初次購屋策略 -- 貸款預批準

明確房屋的買價和開支是購房的第一步。初次購屋的消費者一般對自己的購買能力沒有概念，不知道“可以買多大的房子？”，也不懂得計算每月可以承受的房子費用開支。專業的房地產經紀人必須知道你的預算需要以後，才願意帶客人看房子。這樣才能達到在最快的時間內替你尋找到理想的房子。

貸款預批準後，就相當手上拿著現金去賣房子。貸款預批準的好處是：
(1) 在眾多的購房者中 幫你搶到房子；
(2) 你的房地產經紀人更樂意努力為你服務；
(3)  為你增添自信力；
(4)  整個購房過程更順暢省時。

每個打算購房的消費者都應該善加利用貸款預批準。

消費者的購買能力由他/她的收入，債務和首期款等因素決定；互聯網上提供很多簡單方便的計算器幫助消費者解決購房第一步的難題。貸款銀行現在允許負債收入比率高50%，這就是為什麽加州人能夠買得起昂貴的房地產。按時下的標準，一般人房屋購買能力應在5到7倍的年毛總收入。下麵推薦一個信息豐富，容易使用的網站供讀者參考。具體操作如下：

(1) 登錄網址∶http://teamworkloans.com

(2) 點擊菜單“Loan Center”, 下拉菜單"Pre-Qualify".
(3) 輸入毛收入，每月債務付款，貸款利率，貸款期，首期款∶
(4) 點擊計算“Calculate"而得到答案。

為方便說明，這裏舉例假設一對夫婦∶總毛收入$6000；再輸入車子貸款和信用卡最低付款，總每月債務付款$300；貸款利率6%；貸款期30年；首期款20%； 輸入完畢，點擊按鈕 “Caculate”

計算結果如下∶

(1) 保守估算∶房子價格 $366325， 首期款$73265， 貸款額$293060，貸款付款 $1757，房稅保險$403；總費用開支$2160。

(2) 最大購買力估算∶房子價格 $457906， 首期款$91581， 貸款額$366325，貸款付款 $2196，房稅保險$504；總費用開支$2700。          

(3) 假如消費者沒有20%的首期款，他們可以把首期款調低到5%，別的數據保留不變；最大購買力估算結果如下∶房子價格 $375440， 首期款$18772， 貸款額$356668，貸款付款 $2138，房稅保險$413；貸款保險$149；總費用開支$2700。

(4) 又假如他們有能力把車子貸款一次還清，沒有任何債務，再計算一次，別的數據保留不變∶最大購買力估算結果如下∶房子價格 $508785， 首期款$101757， 貸款額$407028，貸款付款 $2440，房稅保險$560；總費用開支$3000。

消費者可以不斷的調整債務和首期款等因素數據，重新計算，直到結果讓自己滿意。應該注意的是，這裏的計算不能代替貸款銀行的實際審核結果；因為每個貸款銀行的審核標準會有些少差別。在正式下購房合同之前，消費者還是應該谘詢專業的貸款專員，並呈送貸款申請以取得貸款預批準。