安省一位華人原本想通過房貸再融資擺脫高利債務，沒想到銀行卻悄悄挪用資金替他償還了一筆根本不急著還的政府貸款，結果不僅債沒還成，房貸還暴漲近20萬加元！He refinanced his mortgage to settle high-interest debts. CIBC and CMHC repaid an interest-free loan instead https://t.co/Oh8lNdaBaL
— Globe Investor (@globeinvestor) July 21, 2025
據《環球郵報》記者Erica Alini報道，Raymond Chen是漢密爾頓的卡車司機，他和妻子於去年12月與加拿大帝國商業銀行（CIBC）簽署了房貸再融資協議，計劃使用近40%的資金償還一場法律官司後的高利息債務。
然而，CIBC卻擅自將其中約57,000加元的資金用來償還陳先生夫婦多年前申請的一筆免息政府貸款，這筆貸款來自加拿大住房按揭公司（CMHC）管理的聯邦首次購房者激勵計劃（First-Time Home Buyer Incentive）。
據《環球郵報》獲得的再融資協議副本顯示，文件中並未提及要償還這筆政府貸款，而且CMHC方麵也沒有要求必須償還。然而在CIBC提出要求後，CMHC仍處理了該筆還款，且沒有文件證明陳先生夫婦曾同意這麽做。
如今，陳先生表示，他的家庭仍背負著數萬加元的信用卡和信用額度債務，而再融資後，房貸本金反而增加了超過19萬加元。
消費者權益組織“公眾利益倡導中心”的執行總監兼總法律顧問Geoff White表示，這是“一次涉及CMHC和CIBC雙方的嚴重失誤”。
他指出，該事件也揭示了一個潛在風險——當銀行將房地產交易交由產權保險公司（而非律師）處理時，消費者可能麵臨權益得不到充分保障的情況。陳先生夫婦在再融資過程中並未聘請律師。他指出：“銀行沒有明確取得客戶的知情同意。”
CIBC以隱私為由，拒絕對個案發表評論。
不過，該銀行在今年4月致陳先生的信中表示，由於貸款與房屋估值的比率（LTV）限製，必須償還這筆CMHC貸款。根據聯邦規定，受監管金融機構在再融資時，不得貸款超過房屋估值的80%。
CIBC發言人Stephanie Marcus在郵件中表示：“我們的流程是確保客戶了解情況、充分知情並簽署授權。”她還補充稱，隻要LTV比率符合標準，CIBC通常不會強製要求償還這類貸款。
但陳先生表示，在辦理再融資時，銀行從未告知他需要償還CMHC的貸款。
這筆政府貸款約為40,000加元，是陳先生夫婦於2019年杜魯多政府啟動該計劃當年申請的。該計劃允許符合條件的首次購房者申請最高為房價10%的免息貸款，用於降低貸款額度和月供。作為交換，政府獲得房產的部分股權，該部分股權在出售房屋或25年後需償還。貸款作為房屋的第二抵押貸款登記在案。
該計劃因涉及產權分成而受到購房者詬病，最終在2024年3月停止接受新申請。
據《環球郵報》查看的電郵往來，陳先生在2023年11月首次聯係CIBC商討再融資時，曾主動披露了這筆政府貸款。
他簽署的再融資協議中列出了多項高利息債務，計劃用新貸款償還。然而，該協議並未提及CMHC的貸款。然而，在協議簽署後，銀行卻使用約57,000加元（比貸款額多出近17,000加元）償還CMHC的貸款。
還款總額包括貸款本金、政府股權價值上漲部分，即自2019年起房價上漲產生的約16,000加元差額，以及一些處理費用。
陳先生表示，他直到去年12月底收到CMHC電郵，才知道貸款已被償還。“如果我提前知道必須償還這筆錢，我可能根本不會進行再融資。”
CMHC發言人Monique LaPlante回應稱，CMHC無法評論個案，但“鼓勵借款人與金融機構進一步溝通”。她表示，償還首次購房者貸款不需要正式簽署申請文件，“可以由借款人或代表其的第三方如律師或一級抵押貸款機構提交申請。”
她還補充稱：“當一級抵押貸款機構與我們聯係時，我們依賴他們驗證並傳達借款人的指示。”
White表示，CIBC和CMHC雙方都存在問題。他說：“CIBC顯然有義務獲得客戶的知情同意，而CMHC也沒有盡到核實客戶真實意願的責任。”
沒有律師把關，可能讓人一夜返貧
他補充稱，正常情況下再融資過程中應有律師參與，以確保借款人利益得到保護。但陳先生的交易是由產權保險公司負責結算的，包括償還CMHC貸款在內。
（產權保險的作用是防止房產產權或所有權上的法律問題，如未清債務、調查或公示記錄錯誤、欺詐等。部分產權保險公司也處理房地產交易的行政流程。）
Siskinds LLP律師行的房地產部負責人Matt Wilson表示，加拿大安省並不強製要求律師簽署登記或注銷抵押貸款文件，通過產權保險公司來處理再融資交易的做法更為便宜，銀行內部通常稱之為“內部再融資結算”（in-house refinance closings）。
但他強調：“如果由產權保險公司操作文件，借款人往往找不到人來谘詢，也沒人真正站在借款人立場上為他們把關。”
他說，如果是由律師處理與銀行相關的再融資，律師通常同時代表銀行與借款人，因此必須兼顧雙方利益。
陳先生表示，他已向CIBC提出投訴，若對銀行回應不滿意，他將向加拿大銀行和投資事務申訴專員辦公室（Ombudsman for Banking Services and Investments）申訴，該機構是加拿大獨立的銀行糾紛處理機構。
