關於英國房地產走勢的探討 －－3 原創

原本打算寫完了第三章，但是有幾位朋友留下message讓我同時分析一下中國的房地產業。我們都講市場經濟，所以既然有大量需求，那就單開一張。 所以又返工加了不少內容，把英國和中國當前形式一起說看的有些紛亂。但是實際都是幾個經濟學基本原理在作用。中國唯一特殊的地方就在於又有了一層製度經濟學在作祟。 所以這一章就是強調了中國的房地產的現狀和我自己的預測，關心英國房地產的朋友們實在不好意思。我隻有2隻手，24小時。等我把這一段告一個段落，我會繼續著重寫英國的房地產業的。 好了先讀讀近幾天的報紙， 2006-07-26（今天）國務院7月26日召開全國電視電話會議，通報上半年經濟形勢，部署下半年經濟工作。中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在會上作重要講話。讓我們看看部署了哪些下半年經濟工作重點？9條重點，那麽有幾條涉及房地產的啊？3條半，分別是：二) 三) 九) 那半條－八)。 有興趣的去新浪一看，就不浪費筆墨轉載了 再看昨天中國建設部、商務部、工商總局、外匯局等國家六部委會簽並出台了《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》後，7月21日，北京市建委也向各開發企業出台了北京市《關於境外機構、個人購買商品房簽約有關問題的緊急通知》，明確：港澳台地區居民在北京暫定隻能購買一套住宅。 再往以前的“國六條”，讓我恍惚想起了當年朝廷的“十二道金牌”。不過本質區別是：十二道金牌是喪江山，而國六條，及最近的政策是保江山。 回首往事不說遠了，從2003年開始說起，2003年年底之前，開發商需要絞盡腦汁考慮樓盤的銷售問題，要考慮產品定位、客戶定位、價格定位這些東西，新概念、價格戰、廣告轟炸是必需的。簡單一句話——開發商想掙錢還是要動動腦筋的。但是，04年，一切都改變了！大家都知道什麽改變了。04年是地方政府公開參與炒作的一年！這是一種爆發？還是地方對中央的要挾？抑或示威？簡單的比喻：地方就是國有企業。土地從沒有像04年那樣瘋狂過！70萬/畝瘋狂的漲到200多萬/畝！而且70萬/畝開價的時候，就以令眾多開發公司都心驚膽戰（如果你由此想到了中國式的GDP增長，說明你的知識不錯）。 04年的房子不用腦子就能賣，而且又出現了96年那個時代才有的排隊場麵！這裏，地方政府和媒體功不可沒，當然股市也貢獻了自己的力量。但是，開發商沒有被勝利衝昏頭腦，有實力的開發商開始考慮其他的資本投資渠道了，投資水電、發電站、煤炭、天然氣甚至大學，因為現在的地價太畸形了，這一切都建立在地方政府一廂情願的虛幻世界裏！開發商不是傻－X，我買你政府的高昂土地都是有條件的：土地置換、政策支持、付款方式的寬鬆等等。一旦條件不能接受，開發商根本不會去捧政府的臭腳。 隱隱約約感到唐代藩鎮割據的味道！中央和地方政府利益竟然不能統一！中央代表的是全國民眾，因此才會有以前的一係列措施和最近的12道金牌 地方政府代表的是既得利益集團（看看哪個省得頭頭不是老一代革命家之後？），現在的局勢很象一個工廠或一個企業，老板雄心勃勃想幹出一番事業，但是攤子太大了，具體執行必須依賴企業管理層，但是，現在管理層畢竟是打工的，在利益麵前，私心是無法回避的，出賣老板和工人的利益換取自己的利益是非常正常的！ 地方政府為了自己的業績（什麽是衡量中國式業績的隻要標準？如果你答GDP又對了）不斷加大對房地產的投入，導致中央對房地產的政令失靈。其實，一直以來，房地產市場都是較為良性發展的，至少，04年前是這樣。就我個人來說，04年前，從來沒有懷疑過房價會下降！但是從來沒有認為房價會在一年內漲幅達20%！現在呢，有興趣的朋友可以查查，房價一年內飆升了多少？ 去年年底回國和朋友吃飯的時候，談起了這件事。我的朋友向我訴苦說買房啊，買不起。我說別急，等著最後一根稻草，當最後一根稻草壓上的時候，就是房價大幅度下跌之時。也是有些封疆大吏人頭落地之日（有點誇張）。到時候肯定有不少省級，市級領導因為“健康原因”，和“生活作風”問題“主動”辭去領導職位。 那有人要問最後一根稻草是什麽？在哪裏？什麽時候？ 我認為，如果你說中國利率，你說對了30％，你說美國利率，你說對了50％，如果你說匯率，那麽我覺得你是100％正確了 （當然，這是我的觀點，有沒有理，有多少理，由讀者您去判斷）。 為什麽呢，因為遊資，對！就是。 在上一章（2）中我已經提過的虛擬資本。那麽我可以很負責的告訴你－在中國徘徊的遊資比英國多的多。 來，先告訴大家一位學者－謝國忠，此人了不起啊，敢說實話，和郎鹹平一樣，是個敢於說真話的人。其實他們說的難道政府不知道，說得不客氣點，隻不過大家都不說而已，怕觸犯某些利益群體，自己吃不了兜著走。而且老百姓也不願意聽真話（譬如老訪：） ），他們寧願活在睡夢中（還記得魯迅在呐喊自序中的那個鐵屋子的故事嗎？）。 為什麽要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億遊資炒作人民幣升值。我國的那些專家和所謂經濟學家（某些利益團體的代言人）就大批特批。也不想想，像謝國忠這樣的人如果沒有根據的話會亂說話嗎？他可不是那些卑鄙的中國經濟學家。大家如果有興趣可以到中國人民銀行的網站上看看，查《黃金和外匯儲備報表》，5年來中國外匯儲備的增長。幾千億美元啊！！！為什麽會爆發式增長呢？ 去中國人民銀行網站上把那些數據看過了，00年底比99年底增長了多少啊？7.05%，1656億美元。05年底比04年底增長了多少啊？51.25%，6099億。看來我們建國52年（含改革開放20年）的外匯儲備增長隻相當於04年一年增長啊。（01年底，2122億元，04年增長2067億元。）這是多麽大的成就啊！！！！！這速度用不了10年，中國是世界上最富裕的國家。 你知道為什麽嗎？你們不知道，也不會知道，政府也不會告訴你們，經濟學家更不會。但我會。 第一個原因：就是加入WTO後，我國的出口的確很快，04年順差有3百億。（商務部數據） 第二個原因：就是我們的商務部長（又是一個高幹子弟），要擴大FDI，（隻顧個人政績，不顧國家利益，痛心啊。）還有就是QFII等資金。這兩塊有600多億。（商務部數據） 第三個原因：強勢美元不再，美元貶值，投機資本進入中國套利和套匯。這主要有兩大塊：第一塊就是大家知道的海外進入的遊資（合法的與不合法的，具體因為敏感，在此就不說了），第二塊就是以前外商投資進入後項目產生的合法利潤（以前外商會把在中國賺的人民幣換成外匯，匯回國內，現在不了。通過繼續投資，一方麵可以抵扣所得稅，一方麵還可以繼續合法逃匯、套利）。這兩塊就是一千多億。 現在終於把是否有遊資和大致遊資數量說清楚了。下麵就談談，遊資是怎樣影響房地產的。 首先那幾千億美元的遊資來中國幹什麽？賭升值，賭人民幣對美元升值。 國外資本來中國套匯（由於國內儲蓄利息已經低於美國聯邦基金利率了，所以說套利基本不存在了），他要選擇什麽對象（即什麽樣的資產）呢？一般有幾個原則，流動性，收益性是重要原則。那麽他們的選擇對象是什麽呢？證券市場和房地產市場。參照東南亞，資金在危機爆發前期大量進入房地產業。所以說房地產是個很好的載體。 股市，是個很可笑的地方。別的我不說，就從其3年前的最“牛”點，跌到今年7月的千點，蒸發市值4萬億人民幣，中國的8000萬股民，平均每人被人拿走了4萬。既得利益者這麽一抬一拉，就是4萬億人民幣到手了。製定規則者和莊家乃是穿一條褲子的，這樣的股市，擺下套子等你上鉤，以國外基金的老辣狡猾，是不會輕易涉足的。 　　 而樓市，則是另外一個情形。簡單說來，就是地方政府為了貪汙和政績，以其控製下的銀行作為資金支持（中國的地方的各個銀行，都直接聽命於其所在地的地方政府官員），勾結房地產商、妓者、叫獸等等，爆炒房地產，利用老百姓必須住房子的事實（剛性需求），無恥掠奪老百姓的一點點血汗錢。 雖然目前已經被炒成了巨大的泡沫，中央政府也嚴令禁止其再次膨脹下去，但是地方政府的政治利益和經濟利益與樓市關係密切相關，這就決定了他們必然在暗中力挺樓市，具體的動作，就是慫恿其控製的銀行，提供資金支持，從而實現樓市的堅挺，須知，一切泡沫，必須由強大的資金作為支持，才能撐得起來，而地方政府控製下的銀行，迫於政治壓力，和垂涎於爆炒房地產的經濟收益，就半推半就地承擔了這個光榮的任務，做了房地產商和地方政府的共同的小老婆。 　這種局麵，決定了樓市必然短期內依然堅挺，中央的調控，鑒於穩定宏觀經濟的考慮，雷聲雖然很大，但是實際的措施都打在虛處。要回歸樓市的健康，很簡單，將銀行的直接隸屬，收歸中央，一截斷泡沫的資金支持，泡沫立刻轟然崩塌。 但是中央沒有這樣做，其苦衷建立在這樣一個尷尬局麵上，中央開始一手縱容出來的房地產泡沫，已經變成了一個巨大的腫瘤，直接或者間接與房地產相關的貸款，已經達到四大國有銀行全部貸款的一半，一旦泡沫驟然破裂，立刻就是全國的經濟動蕩，失業、物價飛漲、社會動蕩將從電影中走下來，進入我們的生活，變成非常“親切”的事情，嗬嗬，所以說，“房地產崩潰房價下跌時不正好可以用手中的人民幣購買嗎？”這個假設是完全不可能成立的。所以中央幻想，通過其他的操作，慢慢將危險降低下去。這就是我前麵強調的十二道金牌。 而且中央適時的推出了外國人隻能買一套房的強硬政策。但是由於鬆散的戶籍製度操作起來很難。 以上的一切，也就造成了目前這個滑稽的局麵，雖然全國上下一片喊打，但是房地產依然穩定在高位，國外的遊資看準了這點，其落腳點和存在方式，於是就放在這個看似十分危險，其實穩如泰山的樓市。嗯，沒錯，就是“穩如泰山”。 綜上所述，房地產泡沫崩潰，以我的觀點看，必然由國外遊資撤退引起。我上麵提到了，地方、開發商、銀行都是房地產泡沫的製造者、或者維護穩定者，而中央是不希望泡沫（在沒有被其控製下的情況下）破裂的，這樣的前提下，他們都不會是房地產泡沫的掘墓人。 這個曆史性使命的擔當者，必然由進入中國的國際遊資的撤退來扮演。 　　 國際遊資的目的，就是賭人民幣升值，從中獲利。一旦他們達到目的，或者發現不可能達到目的，其必然立刻離開。他們離開，所導致的拋售潮，即使不大，也足以致房地產泡沫於死地了。 好了，今天就寫到這裏，原本想仔細謝謝英國的房地產市場，但是眾多朋友來信詢問中國問題。所以在商言商，既然需求大了，騰出點時間謝謝中國。其實這也可以作為英國的遺補吧？畢竟英國的房地產市場也徘徊這遊資的影子