媒體：很多人可能等不到房價上漲的那天了...

房價的天花板，又要被捅破了。

前幾天住建部的會議，大家都在關注房屋養老金，卻忽略了一個更強烈的信號：

住宅改革，也即從去年開始就提出的住房要從“有沒有”到“好不好”的轉變。

住建部部長的原話：

建設綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，住建部在立標準、抓樣板上已經做了一些工作，下一步還要在建體係、優服務上下功夫，讓“好房子”成為一個不動的更大智能終端。

新房子我們要建成“好房子”，對於老房子，也要結合城市更新，想辦法去改造成“好房子”。

其實就是告訴你，“好房子”的核心趨勢已經基本確定，房價分化的行情也將加速到來。

最近市場上的2個動作，就是在說明這個趨勢：

1個是部分一二線城市的土拍市場又開始進行報複性賣地，紛紛刷新了地王記錄。

1個就是我昨天說的，各地開始下場修改中小戶型和建築標準，拉升得房率到100%以上。

這2個動作，有人解讀為房地產以後會變成有錢人玩的遊戲，跟普通人更沒有關係了。

不完全對。

反而對於多數人來說，當下正是你可以跟著有錢人入場、抄底套利的最後時機。

1

房子在未來，很難是普通人玩得起的遊戲；

但樓市的下半場，卻一定是關乎所有人在進行的一場財富洗牌。

如何說？

你可以理解為：

房價下跌的這兩年，就是大家長在主動拆除過去“高房價”這顆大雷的同時，讓普通人也有機會參與進來。

比如第1個，就是能以更低的成本去換取更好的產品。

這在過去是很難實現的，因為過去的房價雖貴，卻貴得毫無道理；

質量再差、公攤再多、維權再難，都無人在意，隻要房價還在上漲，開發商就隻管賣房，不管爛房。

而房價上漲帶來的一係列擴張行為：過度的賣地、過多的僵屍企業、過鬆的市場監管等，

又助長了這種惡性風氣，才跟養蠱一樣，出現了像恒大那麽多的房企，房價一下跌，天雷滾滾的就都爆了。

但也幸好爆了，才給到了我們現在低成本套利的機會：

一方麵，像以前那種高周轉、高負債、高杠杆，卻是低成本建造的房子你很難再去踩到；

畢竟現在開發商為了賣房，都會有意識地去卷品質、卷服務、甚至卷保交樓。

另一方麵，對比起二手房，新房在當下的性價比也明顯更高。

因為修改建築標準，得房率大增的情況下，像有部分城市的新樓盤甚至取消了限跌令；

那顯然從價格折扣來說，就是比起二手房性價比要更高的。

第2個，是能以更低的門檻去獲取一座城市的資源。

比如以前要落戶是很麻煩的，你光買房還不行，你還得在當地繳滿多少個月社保；

但現在，在一些三四線城市，已經靠租房就能落戶。

而未來走雙軌製後，這種趨勢隻會更明顯。

今年以來國家大力收儲去庫存的動作，就是在做這個事情。

市場歸市場，保障歸保障，以後大路朝天，各走一邊。

不過我仍然要提醒各位，即便如此，落在同一個城市，商品房對應的優質資源，也仍然是保障房無法去對等匹配到的。

為什麽？

因為商品房對應的需求，一定是這個城市裏麵處於中高收入以上的家庭，買得起、也願意買。

那未來一旦雙軌製落地，為了讓中高收入家庭肯買房，就一定要有相應的配套。

比如好的學區、好的醫療，品質好的房子，隻有這些才會讓有錢人買單。

記住，雙軌製隻保公平，而不保財富。

參考先我們一步推出雙軌製的新加坡就好，不就是有錢的買商品房，沒錢還想徹底躺平的就去住保障房，那影響房價漲了嗎？

並沒有吧。

所以你糾結保障房會不會衝擊二手房價，甚至認為說保障房的出現就是意味著大家長要把“房住不炒”貫徹到底，房價以後也不會再漲了，都是在杞人憂天。

記住，房價是由這個城市中高收入人群決定的，商品房也是賣給這些人的，隻是這些人過去沒得選罷了。

但未來有了好房子，你不拿出好房子，人家就不可能接盤。

所以對各位來說，最重要的是要去審視你手上的房子，在未來保障房大量上市後，還存不存在競爭力。

如果沒有，那就該考慮盡快做好置換了。

還有最重要的第3個原因：

正是國家隊又開始在部分一二線城市的土拍市場布局賣地，也意味著部分城市的房價來到了一個相對的底部區間。

因為房企拿地，本質上就代表著房企對樓市的信心，如果沒有這一複蘇信號，房價的階段性回暖就會變得後勁不足，回暖上漲的持續性也會被懷疑。

看看我們上半年，房企拿地是在穀底狀態的，甚至行業頭部央國企也開始“收縮”拿地。

有數據統計，24年上半年百強有7成房企0拿地，拿地總額同比下降35.8%；

其中，上半年的“銷冠”保利發展拿地額115.8億，比23年大跌70%；中海地產下滑73%；萬科拿地僅28億，下滑94%。

顯然，房地產最後的拿地主力軍，在上半年是不堪一擊的。

所以這次從房企拿地額的增加和蔓延的速度，其實就意味著有部分城市的房價已經在拉升階段了，正在逐步從複蘇過渡到回暖階段，那麽土拍熱度持續上升的城市同樣是大家可以去重點關注選籌的城市。

至於具體是哪些城市，這兩天我就會整理出全新的《土拍重點城市分析》的相關資料包出來，大家可以先掃碼加到我微信，聽完閉門直播後回複助理老師領取。

而落到具體板塊和樓盤，我給到大家的思路是盡量找國字頭、央字頭的房企，畢竟有大家長背書兜底，在保交樓上麵也肯定是更有保障的。

2

有人說，好房子一旦確定，是對二手房的全麵利空，甚至是對全國房價的利空。

因為二手房才是判斷資產價格的錨，如果政策對二手房造成影響，那麽新房也將很難被拉升。

光這麽看確實沒毛病，但這裏麵還有一個核心問題：

就是我們這一輪救市的最終目的是什麽？

去庫存，且是去新房的庫存。

且不是過去那種棚改貨幣化推動漲價去庫存，存量時代，我們講究的是收儲。

所以，你會發現現有的政策是圍繞兩條線來做的：

一個是政府下場收儲去庫存；

一個是對於未來“好房子”的新規定和新政策。

包括最近全國的拍地熱度，你也能看出來很多城市其實都在對新地塊做調整：

降容積率、提高戶型麵積、提升產品品質、商改住等等。

也就是所謂的住宅改革。

而你又會發現，這兩條政策線，其實都和二手房價格是脫離的。

就如我剛剛說的，現有的行情下，新房價格下跌，那麽采用了新建築標準的這些新房，得房率大增，價格卻沒有上漲，那麽和二手房相比，價格折扣更大，成了變相降價，性價比反而更高了。

所以你更應該去考慮的是：

如果你還持有著多套房產，你還抱著搏拆遷、搏吃香的租售比現金流想去抄底小戶型、老房子等各種能給帶來短線回報的東西，你在未來才是更吃虧的。

因為爛在手裏的概率隻會更大。

一邊好房子一大堆，一邊小房子又有保障房，你還想留著砸手裏麽？

住宅改革的信號，就是最後一次提醒你盡快做好優化置換的信號。