正文
上次我們講到了買房的理由不能建立在說房子越來越多，土地越來越少這個開發商的理論上。同時提出了房地產的資金來源和投資目的匹配問題。
這一章如何投資房地產，並且衡量現階段自己適不適合投資房地產。這些solicitor，agency還有mortgage advisor不知道，或者知道也不會給你講的問題。還是先講幾個看似合情合理，但是實際卻又很荒謬的概念。
首先講經常說的故事：一個美國老太太和一個中國老太太在天堂相遇了。美國老太太說，我奮鬥了一輩子終於還清住房貸款；中國老太太說，我攢了一輩子錢臨終才買了這套房。看似很誘人啊！ 但是無良的agency有沒有告訴你後半句也就是最關鍵的話啊？美國人每月pay mortgage的比例占全部工資比例的30％左右。並且每月還貸總比例（包括車貸，個人貸款）不能超過全部工資比例的45－50％。越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，並可能影響生活質量。而超過工資40%的mortgage就是危險的邊緣。而50％以上則是被認為高危人群。
我不知道這裏有沒有人用40％－50％以上的工資去供房子？或者有沒有人想去這麽做？如果有，我勸大家一句打消這個念頭。人生一世，草木一秋，何必為了一個沉重的烏龜殼犧牲自己20-30年的幸福指數呢？
第二個概念買房出租 （Buy to Rent）。誠然，買房出租是一個投資渠道。有些人認為我買了一套房子，把它租出去。收回來的租金正好還貸款。等貸款用租金還完了，白剩下一套房子。對，這種想法不錯，但是你什麽時候買，mortgage要付多少，你出租的租金要多少才能保證自己不虧？並不是我的mortgage是500每月，我把房子租出去收600每月，就不虧了。事情遠遠沒有想象的那麽簡單。
有人說做學問難，我認為做學問固然難，但是做完學問，能夠講給別人聽更難，不但講給別人聽還能讓不懂的人聽懂了最難。所以這篇文章我近2天之內反複修改，就是試圖讓更多不是研究金融的朋友們能夠讀懂。改了又改，可是總是差強人意。所以諸位有什麽不明白的的地方，我還會盡力回答的。好了廢話少說，開始分析上麵的問題了。
好像回到了大學時代的投資學考試。
首先買房自住的問題很好搞清楚。就是mortgage的百分比，與當前宏觀形勢加以分析。宏觀形勢主要從利率，匯率，通漲，等前幾章提過的因素加以分析。並且最重要的是做好長短起資金的匹配問題。
這一節，我們著重討論buy to rent。也就是說買了房出租多少錢才不虧。換句話說，在自有資金不足的情況下，究竟是買房值還是租房值。
總價100，000，使用年限：設70年，70年後房屋無殘值（注意這句話，無殘值）。無殘值就是好比leaseholder，是為了計算方便。如果擁有產權，則70年之後，房地產的殘值計為地產值，而房產值可忽略不計（70年後的地表建築，木頭，水泥啥的就不值什麽錢了吧？）。70年還有一個好處，你可以類推你國內的房產。因為國內你不永久擁有土地，隻是擁有70年。
先從簡單的做起：
例1：100％自有資金，換句話說，這100，000你現金一次付清，不需要任何mortgage。這個比較簡單
1．靜態分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息4。5%。出租70年。
A=100000/（P/A, 4.5%, 70）=100000/21.2021=4717/年=393/月
就是說，你每月的租金收入不低於393元就可投資。
但是看清了，這是70年內利率不變的情況下
2. 動態分析：自有資金，由於資金成本隨利息變動而變動，設70年內加權平均存款利息為8%。
A=100000/（P/A, 8%, 70）=100000/12.4428=8037/年=670/月
就是說，你每月的租金收入不低於670元就可投資。
除此之外你還要考慮什麽呢？因為你是一次性付款，相對就簡單得很，隻要考慮你進會為維持該房屋能保持有出租的能力即可，即可能的維修費用和開銷，還有就是council tax水電煤氣等等費用。
怎麽來解讀這一案例呢？簡單的說，不管是自住還是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？動態來看就是670。
但是99％的朋友一下子拿不出那麽多錢，所以要mortgage。這樣的情況就要比以上的複雜一些。
這裏補充一點，mortgage一般分為等額本息還款法”和“等額本金還款法。等額本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出最大，本金就還得少，以後隨著每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大；“等額本金還款法”就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。
在英國，普遍采取等額本息還款法。所以計算方法隻考慮等額本息還款法的情況（嗬嗬，不要說我偷懶啊）。
例2：總價100000，使用年限：70年，2.5成（25000）自有資金，7.5成（75000）貸款，貸款20年。
1．靜態分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息4.5%，貼現率以銀行存款利率計，貸款利率是5.5%。等額還款法，則月還款需545元，年還款需6540。（通過mortgage calculator 很容易得出）如果沒有給你一個鏈接 http://www.bbc.co.uk/homes/property/mortgagecalculator.shtml#your_results
則還款年金現值：P=6540*（P/A, 4.5%, 20）=6540*13.01=85072
A=（25000+85072）/（P/A, 4.5%, 70）=110072/21.2021=5192/年=433月
就是說，你每月的租金收入不低於433元就可投資。
但是，同上麵的道理一樣，資金的成本會隨著利息的變化而變化 （細心的你可能會想到我前麵一再提的問題――利率的提高是天敵）。
2． 動態分析：自有資金，由於資金成本隨利息變動而變動，設70年內加權平均存款利息為8%，20年內加權平均貸款利息9%。等額還款法，則月還款需685元，年還款需8220。
還款年金現值：P=8220*（P/A, 8%, 20）=8220*9.8181=80705
A=（25000+80705）/（P/A, 8%, 70）=115707/12.4428=9929/年=775/月
就是說，你每月的租金收入不低於775元就可投資。
也來解讀這一假設：這就是說你通過分期貸款的方式，如果所有初始條件都不變的情況下（即存貸款利率都不變，沒有通貨膨脹），你的租金（或收益）變成了433元。如果發生變化的話，你的租金（或收益）就變成了775元。這些還不算上可能的維修費用和開銷，還有就是council tax水電煤氣等等費用。
誠然如果你買的是house，70年之後還有殘值，就是前麵提到的土地價值。那也不難，就是把70年後的土地殘值通過計算得出淨現值。之後加以計算。即可。
通過上麵的計算我相信壇子裏的朋友都會對房地產投資有了一個初步的認識。就像上麵所說的，房地產投資並不是大多數人想當然的mortgage 500，出租600，即可賺回。很多事情看上去很簡單，但是實際操作起來卻相去甚遠。否則象我們這些學金融投資的人豈不要去喝西北風了？
好了今天就到這裏吧，明天繼續。謝謝大家
這一章如何投資房地產，並且衡量現階段自己適不適合投資房地產。這些solicitor，agency還有mortgage advisor不知道，或者知道也不會給你講的問題。還是先講幾個看似合情合理，但是實際卻又很荒謬的概念。
首先講經常說的故事：一個美國老太太和一個中國老太太在天堂相遇了。美國老太太說，我奮鬥了一輩子終於還清住房貸款；中國老太太說，我攢了一輩子錢臨終才買了這套房。看似很誘人啊！ 但是無良的agency有沒有告訴你後半句也就是最關鍵的話啊？美國人每月pay mortgage的比例占全部工資比例的30％左右。並且每月還貸總比例（包括車貸，個人貸款）不能超過全部工資比例的45－50％。越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，並可能影響生活質量。而超過工資40%的mortgage就是危險的邊緣。而50％以上則是被認為高危人群。
我不知道這裏有沒有人用40％－50％以上的工資去供房子？或者有沒有人想去這麽做？如果有，我勸大家一句打消這個念頭。人生一世，草木一秋，何必為了一個沉重的烏龜殼犧牲自己20-30年的幸福指數呢？
第二個概念買房出租 （Buy to Rent）。誠然，買房出租是一個投資渠道。有些人認為我買了一套房子，把它租出去。收回來的租金正好還貸款。等貸款用租金還完了，白剩下一套房子。對，這種想法不錯，但是你什麽時候買，mortgage要付多少，你出租的租金要多少才能保證自己不虧？並不是我的mortgage是500每月，我把房子租出去收600每月，就不虧了。事情遠遠沒有想象的那麽簡單。
有人說做學問難，我認為做學問固然難，但是做完學問，能夠講給別人聽更難，不但講給別人聽還能讓不懂的人聽懂了最難。所以這篇文章我近2天之內反複修改，就是試圖讓更多不是研究金融的朋友們能夠讀懂。改了又改，可是總是差強人意。所以諸位有什麽不明白的的地方，我還會盡力回答的。好了廢話少說，開始分析上麵的問題了。
好像回到了大學時代的投資學考試。
首先買房自住的問題很好搞清楚。就是mortgage的百分比，與當前宏觀形勢加以分析。宏觀形勢主要從利率，匯率，通漲，等前幾章提過的因素加以分析。並且最重要的是做好長短起資金的匹配問題。
這一節，我們著重討論buy to rent。也就是說買了房出租多少錢才不虧。換句話說，在自有資金不足的情況下，究竟是買房值還是租房值。
總價100，000，使用年限：設70年，70年後房屋無殘值（注意這句話，無殘值）。無殘值就是好比leaseholder，是為了計算方便。如果擁有產權，則70年之後，房地產的殘值計為地產值，而房產值可忽略不計（70年後的地表建築，木頭，水泥啥的就不值什麽錢了吧？）。70年還有一個好處，你可以類推你國內的房產。因為國內你不永久擁有土地，隻是擁有70年。
先從簡單的做起：
例1：100％自有資金，換句話說，這100，000你現金一次付清，不需要任何mortgage。這個比較簡單
1．靜態分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息4。5%。出租70年。
A=100000/（P/A, 4.5%, 70）=100000/21.2021=4717/年=393/月
就是說，你每月的租金收入不低於393元就可投資。
但是看清了，這是70年內利率不變的情況下
2. 動態分析：自有資金，由於資金成本隨利息變動而變動，設70年內加權平均存款利息為8%。
A=100000/（P/A, 8%, 70）=100000/12.4428=8037/年=670/月
就是說，你每月的租金收入不低於670元就可投資。
除此之外你還要考慮什麽呢？因為你是一次性付款，相對就簡單得很，隻要考慮你進會為維持該房屋能保持有出租的能力即可，即可能的維修費用和開銷，還有就是council tax水電煤氣等等費用。
怎麽來解讀這一案例呢？簡單的說，不管是自住還是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？動態來看就是670。
但是99％的朋友一下子拿不出那麽多錢，所以要mortgage。這樣的情況就要比以上的複雜一些。
這裏補充一點，mortgage一般分為等額本息還款法”和“等額本金還款法。等額本息還款法”就是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出最大，本金就還得少，以後隨著每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大；“等額本金還款法”就是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。
在英國，普遍采取等額本息還款法。所以計算方法隻考慮等額本息還款法的情況（嗬嗬，不要說我偷懶啊）。
例2：總價100000，使用年限：70年，2.5成（25000）自有資金，7.5成（75000）貸款，貸款20年。
1．靜態分析：自有資金，資金成本為銀行存款利息4.5%，貼現率以銀行存款利率計，貸款利率是5.5%。等額還款法，則月還款需545元，年還款需6540。（通過mortgage calculator 很容易得出）如果沒有給你一個鏈接 http://www.bbc.co.uk/homes/property/mortgagecalculator.shtml#your_results
則還款年金現值：P=6540*（P/A, 4.5%, 20）=6540*13.01=85072
A=（25000+85072）/（P/A, 4.5%, 70）=110072/21.2021=5192/年=433月
就是說，你每月的租金收入不低於433元就可投資。
但是，同上麵的道理一樣，資金的成本會隨著利息的變化而變化 （細心的你可能會想到我前麵一再提的問題――利率的提高是天敵）。
2． 動態分析：自有資金，由於資金成本隨利息變動而變動，設70年內加權平均存款利息為8%，20年內加權平均貸款利息9%。等額還款法，則月還款需685元，年還款需8220。
還款年金現值：P=8220*（P/A, 8%, 20）=8220*9.8181=80705
A=（25000+80705）/（P/A, 8%, 70）=115707/12.4428=9929/年=775/月
就是說，你每月的租金收入不低於775元就可投資。
也來解讀這一假設：這就是說你通過分期貸款的方式，如果所有初始條件都不變的情況下（即存貸款利率都不變，沒有通貨膨脹），你的租金（或收益）變成了433元。如果發生變化的話，你的租金（或收益）就變成了775元。這些還不算上可能的維修費用和開銷，還有就是council tax水電煤氣等等費用。
誠然如果你買的是house，70年之後還有殘值，就是前麵提到的土地價值。那也不難，就是把70年後的土地殘值通過計算得出淨現值。之後加以計算。即可。
通過上麵的計算我相信壇子裏的朋友都會對房地產投資有了一個初步的認識。就像上麵所說的，房地產投資並不是大多數人想當然的mortgage 500，出租600，即可賺回。很多事情看上去很簡單，但是實際操作起來卻相去甚遠。否則象我們這些學金融投資的人豈不要去喝西北風了？
好了今天就到這裏吧，明天繼續。謝謝大家
繼續寫呀？
請問你對一輩子都租房和年輕時按揭買房，年紀大了白住這兩種方式的想法怎樣？
很多人都說租房的話，每個月租金白白扔掉了。可是我想租金和按揭的差價假如存在別處，保證一輩子都有足夠的租金，那不是一樣的嗎？