美國遺產房和贈與房的稅收問題

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為方便說明,文中將用以下例子:

房主幾年前買房的價格是16萬,到房主去世時已經折舊掉了6萬,剩下的Basis是16-6=10萬,房主去世時市場價是20萬。

現在比較以下幾種情況下的稅收問題。

一.  房主自己賣房

如果房主自己在去世前以市場值20萬把房子買了,那麽需要交稅的利潤是:

    20萬(賣價)- 10萬(Basis)= 10萬

其中6萬的depreciation recapture,4萬的long-term capital gain。

二.  房主生前做為禮物贈與

比如父母在生前把房子做為禮物(Gift)送給子女,那麽子女將延續原來房子的Basis, 也就是10萬,如果子女以市場價20萬把房子賣了,需要交稅的利潤是:

    20萬(賣價)- 10萬(Basis)= 10萬

其中6萬的depreciation recapture,4萬的long-term capital gain。

三.  做為遺產繼承

1.  繼承人沒在Title上 - 比如子女繼承

如果繼承人的名字不在Title上, 那麽繼承人會有 Step-Up Basis。

比如,如果例子中是子女繼承父母的房子,那麽子女繼承後房子的Basis就會提高到市場值,也就是20萬,這叫Step-Up Basis。以前的利潤一筆勾銷,所有稅務問題包括折舊等,就如同子女在父母過世那天買了個20萬的房子。

如果子女在父母過世後也以20萬賣掉房子, 那麽利潤:

     20萬(賣價)- 20萬(Step-Up Basis)= 0

當然,這繼承人也沒有說必須要是子女,任何繼承人都可以。

2.  繼承人在Title上 - 比如配偶繼承

如果繼承人也在Title上,比如夫妻共同擁有的房產,其中一個過世,那麽健在的一方做為繼承人也有Step-Up Basis, 但是否是100% Step-Up取決於所在的州:

1)Community-Property State

如果是住在community-property state,是100% Step-Up Basis,跟子女繼承完全一樣。

2)Separate-Property State

如果是住在Separate-Property State,夫妻倆各自擁有50%的產權,隻有過世一方的50%有Step-Up Basis。兩方每人的Basis是10/2=5萬,各自擁有 20/2=10萬的財產。 由於隻允許去世的一方Step-Up Basis,也就是說去世的一方的basis會從原來的5萬, Step-Up到10萬,而健在的一方的basis不變, 仍然是5萬,所以繼承人總的basis 是:

     5(自己的)+ 10(繼承的Step-Up Basis)= 15萬

如果健在的一方以20萬的價格賣掉,那麽利潤是:

     20萬(賣價)- 15萬(Step-Up Basis)= 5萬

其中3萬的depreciation recapture,2萬的 capital gain。也就是說利潤都是健在一方資產的回報,過世一方的利潤給一筆勾銷了。

旁邊那位同學一看:哇!這太適合謀財害命了,就如同那些為保險索賠而謀害親夫(婦)的主一樣。這位聰明的同學,我可要批評你了,你的腦瓜是蠻靈光的,但人活著不能隻為錢,是不?所以心裏想想就得了,可別真的去幹,哈哈!

結語

可見,單從稅收上來講:

  • 做為遺產繼承比生前做為禮物贈與更加有利
  • 配偶中一方過世後賣房更有利
  • 出租房的增值利潤要想完全免稅,或者永遠持有不賣,或者1031 Exchange 到死, 然後做為遺產傳給子女,就可以完全避稅了。

當然,無論是遺產還是贈與,都受法定總遺產額12米的限製。並且Step-Up Basis也一直是民主黨的眼中釘,未來是否會被推翻也難說。

如果是做為遺產繼承的話,最好在房主過世那年做個正式的appraisal,以此做為憑證,尤其是房子有大額增值的情況, 畢竟空口無憑,IRS 要證據的時候總不能隻寄張嘴過去, 對不?

建寧  2022/5/13

彩色風箏 發表評論於
謝謝介紹, 很重要.
qiuqiudou 發表評論於
謝謝!非常一目了然!雖然早知道做遺產好,不過不知道不同的州還有具體的差異。
jenning 發表評論於
回複 '西岸-影' 的評論 : 謝謝補充,說的好!
西岸-影 發表評論於
首先,隻要是賣房,就必須繳稅,除非相應的城市有特殊的政策。比如我們過去居住過的城市,因為加州的地產稅政策,使得早期就擁有房子的人基本不交什麽稅,市政府唯一能對一個巨額房產合理征稅的機會是房子易手,所以為了鼓勵老房主賣房子,就取消了城市征收的房屋買賣的稅。
而假如考慮的不是買賣問題,而是繼承,那就很簡單了。首先就是美國的遺產稅門檻不算低,除非是幾百萬的房子,基本不存在遺產稅問題。
如果繼承涉及的錢太多,那麽使用living trust模式就是了,這東西本來就是為了給富人逃避遺產稅而設立的。你的孩子繼承時不僅不需要繳稅,而且不需要經過法院,一般一兩周就完成繼承程序,而不是常見的需要經過法院驗證的模式,需要半年時間(而且需要花錢,以萬計)。
做一個living trust不過幾百到一千的費用,明顯高於單純遺囑的費用,但益處遠大於遺囑模式。
而且你的孩子未來繼承以後可以自己根據需求解除這個trust,自由度很高。
Yu-Yuan17 發表評論於
感覺還是繼承方式好些吧?少交點稅。
東方明月- 發表評論於
好文,謝謝。
青字 發表評論於
好文。說的清楚。謝謝。
jenning 發表評論於
回複 'Californian' 的評論 : 謝謝閱讀!
Californian 發表評論於
漲姿勢,謝謝啦!
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