矽穀居士名博

美國的富人是如何購買千萬豪宅的？

矽穀居士 (2024-07-09 08:49:17) 評論 (50)

幾天前，我寫了一篇短文，分析中金公司的鄭雯露女士的房貸故事。在2023年，她和丈夫用120萬元的收入，貸了1177萬元的貸款，在上海買了一套價值1600萬元左右的公寓房，貸款利息率4.1%，月供占收入的比例高達67%。

而到了2024年，她的家庭收入降為80萬元，房貸開支占了家庭收入的85%。加上房價暴跌，她的家庭財務已經接近破產。她不堪這種打擊，選擇離開人世，的確是一個悲劇。

這幾天我就在想，一個美國高收入家庭，或者一個富豪，他們是如何購買豪宅呢？

我家住在矽穀地區，在我們這個城市，僅僅過去五年就有三十套千萬美元豪宅成交，最貴的一套買了四千萬美元！

這些富豪是如何買房的呢？其實很簡單，他們大部分人跟我們一樣，用房貸買房！

以我的鄰居，臉書公司的創始人紮克伯格為例。在2012年，他和他的華裔太太，一擲千金，在我們這個城市的一個街上，買了五套連在一起的別墅屋，以保護自己的隱私。

不可思議的是，身家1900億美元的紮克伯格夫婦，居然向銀行貸了600萬美元的貸款來買這些房子！

但是，由於他是巨富，銀行給了他極其優惠的貸款條件，利息率隻有區區1.05%。因此，他的月供隻有一萬九千元。對於他們的家庭收入而言，這點月供幾乎可以忽略不計。

當然，並不是所有的富人，都是億萬富翁。我認識幾個在銀行和房地產業就職的專業人士。據他們講，很多千萬豪宅的購買者，是通過普通貸款完成的，隻不過貸款的首付比較高、貸款審批的手續更加謹慎而已。

比如，一套1500萬美元的房子，購房者需要放50%左右的首付，貸款額750萬美元。按照4%的利息率，月供為3萬5千元，每年為43萬美元。加上18萬美元的房產稅和保險開支，每年在房子上的開支約為62萬美元。按照45%的債務收入比，這個家庭的年收入至少需要
137萬美元。

當然，有些富人家裏有老錢（Old Money），他們選擇直接用現金買房，那就另當別論了。

最後，你可能會問，像紮克伯格這種富翁，明明可以現金買房，為什麽還要貸款呢？他們不希望無債一身輕嗎？

我覺得：富人之所以成為富人，是因為他們的思維方式和普通人不一樣。他們更懂得金錢的價值和機會成本。他們用較低的利息成本貸款，把省下來的資金去投資，會獲得更大的投資收益。

拿他家的例子吧。他當初貸了6百萬美元，就可以少賣自己家的股票。貸款的年利息率為1.05%，12年下來，他一共支付了75萬美元的銀行利息。可是他的6百萬公司股票，年化增長率為28%，累計幫他掙了一億零八百萬美元！收益和成本的差距，是144倍！

如果你的房貸還沒有還清，而你也不著急還清，你就可以自豪地說：我有成為富人的潛力，因為我有富人的理財觀。