舊聞新發：中國小區的高層住宅未來會“貧民窟化”嗎？

中國是世界上超過500米高層建築數量排名第一的國家。2022年，國家發展改革委員會在發布的《“十四五”新型城鎮化實施方案》中明確提出，要嚴格限製新建超高層建築，不得新建500米以上的建築，對新建250米以上的建築，也有更多要求。

近幾年，伴隨著不斷出現在大眾視野的高層安全事故，關於高層住宅樓的討論也越來越多。就此話題，我們專訪了清華大學建築學院教授尹稚。在他看來，國內以香港經驗為藍本的高層住宅建設大潮曾經有利於應對住房剛需。但隨著高層住宅技術壽命到期，住宅的維護和拆除將帶來一係列問題，成本高昂。今天，以“高度”代表“先進”的時代已經過去，舒適安全、環境質量應當成為城市建築更重要的考量。

高層住宅：一種時代產物

三聯生活周刊：想先在概念上厘清一點，目前國內有沒有一個確切的，對高層建築的定義？

尹稚：高層建築的定義其實主要是跟著不同高度的防火規範走。一般意義上，如果用老百姓通俗的理解來講，6層以下算多層，6\~12層，也就是大約36米以下，稱為小高層，12到30層就進入高層了，30層以上基本就突破100米高度了，通常我們在定義上稱為超高層。



《東京女子圖鑒》劇照

不同的層級適用的安全規範、防火規範、結構規範是不一樣的。比如超過了6層，有些建築的結構方式就不許再用了，可能會帶來抗震方麵的不安全。超過了36米，等於是超過我們絕大部分城市火災的撲救能力，消防雲梯夠不著了。這時無論從垂直疏散，還是樓內需要配的消防設備來說，又會上一個台階。然後再往上走，進入到超高層，可能不僅僅有結構安全、防火安全的問題，還有疏散的便利性問題。比如你要配更多的電梯，你的核心筒（一種高層建築結構，主要由電梯井道、樓梯、通風井、公共衛生間和一些設備間圍護構成一個中央的核心筒）會越來越大，配的特殊交通的量也會越來越大，這樣設計的樓才能用。超高層的各項要求會提升一大截，電梯費成倍漲，消防設施布點、消防防火分區的要求也會更多，成本會成倍增加，因此，一些高層住宅樓會卡著100米內高度建造。

在生活中，我們很容易發現，有些過去建造的、配置不達標的辦公樓，員工上下班時，上電梯是要排大隊的，這就是沒有完全按規範來，為了省錢，沒配夠電梯。

這些關於高層建築的定義、要求對於也是本適用於高層住宅和非居住類建築。但住宅樓因為有高密度人群，它的消防規範比一般的非居住類建築要更嚴格。

三聯生活周刊：在我們國家，過去幾十年裏大家的印象中，住宅主要就是以高層建築的形式出現的。我們的這種住宅形態的偏好是怎麽來的呢？

尹稚：我國大規模建設高層住宅是改革開放以後，尤其是土地有償使用，住宅有償出售以後。為什麽出現這個局麵？是因為我們當年的房地產的預售模式、快銷模式、成本核算模式、樓麵地價的計算模式基本上是從中國香港借鑒的。當時中國剛打開國門，最早進入大陸投資房地產的都是港資，很多人認為中國是個人多地少的國家，應該提高土地的利用效率。於是香港模式很容易被全盤接納進入大陸的市場。

我們還受到了蘇聯的影響，他們大規模用高層建築來解決工人階級住宅問題。我們國家的居住區和居住小區概念也是從前蘇聯繼承下來的。

為什麽改革開放前沒這麽多高層？**主要是經濟原因，我們蓋不起。**改革開放前，多層住宅的造價，在北京這種大城市地區大約幾百塊一平米。如果建到高層住宅，使用混凝土梁柱結構、全現澆結構、PC板式住宅（預製混凝土板樓），造價在當時就突破了每平米1000多塊錢，不是所有項目都用得起。後來學習香港的樓盤預售製，說白了是拿未來買房者的錢在蓋房子。有錢了，又可以通過建高層降低樓麵地價，當然高層住宅就流行開了。



《三十而已》劇照

三聯生活周刊：自改革開放以來，國內這種高層住宅樓建設，有沒有一個比較明顯的高峰期？它的流行是有什麽力量推動的？

尹稚：高峰期的起點大約是在上世紀80年代末，主要原因有兩個。

第一是因為我們在PC板式住宅（預製混凝土板樓）上有了比較大的突破，它是技術進步帶來的。當年第一個案例可能是北京的塔院小區，後來有了大規模建設的方莊小區。十幾萬人的大規模居住區都是用的這種模式——造價低，施工簡單，有一定的預製性，現場施工速度快，適合於大規模標準化、批量化建設。

第二是因為當年麵臨嚴重的住房短缺問題。中國現在人均居住麵積突破了40平方米，這個指的是套內的住宅居住麵積，但80年代，人均居住麵積不足6平米，那時候三代人擠一間臥室的情況相當普遍。

還有一個數據是成套率，也就是住宅是否配備完整的生活設施。當年成套率值非常低，大概就百分之二三十。大量的筒子樓沒有獨立的衛生間、獨立廚房。甚至當年一個城市有幾百萬家庭是缺房戶，幾十萬家庭是無房戶。所謂無房戶，倒也不是人家睡馬路上，而是用非居住類建築來臨時性居住，後來甚至變成了永久性住宅。比如蓋工廠、廠房留下的工棚，那就不拆。把工棚用簡單的三合板隔一隔，安置成職工宿舍，等職工娶妻生子，就弄大一點的空間用輕質材料再隔一隔，甚至說拉個布簾就對付過日子了。



《愛情公寓》劇照

所以，當年我們急需這種快速建設，用比較少的土地成本，盡可能的多地解決住房問題，這些推動力帶來高層住宅的爆發期。不管是集資住宅也好，還是商品房住宅也好，都開始快速大規模建設。這個熱潮一直持續到當下，到最後一輪房地產高潮都是這個模式，沒有太多變化。隻是說建造手段越來越快，成本越來越低。過去我們用一般的塔吊吊裝，可能一層樓要花一、二周，後來很多房地產商可以用造樓機，快到兩天建一層。

“貧民窟”小區不是無稽之談

三聯生活周刊：相比多層或小高層住宅樓，大規模建設高層、超高層住宅樓，有什麽樣的優勢和劣勢？

尹稚：從開發角度來講，最大的優勢是樓麵地價能降下來，房價就能降下來。比如說一畝地征下來後花的錢，蓋1萬平方米的房子，均攤下來後每平米地價占多少，我們把它稱之為樓麵地價，你蓋得越高，量就越大，樓麵地價就能降下來。

房價中跟土地相關的成本占了60%\~70%，土地是稀有資源，一塊地競標的人越多，地價就抬上去了。開發商用很高的價格拿了地，就要多蓋房子，才能分攤每平米的樓麵地價，把價格控製在合理的市場可接受範圍內。所以如果是同樣的區位，肯定是密度越低，單房的售價越高，舒適度就越高。而高層住宅實際是犧牲一定的舒適度來換取住宅麵積的擴大，住宅套數的增加，同時又保證成本相對而言較低。

但對高層住宅的質疑很早就有，主要是針對安全隱患，就是高層火災的頻發以及高層撲救的不容易。我國消防主要是以消防車輛、雲梯為主的撲救方式，支持不了那麽高樓宇的火災撲救。現在我們大部分消防車雲梯爬個30米沒什麽問題，但上世紀八九十年代，老解放車改裝的消防車輛，雲梯能上8米就不錯了。所以當時有些專家就說高層住宅，包括非住宅高層建築將來會留下很多的火災撲救隱患，但是在巨大的地價利益，巨大的解決住房問題的現實壓力麵前，這些隱患不是決策時優先考慮的東西。占上風的呼聲是先把老百姓的住房條件改善了。

三聯生活周刊：最近幾年，不少聲音提到國內的高層住宅樓，可能幾十年後會是大麻煩，甚至會淪為貧民窟，為什麽會有這種說法？

尹稚：不難理解。

第一，這種集中的大規模高層住宅建設，當它的技術壽命到期時，改造難度、改造代價是較大的。大樓結構有老化的一天，樓裏邊的水暖電，所有的管線設施設備都有老化的時候。相比多層住宅，高層的輸配係統複雜得多，比如多層給水用不到高壓泵，高層給水都是高壓泵、高壓管線，或者用高位水箱，成本要高出不少。

即使按照完全達標要求，很多技術壽命也就是50年。我們早期建的那些高層建築，現在已經到了技術壽命晚期了，已經有各種各樣的問題出來了。包括電梯的老化，管線老舊，跑冒滴漏等等這些問題，維護費用也很高。

等到維修解決不了問題，很多東西失去使用價值時，就涉及到第二個問題：如何拆除？拆除高層跟拆一個6層樓可不一樣，極度複雜。2008年，我在汶川那些極重災區，主持抗震救災規劃。拆一個多層危房很簡單——用一個重載的吊車把鉤機直接吊到屋頂上，一層一層刨就完了。刨的時候做一定範圍的防護就能避免砸傷人。高層就不能這麽拆了。100米左右往下落一礦泉水都能砸死人，不要說落下板磚。

一般國際上通用高層拆除就是定向爆破。簡單說就是在建築上打無數的眼，埋無數的速燃劑（鋁熱劑），把房子結構溶解掉，破碎化。整個房子“酥了”後還要控製它的方向保證垂直塌下來。這個代價、成本是非常大的。



《安家》劇照

三聯生活周刊：高層辦公樓是否也麵臨相似的問題？

尹稚：不完全一樣。

首先，辦公建築和商業建築本身的結構強度因荷載的需求是高於居住類的。無論是樓麵荷載的定額，還是結構標準，都遠高於住宅樓，所以它做內部功能性改造的可能性很大。比如一家商場開不下去了，可以改成辦公樓，辦公開不下去了，把輕隔斷打掉後形成大空間，可以做教育或別的業態。這種功能性改造的可能性很大的建築，一般不會選擇廢棄。舊的業態走了，新的業態進來就行了。

另外，公共建築更容易延長壽命。因為這類建築商業屬性更濃，建築內租賃者可能是開商店用於經營行為，可能是租個地方辦公，他自己出錢持續性更新改造的能力是較強的。最簡單的一個道理：沒有餐館10年不裝修不改造的。可能兩三年，大家新鮮勁兒過去了，客流量下來了，店主就會主動更新改造。辦公空間同樣如此。使用者自己有較強的維護意願，隻要不做結構性破壞，基本上不用政府操心。到了50年，要做結構核查，核查如果合格，就可以給予安全證書再續20年，如果不合格，也可以用內部結構加固的方式來延長公共建築使用壽命，身在其中的從業者有能力支付加固費用。



《裝腔啟示錄》劇照

三聯生活周刊：高層住宅貧民窟的現象在國際上出現過嗎？

尹稚：這個現象在國際上曾經大規模出現過。體現在兩個方麵：

第一，一些國家曾經把社會底層的人高度聚集安置在超級社區。這些社區都建在遠離城市中心的地方，其實降低了這類人群在經濟鏈條中的就業可能性。通俗點說，如果住宅是窮人、富人混居模式，哪怕低收入人群從事家政服務小時工，都能掙到錢。而當低收入人群必須坐地鐵轉公交，長距離跋涉才到有雇傭市場的地方時，他們掙錢能力實際在下降，而不是提升了。

第二個是對低技能勞動者而言，過度聚集會帶來社會反抗的同質性效應，就是說這樣的社區更容易“培養”反社會心態。綜合起來，西方當初按社會保障性住房建設的高層住宅區很多都變成了社會最不安定的、犯罪率最高的社區。

三聯生活周刊：目前國內的高層住宅有出現“貧民窟”化的傾向嗎？

尹稚：在國內，不同高校也在類似高層住宅社區做過各種研究，情況也不是很樂觀的狀態。比如早期建設的保障房、安置房，因為建設投入是有限的，沒有那麽多資金拿到更大的土地麵積，所以幾乎不約而同，全國保障房都選擇城市邊緣地價便宜的區位，並大多用了高層甚至超高層的建築方式，希望在有限的土地麵積上安置最多的保障人群，同時降低安置每一戶保障人群的投入成本。這也很容易出現上麵說的兩個問題。

小城市高層住宅樓麵臨更多問題

三聯生活周刊：如果把視角放到一些三四線城市，或者很小的縣城，最近幾十年這些地區有的住宅樓也建得特別高，甚至有的高層住宅空置率特別高，有哪些原因？

尹稚：國內有一些個別縣城受地形限製需要蓋高層住宅，特別是一些深山峽穀裏的縣城，地勢非常狹窄，就巴掌大一塊可建設用地，在人口在增長過程當中，被迫選擇高層發展模式，這個是可以理解的。

但是，在大多數地方，三四線城市、縣城的高層超高層住宅基本不可能住滿，空置率是非常高的，因為這些地方並不需要那麽多高層建築。這是荒唐決策的產物，其原因包括市場投資的不理性，地方政府對政績的追求。

市場對超額利潤的追求是沒有底的。同樣一塊地價，拿下來後當然是蓋得越高，掙錢就越多，利潤就越高，這是市場的推手。但無論如何，市場投資要蓋高層住宅樓，必須要經過合規的規劃審批，這就是政府的推手。

從政府的角度來講，國內在很長一段時間裏普遍認為“高層”意味著現代化。中國很多城市的有所謂地標型製高點，曾經有過攀比風潮，要爭個全國最高，甚至世界最高。包括美國911事件在內，大家已經知道這種超高層在恐怖襲擊麵前是很脆弱的，但很多人仍然會認為高層就是國家發達的標誌。人類並沒有從這裏吸取太多教訓，依然在追逐超高層建設。

高層、超高層建築這種城市建設範式的源頭繞不開建築師勒·柯布西耶。20世紀初，他提倡用大規模的高層建築來建設現代城市，把房子盡可能蓋得高，高層可以帶來所謂的低密度，日照間距大就必然在高層建築之間留下大量的空地，這些大尺度的空地就可以更方便安排各種各樣的戶外活動、增加戶外綠化的麵積等等來改善人與自然的親和條件，這是當年比較誘人的地方，也深刻影響了20世紀的城市麵貌和至今幾代人的生活方式。

有意思的是，柯布西耶是法國人，但當年他這些主張在法國並不被看好。他設計的住宅被法國老百姓嘲笑為“居住機器”，說這種建築非常不人性化。柯布西耶當年提出的高度依賴技術進步、不斷提高城市超級承載力的一套現代主義觀點，事後也被學界業界無數次反思，但是在大眾中，資本中，一些做麵子不做裏子的政客中，那些觀念仍然有很多的吹捧者和追隨者。



《親愛的小孩》劇照

不過到了最近幾年，國內建設超高層的風潮稍微勢弱。2022年，國家發改委也明確提出嚴格限製新建超高層建築，不得新建500米以上建築。這是強製性限高令，不允許政府為了麵子工程、政績工程，盲目追求高層、超高層的建設。

三聯生活周刊：不同城市處理問題的能力不一樣，這些三四線城市，包括縣城的大密度高層住宅樓，相比於一線城市，會不會麵臨的問題更多？

尹稚：肯定會更多。

城市越小，它的基礎設施的保障能力就越弱。比如說供電的故障率，一個大都會城市的電網保障度一定是非常高的。一般來說，高層住宅除了個別維修段定點定時關閉，其餘時間段不會停電梯。但是國內很多小型城市的電網安全度沒那麽高，如果再出現點其他的短缺，電梯三天兩頭停，會給居民造成很多不便。

另外，三四線城市的高層住宅麵臨更多的偶發性事件和不安全因素。很多中小城市都出過一個問題：住宅樓著火了，內置消防栓供水係統的水壓強度卻不夠。還有一些管線是老化的，加壓以後管子就爆了。我見過的最極端的一個案例是：很多年前，一個城市明明沒有高層供水能力，卻蓋了一個高層住宅樓。這樓裏7層以上老百姓想了個什麽辦法呢，他們在7樓修一個大公共水房，水壓不夠的時候，用水就跑到7樓公共水房接水，從電梯裏拎上去。這些因素都很容易造成五花八門的鄰裏糾紛。

三聯生活周刊：我們麵對的問題是，國內已經建成了大批的高層住宅。有什麽辦法能夠改善現存的問題？

尹稚：已經建成的高層住宅，公眾普遍關注的還是高層住宅的消防問題。

高層消防是由內部的安防係統和外部的救援係統互補完成的。外部救援，指的是撲救能力，通常跟雲梯和水柱的噴射高度直接相關。國內最普遍的雲梯就是三五十米高。高層如果出現火災，完全指望外部救援的話，全球沒有哪個國家能保證萬無一失。就算消防技術比較先進的美國，消防雲梯也爬不到超高層那麽高。

這時，更重要的是內部的安防和自撲救能力。住宅樓內的消防栓有沒有水？水壓能否持續保持？各種煙感火感探測器的功能怎麽樣？一旦起火，短時間內能不能快速疏散？嚴格來說，高層的防火分區劃分比較細致，如果疏散通道老老實實按說明手冊規範使用，提供給居民的逃生時間是夠的，是可以通過帶有自封閉防火門的封閉樓梯間向下疏散逃生的。



《鄰居也瘋狂》劇照

我們還可以借鑒國際上高層住宅的消防手段。比如，日本因為人口密度高，可利用國土麵積小，高層建築比較多。日本的集合住宅或高層住宅在每家陽台上增加逃生的速降繩、速降網。這些設施掛在陽台頂板上，危急情況下把它拉下來往腰上一掛，能降到一樓。美國的住宅，除了內部梯之外，外牆上會有折疊型的消防梯，掛鉤一打開梯子就落下來了，人們可以沿著沒著火一麵的戶外消防梯逃生。這些都是在盡可能多地提供應急逃生可能性。

目前可以預見的是，往後，國內高層、超高層住宅樓建設會越來越少。北京市副中心建設就明文規定，住宅不許超過36米，大規模解決中國住宅有無問題或者講剛需問題的高峰期已經過去了。以居住使用為主的住宅已經臨近飽和期，群眾需求也不一樣了。以前有無成套住房是第一重要的事，現在舒適安全、環境質量慢慢成為更重要的考量。