在台北的日子（3）：建築商返回的這大筆錢該如何用？

我在美國、台灣和中國大陸三地穿梭，並安家置業，除美國之外，在台北與大陸的住所皆為高層公寓。

台北的住家公寓大樓依法設有業主管理委員會和專業的物業公司，前者由住戶直選產生（義務服務），後者由業主管理委員會聘請和監督。

每年年末，台北住家公寓大樓會召開業主年終總結大會暨業主管委會換屆選舉。每家住戶派一人代表參加，匿名投票選舉。台灣的民主選舉非常的成熟，早已內化為日常生活的肌理，大到選總統，小到選業主管委會成員，整個民主選舉流程嚴謹，秩序井然，大家規規矩矩遵守規則，選舉很快完成。

台北這棟公寓樓業主管理委員會一共由七人組成：主任委員、副主任委員、活動委員、總務委員、維修和安全委員、財務會計和出納。管委會的職責與權限清晰而厚重，主要包括：（1）執行業主大會決議製定的方案，如：年度預算案、公共設施修繕案等；（2）統籌管理大樓公共空間與設施，如：大樓清潔衛生、花藝保養、電梯維護、車庫管理等；（3）大樓財務收支管理；（4）聘請和監督物業管理公司；（5）製止住戶違法行為；（6）維護住戶的安全。

在台灣，這些業主管委會的職責和權限並非自治的條款，而是政府部門明文規定，具有法律機製，受法律約束的。

反觀中國大陸，我和先生先後購置幾處公寓樓的商品房，包括我父母居住了二十多年的老樓，我從來不知道有什麽業主管理委員會，隻知道一個物業管理公司。我們所繳納的物管費全部由物業管理公司收取，他們如何使用的這些錢，收支如何？業主一概不知。小區環境裏到處是商家廣告，尤其在電梯內外，貼滿了各種廣告，而這些廣告收入全部歸入物業管理公司囊中，與業主沒有一點關係，業主沒有知情權和分配權。反觀在台北，我們的公寓樓內外素淨無痕，完全沒有任何的商家廣告，公共空間與商業毫不沾邊。

上月的年終總結大會上，台北住家大樓業主管委會和物業管理公司分別向住戶們匯報了年度的所有工作以及財務收支情況之後，征求大家的意見，是否今年上調一點物業管理費，因為現在什麽都在漲，物管人員的薪水要漲，維修保養費用等都在漲。有位先生當場就此議案提出了反對意見，他認為，我們大樓還有一筆數百萬的公共基金，為什麽不能動用這筆錢作為物業管理費用？為什麽有錢還要漲物管費？他的這句提問，也如同一道光，照出兩岸社區治理邏輯的根本不同。

他所提到的“公共基金”很有意思，這在中國大陸的商品房中是沒有的。

在台灣政府的建築法規中，有一項極具遠見的規定：所有建築公司，在拿到一項建房工程許可營業執照之後一年內，需要按照一定比例先撥出一筆款項放在當地政府相關部門，由該部門先保管起來，這筆錢就叫做“公共基金”。公共基金提取金額的大小，政府有嚴格的規定，依工程的總價按比例提取：建築造價在新台幣1千萬以下提2%；1千萬至1億元之間，超過1千萬部分提1.5%；工程總造價在1億至10億元之間，超過1億元部分提0.5%；工程總造價超過10億元，超過10億元部分提0.3%。

等到商品大樓建成交屋後，小區成立了業主管理委員會，然後，業主管委會再向政府部門申請，政府部門核實後，將那筆款項轉給業主管委會建立的專門銀行賬戶裏，這筆錢既非建築商資金，也非住戶的私產，而是用於處理大樓“重大項目”的集體儲備金，必須專款專用：

- 大樓外牆修補、屋頂防水

- 電梯或管線汰換

- 大樓消防設備更新

- 大樓門禁監視器升級

- 社區景觀植栽或公共空間改善

- 大樓天災意外緊急搶修

業主管委會在動用“公共基金”每一筆錢之前，需要向業主們報備，用了之後需要向業主們說明（尤其圖片說明）。我家先生擔任過一屆業主管委會成員，每個月都有一次管委會成員會議，討論大樓一些相關事宜，物管會經理列席參加。我們的大樓電梯外牆上設有一個大電子屏，滾動式隨時報告大樓最近的各項工作情況，以及每個月的財務收支明細。因為我們有時候要回美國或去大陸，先生不願再參與業主管委會工作。

在中國大陸的商品房，沒有這樣的“公共基金”，小區公寓樓出現任何大的修繕或更新事宜隻能臨時向業主收取。比如，重慶我父母家的公寓樓，十年前換了電梯，要求每戶平攤支付這筆錢，金額加在物管費裏麵收取。

我在前麵提到的那位住戶先生，他反對漲一點物管費，認為應該動用公共基金，後來業主管委會給他做了詳細解釋，說明公共基金這筆錢隻能專款專用，不能拿出來作為物業管理的一般日常費用。

台灣政府製定這樣的公共基金是一種延長社區大樓的壽命，維護安全品質的“長期保固”機製。公共基金如果用完之後，大樓的修繕和維護的費用原則上由業主們承擔，增收物管費。一些高齡的公寓樓，政府鼓勵更新重建，依據情況可以給予一些補助資金。台灣政府的這項法規，隻有一個目標：讓建築房屋活得更久，讓住戶生活更加安全。

自從我們住進台北這棟公寓樓，目前還沒有遇到重大的修繕和更新工程，唯有遇到兩次大樓的外牆清洗，據業主管委會報告，單次外牆清洗（包括住戶的窗戶玻璃外清洗）花費新台幣26萬元。目前，我們大樓還有幾百萬的公共基金。

每年年底的業主年終總結大會及選舉結束後當天，就是熱鬧的聖誕節文娛活動和聚餐活動，最後，還有令大家興奮不已的禮品抽獎環節，哈哈…今年我很幸運，在抽獎活動中中了頭獎—現金1000元和一個小禮品：）在大家的歡笑聲中，我忽然覺得，這輕巧的千元和小禮品，與沉甸甸的數百萬公共基金，竟共享同一份溫暖，這份溫暖源於：規則、契約和人情。

在台北的日子裏，這大筆返回的資金，默默地托住了樓宇的脊梁，也守護了日常的從容。

這是公寓樓大廳布置的今年大樓年終大會暨選舉會場，主席台是管委會七位成員就坐的位置。我們大樓住戶不多，共十八層，每層四戶。大會參加者一戶一代表，如果有事來不了的，可以委托他人投票選舉，需要委托書。（原創圖片）



今天，我為大家翻唱的是劉家昌先生作曲的台灣老歌《煙雨斜陽》，這首歌上世紀七十年代在港台流行，許多歌手都翻唱過。歌曲通過詩意的歌詞表達了對愛情的深刻感悟。歌詞中的煙雨和斜陽象征著愛情的短暫與美麗，反映了人生的無常和離別的淒涼。我翻唱的是蔡琴的版本。



一陣煙雨 你來自何方

好像愛情 你去向何方

一抹斜陽 你來時匆忙

好像愛情 你去時又匆忙

這人生也是一樣 就好像煙雨斜陽

美麗短暫 渺渺茫茫

離別時候 帶著多少淒涼

一陣煙雨 你來自何方

好像愛情 你去向何方

一抹斜陽 你來時匆忙

好像愛情 你去時又匆忙

這人生也是一樣 就好像煙雨斜陽

美麗短暫 渺渺茫茫

離別時候 帶著多少淒涼。

1/25 寫於台北