答網友關於Foreclosure 拍賣的起拍價起之問-CND房地產線
如山整理
（2009年12月15日）
評論與提問者: 三言兩語 於 09-12-15 11:46
如山好，
小弟下個月就南下去美國，開始“經營房地產”的事業（不是一時衝動，是蓄謀已久），到時會有更多問題要請教。
近來一直在學習相關的知識，觀注市場。
現有一事不明，請教一下，
Foreclosure Auction 的起拍價一般是怎麽確定的呢？
小弟以為是原房主欠款總額（假定隻有一個貸款），比如下麵這個例子：
Notice of Trustee's Sale 上說：...Failure to pay when due the following amounts which are now in arrears: $13,628.77. The sum owing on the obligation secured by the Deed of Trust is: Principal $140,684.37.
起拍價應該是：$140,684.37
但最後Trustee's Deed上說：the Trustee then and there sold at public auction to said Grantee (XXBank), the highest bidder therefor, the property hereinabove described for the sum of $132,990.00.
這說明起拍價就是 $132,990.00, 沒人要，bank收回，變成REO了。
從上麵的例子來看，起拍價可能會少於Bank的債權額。不知小弟理解得對不對？
如果一個房子上有兩個貸款，第二Lender Foreclosure 拍賣。應該如何計算 拍賣後應該再給第一Lender多少錢呢？是不是一般隻能自己根據貸款額，年限，利率計算出來呢？（在Title Report裏沒有第一Lender的欠款額計算）貸款餘額計算的截止時間是不是第二Lender file Trustee Sale的時間呢？
如山回應（回答）
三言兩語好！
歡迎來美國。有些地區的州法我不熟悉，不一定都能回答。到時有問題我們一塊討論。以下是對你的問題的回答：
- 從你給的例子看，你對起拍價的理解正確。起拍價由債主，也就是Lender決定。通常是計算借款人所欠本金、利息、罰款、拍賣手續費等等的總和。債權人可以用低於這個總額來開拍，但是不能高於。現在很多Lender用遠小於總欠款額來開拍。我們通常叫discount bid。比如，用以上方法計算出來借款人總欠款50萬，但是開拍價25萬。我這裏現在常常可見。
- 假如第二Lender Foreclosure 拍賣，在拍賣前，對拍賣後所欠第一Lender的錢隻能是猜，可以接近，但是不能準確。與第二Lender file Trustee Sale的時間無關。Title 也隻是顯示原來借款的本金。至於到底本金還了多少，借款人多長時間沒付本息、罰款多少都隻能是估計。有一定風險，所以預算要加大。
(注：以上是基於使用Deed of Trust 的州，對使用Mortgage州可能不適用，並且隻是本人的理解，不一定正確。請讀者查對本州相關法律或谘詢本地專業人士）
