關於英國房地產走勢的探討 －－4 原創

原本想把這一章放在後麵來寫，但是有不少朋友就某一具體的投資提問。所以我把這章提到前麵來完成。把上一章的遊資和匯率問題先擱一個。可能對連續閱讀的朋友造成了一些不便。深表歉意。但是承蒙網上的朋友信賴，所以先回答一下幾位朋友有代表性的問題。喜荔同學問我關於曼城的房價走勢，Angelinuk 同學問我投資undeveloped land的問題。還有幾位朋友分別問我 倫敦，Birmingham和哥拉絲哥的房價問題。我現在一一就這些問題回答。有朋友說我的例子太多了。我相信這位朋友和我一樣是金融科班出身。但是論壇裏很多朋友不是，他們麵臨著買房選擇問題，如果僅僅以深奧的理論去說明，未免難以理解。所以加上案例，可能會讓這裏的廣大朋友更深入體會英國房地產價格走勢。 確定一點，從長期的趨勢看房價是上升的。沒錯，上升的。但是它有一個定語――長期趨勢。這個長期趨勢有多長？有什麽理論依據？ 首先回答第一個問題，如果你從經常關心經濟，那你會發現從1960年開始，英國的房價呈現了一個總體向上的態勢。雖然中間有很多次下跌，但是總體上揚。其實很多事物都是這樣的，在證券市場，投資穩健的藍籌股，譬如可口可樂如果在1940（50？）左右，而且一直持有，參加每次分紅，除權。那麽到今天2006年你每隻可口可樂股票的價格將是1w美元。沒錯10000美元。知道當年的價格是多少嗎？幾十美分。（聰明的朋友一定會說，1940（50?）年人們掙的還少那， 沒錯，有經濟頭腦，這就是我下一個要談的問題）。再舉一個例子，知道英國的麵包從1960年以來價格增長了多少嗎？ 1500％，沒錯，別驚訝 1500％，開始的時候我也以為錯了，但是沒有。 先說2個觀點，第一個是關於石油的，石油漲價眾所周知，與1999年的低穀相比，石油漲了700％。 一些人瘋狂的叫囂著每桶破百。而且所持的理論看似十分有理，石油是天然資源，本來就是用一桶，少一桶，隨著對石油需求的增長和開采量的增加，總有會用完的那一天。但是如果按照這個看似有理，但是實際很荒謬的理論說明目前的油價上漲，那麽油價早就該漲到天價了，為什麽今天才開始漲呢？ 據國際有關能源機構數據，到目前為止，世界已探明的石油的儲量仍高達1?19萬億桶，按目前的開采速度，還可供開采40年，而據有關數據，目前已探明的石油儲量，也僅占世界石油理論儲量的24％，隨著今後的勘探力度加大，仍會有新的可采儲量被發現。既然如此，用在長期內才會出現的石油短缺來說明在目前階段國際油價就開始狂漲，顯然沒有道理。這就是一個非常有趣的經濟現象，石油的總儲備量是有限的，但是對於單獨的經濟實體，自然人來說，石油是無限的。所以用越來越小的總儲備量來說明石油價格的增長是一個看似有理，實則荒謬的論調。 其實，在上世紀70年代，由於OPEC的限產提價行動，國際油價曾經曆了兩次大幅度上漲，按通貨膨脹指數調整，每桶原油曾漲到相當於今天的90美元，但那是因產油國組織的壟斷行為引起的。而今天則不同，OPEC不僅沒有故意限產提價，還在不斷增產，力圖穩住石油價格，而據國際能源機構的分析，自1999年以來到目前，世界石油供需是基本平衡的，甚至是略有剩餘，因此用石油供應在短期內短缺來說明油價上漲，也是站不住腳的。 為什麽費了這麽半天勁來說石油，就是因為其實房地產也有相似的道理。如果你認為未來房價上漲的原因是因為英國的土地麵積就這麽大，房子建一處，土地就少一處。而且持續人口增長。那我告訴你，你的理論立足點就根本錯了。為什麽？道理參見石油問題。 好了說了那麽多，就是給大家一個概念，買房的理由不能建立在說房子越來越多，土地越來越少這個開發商的理論上（其實英國中國的agency好像都特別偏愛這個理論）。 該不該買房？該買什麽樣的房？這個問題就是涉及了另一方麵的知識――投資學。這也就是為什麽投資顧問是世界上的一個熱門職業的原因（收入很高的）。因為每個人和每個人的情況不一樣，也許在2006年7月你的條件就該買房，而我的條件就不該。這就需要投資顧問來幫助你，按照你的個人條件提出專業的意見。 有人說，不是有solicitor，agency還有mortgage advisor嗎? 他們會給我設計最優方案的。提出這樣問題的朋友，那你太善良了 （留個電話好不好？讓我騙一騙：）？）。他們賺錢的基礎就是把房子推銷給你。讓你無論如何買下來。的確，他們會給你一些有用的建議。但是這些建議都是建立在一個大前提下，把房子推銷給你 （高威客戶除外）。而投資顧問則不一樣，他們的贏利基礎是通過使客戶利益最大化來取得客戶的信任。所以他們始終是站在客戶方的。 好了介紹了一個好的投資顧問的必要性之後，來告訴你一些你的solicitor，agency還有mortgage advisor不知道，或者他們知道不說的衡量該不該買房的投資學理論依據。 首先上這個英格蘭銀行的官方網站去看看利率走勢情況吧！ http://www.bankofengland.co.uk/statistics/rates/baserate.pdf 利率和房地產的關係我重複多次了，這次就不再重複了。 其次，說一個資金和投資的匹配問題。我們知道投資分為長期投資和短期投資，而資金分為長期資金和短期資金。長期資金和短期資金的行為特征是完全不同的，他們來到這個市場的目的也是完全不同的。為什麽說這個問題呢？就是給大家普及一下資金性質的重要性。大家有沒有考慮過自己買房子的資金性質那？ 舉個例子，說德隆（因為它名氣大，知道的人多）。最早剛開始，德隆玩二級市場的時候，我想他也沒有想要長期坐莊吧？用以匹配的資金不會是長期資金（拆借來的資金從沒有想到會要用8年吧？）結果，從96年牛市開始，股市一直走牛，一直到2001年從牛市轉入熊市，那時候他手中股票的籌碼已經是高度集中了，流動性也越來越差，潛虧的風險也越來越高。他的資金來源是什麽呢？說白了都是短期資金，學過財務的朋友都知道，用短期資金來支撐長期投資的風險是巨大的，必須借東家還西家，拆東牆補西牆，維持股價的成本是巨大的，因為資金成本在那兒明擺著的。當資金聯繃斷的時候，崩盤也就來到了。 　　 舉這個例子，就是為了說明長短期資金的匹配問題。有很多散戶朋友不理解這個概念，虧了很多，有些人明明知道，但還是要刀口舔血（我有些朋友學財務的，也因此而完蛋）。 　　 剛才說了用短期資金來匹配長期投資是風險巨大的，現在來說明長期資金匹配短期投資也具有重大風險。老百姓老是說中國股市有問題，沒有IBM、沒有微軟，沒有真正的藍籌股，但他們從來不想自己到這個市場來幹什麽，是投資還是投機的。他們都是來投機的，他們的資金都是自有資金（替別人代客理財或替親戚朋友炒股的除外），是長期資金，但由於他們的目標是投機，是來賺小菜錢，進進出出忙得很哪，這種心態能賺錢嗎？還是舉前麵的例子，一個股票從1元漲到100元，1元買進2元賣出，再10元買進20元賣出，再30元買進40元賣出，反反複複，結果到了90元買進，100元反倒不賣出了，80元就更不賣了，結果一直跌倒10元，這個過程，學過點數學的朋友都該知道是賺錢還是虧錢的吧？ 好了說完資金來源了，開始說投資目的了. 一般有兩種目的： 　　 　 　1、投機：即利用商品房的流通權，獲得短差。以此為目的的朋友，一定要牢記自己這個目的，不要炒房炒成房東。你的房子是用來流通用的，千萬要時刻提醒自己，時刻準備著出售，因為你唯一能盈利的途徑就是出售。資產為隨著環境的變化而固化或流動，固化是非常可怕的（如德龍的股票），當你不能以預期的價格出售時，說明你的風險來臨了。以此為目的的朋友，沒必要去研究房子的價值，你隻需知道房價的走勢就行了。“順勢而為”是你唯一的生存之道。記住，長期擁有這套房子不是你的目的，價格低於價值或高於價值對你沒有太大的意義。做宏觀經濟基本麵分析和技術麵分析，最主要的要知道這個城市房地產的發展周期，並判斷目前處於這個周期的什麽階段，在這個周期的輪回中，拐點是否即將來臨。這就是你買入或賣出決策的根本依據！！ 　　 　　 那周期是怎樣的呢？拐點什麽時候來臨呢？又怎麽預測呢？ 　　 　　“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。” 　　——索羅斯。 　　 　　 這是我第三次引用這句話了。繁榮和衰落的生命周期並不難預測，根據經濟學理論和產業發展理論也很容易得出結論。但難點在於什麽呢？就是那個“人為”的因素了，那就是行政的力量，政府的意誌。但有一點是可以肯定的，經濟規律是不可阻擋的，你可以延長它，但不能阻止它。 　　 　　2、投資：即利用商品的收益權，獲得資本收益。以此為目的的朋友，主要有兩類，一種是買房自住的，還一種是買房出租的。這兩類朋友的共同點是，目的是都要做“房東”，隻不過前者是自己的房東，後者是他人的房東而已。資本收益是什麽呢？就是通過目前的一次性投資支出，以獲得長期的收益權（租金）。自住和出租的投資收益分析方法是一樣的。資本收益率就是：租金收益現值/自有資金（貸款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友隻享有收益權，不享有流通權，因為你要在高位賣出同時也想擁有自己的住房的話，也必須高位買進。所以你的收益是基本鎖定的，除非你去租房，等低位再買入。買房出租的朋友相對就遊刃有餘的多，同時享有流通權和收益權，可出租可出售。 　　 　　 這類朋友要牢記什麽呢？一定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預售合同的時候就形成了。以此為目的的朋友，你要知道的是什麽呢？你要知道的是這套房子的價值！！你的行為是價值投資！！你的成本隻有在價值以下，你才能獲得收益，和價值相同你才能不虧，略高於價值你才能少虧。我們研究上海的基本麵和技術麵的目的就是為了尋找它的價值中樞。 　　 　　 那價值是什麽呢？如何預測和確定呢？我們的成本又如何確定呢？這個問題是一個很複雜的問題。我在學投資學的時候花了1個月才係統的弄明白。今天的內容夠多的了，如果真關心讀進去的朋友應該要消化一晚上。所以這一部分關鍵的內容，留到明天在讓大家細細咀嚼。 謝謝大家的支持