪費和其他方麵的額外損失。這種損失經常超過幾千美元。

 

怎厶樣避免貸款錯誤？

 

一不要貪小便宜：購房貸款是件大事，消費者切勿等閑示之，千萬不要用菜市場砍價的態度與方法來處理你一生中最大的一筆投資。不誠實的貸款銀行和經紀比你更清楚你的弱點，你不要自投羅網。抵押貸款市場非常龐大﹐信息繁多﹐ 極少貸款經紀借機擾亂視聽﹐損害消費者的利益。貸款經紀掌握的信息比消費者多﹐因此交易桌上消費者處於不利位置。 若要避免受害﹐你必須知道貸款經紀的遊戲手法。 

 

(1) 低報利率來吸引顧客﹕一旦你付了申請費﹐貸款經紀有一千個理由提高利率﹐或者把你的注意力轉到別的貸款計劃上。最壞的是﹐直到臨近close escrow 才把壞消息告訴你。那個時候﹐你隻有任人擺布﹐或者不買房子。  從這個意義上﹐地產經紀人推薦的貸款經紀比較可靠一些。  保護對策﹕ 不要相信比其他任何貸款經紀都低的利率。如果一定要相信﹐搞清楚什麽理由。問貸款經紀該利率是否能當天鎖定﹐有沒有保障。



(2) 隱瞞費用﹕如果你不問﹐貸款經紀故意不提﹐或者隻有口頭承諾。 結局是﹐關代書的那一刻﹐你一定要多付很多意外的垃圾費用。  保護對策﹕要求貸款經紀列一個費用明細表﹐並解釋款項的用處。 如果你對這些要點還不清楚﹐一定不要簽字做決定。 貸款經紀通常能提供最好和最壞的貸款。 消費者要善加利用﹐才能得益自己。

 

二謹慎選擇貸款經紀，誠信聲譽最重要：合理期望， 真誠對待貸款經紀為生意夥伴。不要與陌生人做生意，你輸不起意外損失。購房貸款的過程中安全可靠比省蠅頭小錢更有價值。

 

三多學多問：消費者一定要問清楚所報的利率是否當天能夠鎖定，鎖定的期限有多長。不能夠鎖定的利率屬空頭支票；鎖定期15天或30天，但不能按時完成的貸款利率也是白費勁。利率鎖定後，貸款商可否在24小時內提供利率鎖定的確認證明。一個貸款商如果不能回答和滿足客戶的這些要求，往往會或變得誠實，或知難而退。

 

(四) 索取貸款費用誠信報告。聯邦法律要求貸款公司在貸款申請三天之內向消費者提供此份報告。費用誠信報告上麵必須列出貸款計劃，利率，貸款額度，各項費用明細。白紙黑字，清楚明了，可以預防將來貸款公司增加費用開支，或者把費用變相加到貸款額上。在你決定選擇一家貸款公司之前，一定要先閱讀費用誠信報告；有不清楚的地方，馬上問貸款公司澄清。在你收到此報告，且完全滿意之前，不要先交貸款申請費，以避免金錢損失。