關於英國房地產走勢的探討－－1 原創

	關於英國房地產價格的探討前一段有人讓我闡述一下關於英國房價近期走勢的問題，而且不少人給我留悄悄話和我探討這個問題。我說過這是一個很大的問題，甚至England銀行的大大小小的banker們都不會在短期得到一個結論。所以我隻抽出一點時間寫一些東西，來闡述房地產價格漲跌起伏的原因，不闡述結論。大家可以根據各個因素的長期變化自己得出結論。還有請大家別太認真，聊當和各位關注英國房價的有識之士交流一下思想。仁者見仁，智者見誌。觀點不同者也全當看個熱鬧。由於不知道論壇上的朋友經濟學的基礎知識怎樣，所以我也有點猶豫該怎麽繼續寫。要徹底寫清楚，涉及的麵太廣。微觀經濟學、宏觀經濟學、製度經濟學、貨幣銀行學、投資銀行學、會計、國際貿易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產本身就是一個複雜的係統，這也就是世界上有這麽多經濟學家和專家存在，還是無法避免美國、日本和東南亞經濟危機的原因了。從根本上說，房地產問題曆來就是一個金融問題，其本質是金融，其形式是產業。但是首先我們要先搞清一個問題，房地產的價格包含2個方麵，房產價格和地產價格。那麽我們所說的房地產的價格走勢就由這2方麵相互作用而形成了市場的漲跌。所謂房產就是指地表建築物的價格，而地產則是該建築物所占土地的價格。那麽，萬事先從最基礎，最原始的問題談起，先說房價（市場價值）：買一套房子付出的成本和房價的關係嗎？房價是一個時點數，是靜態值。而你購房付出的成本卻是動態的。舉個簡單例子加以說明：你購買房子，房價100w，首付3成，貸款70w，期限20年。當你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發生變動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們買房的同誌，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什麽？意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130w買了一套100w的房子。（說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產是不動產，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什麽叫不動產嗎？不動產就是地理位置不可移動的資產！！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學財務的都知道，房產和地產是兩回事，房產（即地麵上的建築物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產（即土地使用權），是無形資產，是實行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢複的。所以說真正增值的是地產那部分。從投資學的角度來說，你擁有該住房的產權和使用權的收益權是一致的。比如說，你出租該房產，你的租金收入不會因為不是產權房而減少。隻要不轉讓，NPV（淨現值）是相同的。現在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。下麵我們就談談當外部環境變化（宏觀經濟，政府政策等）對房地產價格的影響。先引用金融大師喬治索羅斯的一句話繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。” 　根據資本論（這是所有經濟學的基礎，希望大家能學好，否則就沒有研究的基礎和立足點了）的觀點，價格的基礎是價值，價格不可能長時間偏離於價值，動態來看（即把時間拉長），價格的走勢和價值的走勢是平行的，靜態來看（即從一個時間點來看），價格是偏離價值的，是由供給關係來決定的。這個可以參照股票的走勢（不知道這裏有多少人懂股票，有興趣的看美國股市的發展）。經濟學研究價格問題最基本的一個方法就是供需求之間的關係，供給大於需求，價格下跌。需求大於供給，價格上升。同樣房地產市場也被這一隻看不見的手所左右。但是房地產市場不同於普通商品的地方有一點值得主意就是他的剛性需求特性。何為剛性需求？學過微觀經濟學的人一定知道，舉個簡單的例子，比方說，我要結婚，女朋友說沒房子就不跟我結婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要買，這就是剛性需求。而不通商品譬如白麵價格上漲了，我們可以用大米來替代，這就是替代需求。而房產則幾乎可以說是無替代品。一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價格下，需求的彈性也是不同的，利率的上漲也會提高開發商的成本，但由於市場價格也上漲，開發商的利潤率會並不會明顯減少（即便減少，也遠高於整個社會的平均行業利潤率），大量的資本會用如房產開發，房地產開發的數量會增加，於是供給的力量會此消彼長，一旦突破臨界點，房產價格就會下跌（類似於股市的階段性高點），重新尋求一種平衡。　　　　從曆史的經驗來看，利率的上升對房價的上漲具有致命性的打擊，舉個中國的例子，中央也為什麽直至不願加息或繼續加息的原因了。因為中國的房地產業的發展是銀行信貸資金支撐的。國家一方麵推遲提高利率，一方麵假借土地整頓減少土地供應，目的就是為了維持需求減少供應，防止房地產崩潰或崩潰時間的到來。同時利用各種媒體發聲音唱多，就是維護需求方的信心。如2001年股市崩潰時，政府是最大的唱多力量一樣。今天就寫到這裏，如果大家感興趣，我會繼續發表的。

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