美國的富人是如何購買千萬豪宅的?

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幾天前,我寫了一篇 短文,分析中金公司的鄭雯露女士的房貸故事。在2023年,她和丈夫用120萬元的收入,貸了1177萬元的貸款,在上海買了一套價值1600萬元左右的公寓房,貸款利息率4.1%,月供占收入的比例高達67%。

而到了2024年,她的家庭收入降為80萬元,房貸開支占了家庭收入的85%。加上房價暴跌,她的家庭財務已經接近破產。她不堪這種打擊,選擇離開人世,的確是一個悲劇。

這幾天我就在想,一個美國高收入家庭,或者一個富豪,他們是如何購買豪宅呢?

我家住在矽穀地區,在我們這個城市,僅僅過去五年就有三十套千萬美元豪宅成交,最貴的一套買了四千萬美元!

這些富豪是如何買房的呢?其實很簡單,他們大部分人跟我們一樣,用房貸買房!

以我的鄰居,臉書公司的創始人紮克伯格為例。在2012年,他和他的華裔太太,一擲千金,在我們這個城市的一個街上,買了五套連在一起的別墅屋,以保護自己的隱私。

不可思議的是,身家1900億美元的紮克伯格夫婦,居然向銀行貸了600萬美元的貸款來買這些房子!

但是,由於他是巨富,銀行給了他極其優惠的貸款條件,利息率隻有區區1.05%。因此,他的月供隻有一萬九千元。對於他們的家庭收入而言,這點月供幾乎可以忽略不計。

當然,並不是所有的富人,都是億萬富翁。我認識幾個在銀行和房地產業就職的專業人士。據他們講,很多千萬豪宅的購買者,是通過普通貸款完成的,隻不過貸款的首付比較高、貸款審批的手續更加謹慎而已。

比如,一套1500萬美元的房子,購房者需要放50%左右的首付,貸款額750萬美元。按照4%的利息率,月供為3萬5千元,每年為43萬美元。加上18萬美元的房產稅和保險開支,每年在房子上的開支約為62萬美元。按照45%的債務收入比,這個家庭的年收入至少需要
137萬美元。

當然,有些富人家裏有老錢(Old Money),他們選擇直接用現金買房,那就另當別論了。

最後,你可能會問,像紮克伯格這種富翁,明明可以現金買房,為什麽還要貸款呢?他們不希望無債一身輕嗎?

我覺得:富人之所以成為富人,是因為他們的思維方式和普通人不一樣。他們更懂得金錢的價值和機會成本。他們用較低的利息成本貸款,把省下來的資金去投資,會獲得更大的投資收益。

拿他家的例子吧。他當初貸了6百萬美元,就可以少賣自己家的股票。貸款的年利息率為1.05%,12年下來,他一共支付了75萬美元的銀行利息。可是他的6百萬公司股票,年化增長率為28%,累計幫他掙了一億零八百萬美元!收益和成本的差距,是144倍!

如果你的房貸還沒有還清,而你也不著急還清,你就可以自豪地說:我有成為富人的潛力,因為我有富人的理財觀!

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矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : "不要和資本鬥!金融界全是黑心大boss:)"

打不過,就加入吧。我們投資股票,就是要進入資本家的行列,從“小資”慢慢變成“中資”、“大資”。
cowwoman 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : 不要和資本鬥!金融界全是黑心大boss:)
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : “但資本家厲害就在於萬裏長城用不倒”

資本家可以用融資渠道,獲得需要的資本。這就是資本主義的機製和規律,我們必須接受並充分利用。
cowwoman 發表評論於
Cash-flow is the king.沒有現金流遊戲就玩兒不下去了。但資本家厲害就在於萬裏長城用不倒,把旁氏永久玩兒下去。把國家做強做大,霸著規則。
矽穀居士 發表評論於
回複 'retreat' 的評論 : “蒼蠅也是肉,關鍵詞是肉,哈哈”

是的,one dollar saved is one dollar earned.
retreat 發表評論於
講到小紮也房貸,富人的思維方式,我就想到accounting這塊,常常一天好多交易都像流水通暢來去,但總有幾樣就幾塊錢,甚至幾分,要花大量時間在裏麵來回狗肉賬。有時會想還不如不做了。但這就是其性質。蒼蠅也是肉,關鍵詞是肉,哈哈
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : “富人破產後把債務留給別人,資產留給自己。還有富人的稅全是推遲的。富人一般名下幾百個注冊公司。”

謝謝補充!富人更加精通社會運營機製,並利用這些機製為自己創造更多財富。
矽穀居士 發表評論於
回複 '唐宋韻' 的評論 : “老中喜歡盡可能多交down payment,或有點錢後盡快pay off,即便貸款利率4%都不到。這種“農民意識”,心裏固然踏實,其實看不見的損失很大。”

謝謝補充!我有同感,老中家庭的投資策略過於保守,而且房產占比過高。
唐宋韻 發表評論於
上海那位的問題主要是月供占收入比過高。銀行批準這種貸款,以及自己為了麵子這樣買房都有些問題。其實不管窮人夫人,月供(在美國還要加上房地產稅)超過家庭收入的30%就有些危險。
老中喜歡盡可能多交down payment,或有點錢後盡快pay off,即便貸款利率4%都不到。這種“農民意識”,心裏固然踏實,其實看不見的損失很大。
cowwoman 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : 富人破產後把債務留給別人,資產留給自己。還有富人的稅全是推遲的。富人一般名下幾百個注冊公司。
cowwoman 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : 杠杆可以加,但要做好破產和稅務規劃。富人還玩兒這兩項遊戲。
矽穀居士 發表評論於
回複 'luckystarweiwei' 的評論 : “膽子小總是覺得世界太動蕩”
謝謝分享!富貴險中求啊。合適的杠杆,還是可以加的;尤其是買自住房時。
叮叮當當 發表評論於
回複 'lunahucn' 的評論 :
說的太對了,以前也知道定投,但是不篤定,自從居士現身說法之後才敢下定決心這麽做
矽穀居士 發表評論於
回複 '水星98' 的評論 : 謝謝水星兄!

是的,在美國,房貸利息是可以抵稅的。
水星98 發表評論於
謝謝居士的分享。我也認識幾個富人,明明可以全款買房,偏偏要貸款,現在我明白了。據說此舉還可以減一些稅。
矽穀居士 發表評論於
回複 'lunahucn' 的評論 : “是盈利讓我有了繼續投資的勇氣”

是的,成功的經曆會讓人更加有信心。再次恭喜你!
lunahucn 發表評論於
其實最主要的事是,我看了你寫的博客,然後去投資了,然後就真的盈利了。如果看了你的博客,去投資,然後就被套了,估計我就又不會繼續投資了。是盈利讓我有了繼續投資的勇氣。你用18年證明了你的投資方法是對的,然後你寫博客給大家分享。我按照你寫的博客去實踐了,目前證明是也是對的。
luckystarweiwei 發表評論於
我也所有房子都是全款買的,膽子小總是覺得世界太動蕩,擔心萬一將來不能保證足夠的現金流。
lunahucn 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : 那你買了我推薦的基金了嗎?掙到錢了嗎? 截止昨天賺了7.47萬人民幣,哈哈!
矽穀居士 發表評論於
回複 'lunahucn' 的評論 : “因為看了你的文章,然後我就投了基金,然後就真的盈利了!!!”

恭喜恭喜!

祝願你和令愛都早日實現財務自由!
lunahucn 發表評論於
因為看了你的文章,然後我就投了基金,然後就真的盈利了!!!
我現在強烈要求我女兒也看你的文章,仔細多次閱讀你的文章。我已經去研究過VANGUARD的網站了,注冊需要SSN和地址。因為她在美國讀本科,平時在學校裏打工,所以有SSN,等8月中旬她租了房子(前麵住學校),有了地址,就可以注冊VANGUARD了。
矽穀居士 發表評論於
回複 'lunahucn' 的評論 : “我是看了你的文章感覺打開了新世界的大門”

這不是傻不傻的問題,是信息獲取能力的問題。

那你買了我推薦的基金了嗎?掙到錢了嗎?
lunahucn 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : 哈哈哈,你可能太保守了,不願加杠杆。
不是的,是傻!我一點投資概念都沒有,我是看了你的文章感覺打開了新世界的大門。我周圍沒有炒股票盈利的人,因為大家都是炒A股,好多人都是虧了幾百萬,所以我一直就不炒股, 也不買基金。
矽穀居士 發表評論於
回複 'lunahucn' 的評論 : “我所有的房子都是全款買的,看了矽穀居士的文章覺得自己傻啊。


哈哈哈,你可能太保守了,不願加杠杆。
lunahucn 發表評論於
我所有的房子都是全款買的,看了矽穀居士的文章覺得自己傻啊。
矽穀居士 發表評論於
回複 '風城芝加哥' 的評論 : “現在,銀行儲蓄存款利率超過4%了。所以,這筆貸款,是否銀行虧損了?”

哈哈哈,當時他用的是ARM,即“可變利息貸款”,通常鎖定的時間為5年或者7年。他後來肯定做了再貸款,鎖定新的利息率。但是,無論如何都是低於市場價的。

在那段時間,銀行存款的利息率更低,甚至低於1%。因此,從絕對意義上講,即使是1.05%的利息率,銀行也沒有虧錢。

銀行會發放很多貸款,每一筆貸款的利息率都不盡相同。隻要平均貸款利息率高於存款利息率,銀行就能賺錢。
風城芝加哥 發表評論於
2012年貸款利率1.05%。如果是30年貸款,還有18年餘款。現在,銀行儲蓄存款利率超過4%了。所以,這筆貸款,是否銀行虧損了?
cowwoman 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : 跟銀行家合作,銀行家和私募發放,律師結算,我接律師的活幹。
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : "我天天給富人搞房貸,哈哈"

所以,你是做貸款的銀行家?
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : "富人的房貸都超過資產的,要不怎麽富呀!"

謝謝分享!是的,加杠杆是致富的捷徑之一。
cowwoman 發表評論於
我天天給富人搞房貸,哈哈。富人的房貸都超過資產的,要不怎麽富呀!
矽穀居士 發表評論於
回複 '花似鹿蔥' 的評論 : "銀行也是勢利眼啊,這麽低的利率讓窮人紅眼了!"

哈哈哈,銀行家非常精明啊。這麽優質的客戶,肯定要爭取過來。長期來看,銀行可以從這些高淨值客戶身上掙到大把大把的銀子的。
花似鹿蔥 發表評論於
銀行也是勢利眼啊,這麽低的利率讓窮人紅眼了!
最西邊的島上 發表評論於
回複 '風中的葦絮' 的評論 : 謝謝美眉美言!
最西邊的島上 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : “頂多隻需要再幹兩三年。”

應該是吧。另外我們那時(在25%開銷35%上稅外)還可以存下收入的40%左右 。但還是覺得自由好,哪怕是非富人的自由 。所以不後悔哈 ;-)。
風中的葦絮 發表評論於
回複 '最西邊的島上' 的評論 : 西島的運氣真是太好了呀!這肯定是因為你人好心腸好,所以神保佑你!嗯!一定是這樣的!
矽穀居士 發表評論於
回複 '最西邊的島上' 的評論 : "如果沒有賣的話,那肯定還要回原單位繼續做工"

其實,標普500指數在2011年就回到2008年的位置了。就算你們沒有賣掉股票,頂多隻需要再幹兩三年。
最西邊的島上 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : “半年時間,你會有很多交易嗎?”

應該不會。隻是那時我們還是投資小白,對市場不甚了解,所以覺得不放心賣了算了。如果沒有賣的話,那肯定還要回原單位繼續做工(當時兩邊公司都給了半年留職,如果我們願意回去的話)。
矽穀居士 發表評論於
回複 '最西邊的島上' 的評論 : “我們在2008年因為要回國陪老爸半年,不想遠程操作,在7月底8月初賣掉了幾乎所有投資,放入短期定期存款賬戶,逃過了那次金融大危機。”

你們的運氣真是好!如果你的投資策略是長線投資股票或者基金的話,也不需要經常操作的啊。半年時間,你會有很多交易嗎?
矽穀居士 發表評論於
回複 'xiaoxiao雨' 的評論 : "he probably needs to use his stock as collateral with high commission rate"

具體細節我不得而知。他的股票,肯定可以做貸款的擔保,但是是否需要,我就不清楚了。

普通家庭做房貸時,銀行也要考察家庭的資產狀況(比如股票、存款等等)以評估風險。但是,銀行還是以收入為主要評估標準。
最西邊的島上 發表評論於
回複 '矽穀居士' 的評論 : “你們的運氣比較好”

還有一次運氣:我們在2008年因為要回國陪老爸半年,不想遠程操作,在7月底8月初賣掉了幾乎所有投資,放入短期定期存款賬戶,逃過了那次金融大危機。;)

所以都是老天爺的恩典哈!
xiaoxiao雨 發表評論於
he probably needs to use his stock as collateral with high commission rate.
矽穀居士 發表評論於
回複 '最西邊的島上' 的評論 : “1999年底的那次買房如果不是在年底和2000年初在dot-com 泡沫頂峰時兩次賣了公司股票付清了的話,那損失會更大”

互聯網泡沫的確是百年一遇的事情。你們的運氣比較好,哈哈哈。
最西邊的島上 發表評論於
"如果你的房貸還沒有還清,而你也不著急還清,你就可以自豪地說:我有成為富人的潛力,因為我有富人的理財觀!"

哈哈,杠杆原理,富人的武器!

看來我們還真是沒有富人的潛力,每次買房時不是很快付清貸款就是全額現金。不過1999年底的那次買房如果不是在年底和2000年初在dot-com 泡沫頂峰時兩次賣了公司股票付清了的話,那損失會更大。所以很滿足了哈。

非富人謝謝富人知識分享 ;-)
矽穀居士 發表評論於
回複 'cowwoman' 的評論 : "沙發"

謝謝來訪和評論!我是今早匆匆寫完此文,蹭一下房貸的熱度。
cowwoman 發表評論於
沙發
登錄後才可評論.