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在臨近旺角的一家中介門店，“230萬港元，洋樓出售”的牌子格外醒目。
從深圳來的周偉建走進門店，他決定用200萬元在香港投資一套房子。租金回報率是他的主要考慮因素。
據上述門店經紀人介紹，230萬港元的單位，實用麵積約250至300平方呎（每平方呎≈0.093平方米），戶型為二房一廳，年租金收入約為12萬港元，租金回報率約為5.2%。
像周偉建一樣的投資客還有很多。投資客的入場，促進了香港樓市回暖。
10月28日，香港差餉物業估價署公布9月私人住宅售價指數達292.5點，環比上升1.32%，創14個月以來新高。這已經是香港樓價指數連續四個月上升，累計升幅達2.1%。
今年6月，摩根士丹利曾表示，香港住房價格從高峰下跌30%後，可能正迎來一個持續四到五年的上升周期。
摩根大通近日發布的報告也稱，自2025年3月以來，香港住宅價格已反彈超過4%，預計到2026年底樓價將再反彈約5%。其中，股市表現韌性產生的財富效應、被壓抑的需求釋放、按息預計下降、租金上漲、內地買家興趣穩固以及金融產業複蘇等多重因素正在支持著香港住宅市場的持續複蘇。
經曆了長達三年的下行後，香港樓市或將迎來曙光。
內地買家“功不可沒”
“目前整體二手樓價已回升約4%。”香港中原地產在11月19日的一份報告中表示。
香港樓市回暖，內地買家“功不可沒”。
在羅湖口岸旁，推銷香港房產的中介門店熱鬧了起來。一位長居深圳的業內人士認為，香港近年來不斷優化的人才與投資政策，積極吸納專業人才、高資產人士，是樓市恢複活力的原因之一。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，以普通話拚音登記的買家入市宗數已連續兩個季度上升，今年第三季度錄得3797宗，較第二季的3559宗增幅近7%。
美聯地產數據顯示，2025年前10個月，以內地買家名義成交的住宅交易達到11121宗，同比上升14.3%，總成交金額突破千億港元，達到1065.4億港元，創下同期曆史新高。
這一數據不僅反映出內地買家對香港樓市的強烈興趣，更預示著市場結構正在發生深刻變化。
中原地產的數據顯示，今年前十個月，香港樓市中內地買家成交數量占私人住宅總成交量的24%，較上年同期增長20%以上，成交總金額達1097億港元。
這意味著，香港每賣4套房，其中一套就是內地人買的。
中原地產預測，內地買家全年成交量有望突破13000宗，將連續兩年創曆史新高。
在廣東，中原地產自今年3月份開始組建專業香港配置團隊，聯動香港中原地產一起帶客到香港買房。
深圳中原地產一位人士介紹稱，今年深圳中原曾舉辦“香港置業季”，安排大巴，帶客戶去香港看房，反響熱烈。
除了內地買家，另一個支撐香港樓價的重要因素是租金水平的快速上升。
近來，香港特區政府推出了各項人才政策，吸引了不少非本地生來港就讀，人口的大量進入，讓香港的住宅租賃需求持續飆升。
據前述中介稱，2025年暑假，香港租賃市場出現搶租熱潮，越是臨近高校的小區，越租得快。“經常剛掛出來兩三天就租出去了。”
“高租金回報率是主要因素”
買家重返香港樓市的背後，一方麵是“撤辣”及一係列政策組合拳使得香港購房稅負減弱，刺激需求釋放，另一方麵是美聯儲降息周期下，帶動香港房貸利率跟隨下行，居民購房負擔亦持續降低，同時租金收益率的穩定回升也使得資產配置方向再發生變化。
據華創證券的研報，由於美國降息預期、疊加港資IPO市場複蘇，香港金管局向市場注入了約1294億港元的流動性，導致2025年5—7月間，1個月的HIBOR（香港銀行同業拆息）驟降至0.7%左右，對應香港房貸利率降至2%左右。
“現在房貸利率3.25厘，租金回報率達到5%左右，很多深圳來的看房客甚至貸款買房賺差價。”油麻地一位中介稱，高租金回報率是香港樓市回暖的主要因素。
2025年2月，港府發布的財政預算案再給樓市注入一針強心劑，宣布將征收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。
這意味著，一個總價400萬港元的物業，如果按曾經1.5%的印花稅計算，稅費約6萬港元，如今僅需繳納100港元。
此外，隨著租售比提升，也有一些租客直接轉變為買家。
“有一位在銀行工作的內地人，一年前在我這兒租了一套月租金3萬港元的房子。今年租期到了以後，就直接在同一區域內買了一套二手房。”上述旺角中介人士說。
隨著房價趨向合理，房貸利率下行，以及租金的持續上漲，租和買的性價比發生翻轉。
中原地產統計顯示，143個租金指數成分屋苑中，有112個屋苑8月的租金回報率高於利息，專業術語稱為“供平過租”。
上述統計中，回報率達4厘或以上的屋苑有34個，較去年同期的18個大幅上升近九成。
在實際走訪中，部分物業的租金回報率甚至達到5%。不過這類物業以樓齡長、戶型小的居多。
戴德梁行發表的最新報告指出，香港住宅市場成交延續回暖的勢頭，隨著資金環境逐步寬鬆，加上住宅租金回報持續上揚，買家入市意欲提升。
美聯物業分析師岑頌謙指出，反映業主放盤態度的“美聯信心指數”持續攀升，本季度香港房價的漲幅或達到2%。
新房成交回暖
除了二手房以外，新房市場在曆經了過去4年的調整後，也重現熱鬧景象。眾多新盤銷售火爆。
“香港樓市金融屬性再激活了。”東北證券研究員劉清海表示。
“香港樓市交易成本與貸款成本下降帶來的協同效應直接刺激了購房需求，同時租金收益率高於貸款利率激活了香港樓市的金融屬性，積極的房價預期帶來了香港樓市價值的重估促進了樓市的正向循環。”劉清海表示。
美聯地產報告指出，在新盤與二手房之間，內地買家明顯傾向於選擇前者。在1065.4億港元的總成交金額中，一手物業吸金611.9億港元，占比高達57.4%。這一偏好反映出內地買家對新物業的青睞。
從區域分布來看，啟德區以123.7億港元的成交金額高居榜首，內地買家占該區個人買家一手登記金額的68.5%。這個新興發展區憑借其完善的規劃和高品質的居住環境，成為內地買家的首選之一。
此外，黃竹坑/深灣區以85.7億港元位列第二，中西區、何文田/京士柏、北角分別以46.2億、38.3億和31億港元緊隨其後。
近期，啟德熱門新盤天璽‧天2期首次開盤，首輪62夥短短3小時全部售罄，吸引了不少內地買家。
過去兩年，香港新盤的開盤價一個低過一個，以新界區最為明顯，不少項目首批開售單位呎價甚至低於一萬元。如今，新界區已無低於一萬元的項目。
自今年1月以來，全港新盤開價已全線回升至1萬元水平以上。其中最近推出的港島區新盤，每平方呎均價也重回2萬元以上。
據中原地產數據，在10月份，一手成交突破1700宗，已連續第九個月企穩千宗以上，追平2019年3月至11月的最長紀錄。
樓市回暖，香港過去兩年的新房去化率偏低現象也大大改觀。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀認為，預計到今年第四季末，2025年落成私樓可以售出超過六成的單位，2024年落成私樓則可售出約七成半的單位。
國際巨頭炒高香港樓價？
豪宅市場同樣迎來密集的資金流入。
10月24日，據《21世紀經濟報道》等多家媒體報道稱，阿裏巴巴前CEO張勇，斥資5354萬港元買下香港半山豪宅。
10月，香港一、二手市場共錄71宗超過5000萬港元的大額成交，較9月的53宗增長逾三成。
其中，西半山The MVP的成交最具代表性，該項目2夥頂層特色戶型合計實用麵積為5951平方呎，最終以2.66億港元成交，一平方呎價超4.4萬港元。
除了住宅市場，香港寫字樓市場也出現了“回暖”信號。近日，阿裏巴巴集團與螞蟻集團宣布，斥資近72億港元向文華東方國際集團購入銅鑼灣港島壹號中心13層商業寫字樓，作為兩家公司在香港的總部。
“最近幾年，隨著香港招商和人才引進政策不斷優化，來港開展相關業務的內地科技企業越來越多，香港作為重要的金融中心，是不少企業‘出海’的第一站。”一位房企品牌部門人士表示。
商業地產服務和投資公司世邦魏理仕的數據顯示，第三季度全港甲級寫字樓淨吸納量達到69.18萬平方呎，創下2018年第三季以來的最高紀錄。
此外，據香港《大公報》報道，瑞銀計劃將其香港辦公室在2026年由港島搬到西九龍總站上蓋項目，距離高鐵站僅3分鍾路程。
根據曆史信息，瑞銀最早在2022年與上述項目開發商新鴻基地產簽約，承租9層樓25萬平方呎，預計2025年交付，2026年進駐。
不過，2024年瑞銀參加該項目封頂活動時，宣布了新的承租方案。新方案將租用該項目最靠海濱的14層整棟大樓，占地46萬平方呎，比先前宣布的承租麵積大增近1倍。
瑞銀房地產分析師預測：“香港住宅樓價2026年將有0至5%的漲幅，寫字樓租金有望在2026年底企穩，而由於新寫字樓建成的數量有限，供給端減少，2027-2028年寫字樓出租率會穩步回升。”
