今起施行！最高法明確支持爛尾樓業主“拿回”購房款

珠海泰禾中央廣場現狀 圖源｜項目官微

7月23日下午，最高人民法院對外發布《關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）。

執行異議之訴，是指當事人和案外人對執行標的實體權利存有爭議，請求執行法院解決爭議而引起的訴訟。

其中明確，商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能，導致房屋買賣合同已經解除，請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應予支持。

《解釋》自7月24日起施行。

原文在此↓

最高人民法院發布《關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》

更側重保護買房人合法權益

近年來，執行異議之訴案件呈逐年上升態勢，而且長期以來，執行異議之訴裁判規則相對匱乏，缺少專門規定，多參照執行程序中的相關規定進行審理，相當程度上存在救濟製度界分不清、審執協調銜接不暢、關聯糾紛合並處理困難、程序空轉一案結多案生、法律適用尺度不一，以及濫用訴權誠信缺失、虛假訴訟時有發生等問題。

執行異議之訴需要從實體上判斷案外人權益能否排除強製執行，亟待通過專門規範進行指引。

《每日經濟新聞》記者注意到，此次發布的《解釋》共二十三條，保持與《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批複》等司法解釋確立裁判規則的一致性和連續性，又助力解決“執行難”。

對於商品房消費者權益保護，《解釋》進行了細化、具體的規定，明確請求辦理所有權轉移登記手續、合同解除後已付購房款處理等的條件，使商品房消費者權益保護在實踐中更具可操作性。

同時，明確了被征收人排除強製執行的具體條件。因家庭居住生活需要且遵循市場經營秩序而購房的商品房消費者，可以對抗房地產開發環節中商業利益的執行；財產因公共利益需要依照法律規定的權限和程序被征收的，被征收人的民事權益應予特別保護。

多位受訪律師表示，《解釋》擴大了商品房消費者權益保護範圍，更側重保護買房人的合法權益。不僅鼓勵買房人積極辦理房屋預告登記，防範一房二賣及開發商債務風險，而且在一定情況下，可以執行法院凍結的預售資金監管賬戶，排除相應購房款的強製執行並申請發放，這對於解除購房合同的爛尾樓業主意義重大。

《解釋》第十一條明確，人民法院對登記在被執行的房地產開發企業名下的新建商品房實施強製執行，案外人以其係商品房消費者為由，提起執行異議之訴，請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強製執行，並能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持，其中一項條件是“所購商品房係用於滿足家庭居住生活需要”。

北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人、盈科上海房地產法律事務部主任郭韌分析認為，此次將買房人保護範圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”，取消唯一住房限製，且房屋性質認定放寬至商住兩用房。

上海律師協會房地產專業委員會委員王俊偉也表示，此次《解釋》明確在符合條件時可請求辦理所有權轉移登記，已付購房款及時退還，細化保護購房者權益的具體規則。

對爛尾樓業主意義重大

《解釋》第十二條明確，執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強製執行並申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。

商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建築物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強製執行並申請向其發放的，人民法院應予支持。

據王俊偉介紹，對於執行異議之訴期間，法院裁定受理的破產案件，實務中存在兩種截然不同的觀點：有的法院認為應當繼續審理，有的法院認為不需要繼續審理。此次《解釋》直接予以明確：執行異議之訴應當中止審理，管理人接管財產後，可以再繼續審理。

樓盤預售資金監管賬戶的錢，之前規定隻允許凍結，不允許扣劃。此次則是適度放鬆了之前的限製，一定條件下可以排除執行，發放監管賬戶的款項。

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣一針見血地指出：“此次新規對於已經解除購房合同的爛尾樓業主來說，相當於雪中送炭，意義重大！”

《每日經濟新聞》此前曾報道多地解決爛尾樓遺留問題，珠海市香洲區法院判決泰禾中央廣場業主解除購房合同、房貸合同，開發公司退還購房款、維修基金，還需負責未清償的房貸本息。不過，法院在後續追償中遇到“執行難”的僵局。

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有受訪律師表示，此次新規明確後，購房者可結合實際情況，與開發商、法院方麵協商解決。