降價90萬賣不掉，北京5月二手房涼意加重

在 4 月大跌 8000 套後，5 月北京的二手房不出意外繼續向下，來自機構的數據顯示，截至目前，北京二手房 5 月成交量不足萬套，全月環比成交下探已成定局。不僅如此，包括和平裏、德勝等熱點區域的掛牌量出現大幅攀升，但成交量卻跌至穀底。頭部經紀公司證實，和平裏片區的成交量從過去一個月 60、70 套跌至本月的不足 10 套，部分小業主兩個月降價 90 萬元也未能出貨，目前門店主要靠給新房帶看維持業務。

月銷售從 60、70 套到不足 10 套

" 這個月比 4 月還要差，腰斬都不足以形容。" 何斌是北京某頭部中介機構和平街片區的負責人，他在這裏已經服務了 14 年。在他的印象中，每年上半年小陽春過後的 5 月，二手房市場的成交量確實會有所回調，但平均整個大片區自己所在公司門店的月成交量一般不會低於 60、70 套，但這個月，截至目前還沒到兩位數。

這種降溫起源於 3 月中旬，在何斌的直觀感受中，首先是帶看的銳減，隨即不到一周便傳導至成交端。" 我們一線直觀感受，在今年 3 月的後半月，門店定金合同已經非常明顯出現了下滑，隻是因為二手房交易的特殊性，市場的降溫感受還沒那麽明顯。"

進入 " 五一 " 後，市場的降溫來得更為猛烈。" 就說個最直觀的例子，我們整個店‘五一’確實沒休，但就留了兩個人值班或者管二手房，其餘的經紀人都去帶看新房了。" 二手房市場的慘淡讓給新房做渠道成了何斌與同事們眼下最重要的工作。

" 對手比我們雖然總量多，但平均到單店產出，大家差不多。" 雖然是名義上的競對，但因為房產交易的特殊性，各家機構之間無論是房源信息還是市場走勢，互通有無是經常的事兒。

但從網簽的數據看，降幅並沒有一線經紀人體會得那麽明顯。諸葛數據研究中心數據顯示，截至 5 月 24 日，北京二手住宅共成交 9599 套，較 4 月同期下降 11.8%，較 3 月同期下降 39.8%。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，一般每年的 4、5 月市場成交會出現季節性回落的現象。但按照當前的成交數據來看，預計今年 5 月的全月整體成交規模在 1.2 萬套，不及疫情期間 2020 年及 2021 年的成交水平，也說明了年初的恢複速度並沒有持續，二手房成交速度放緩一方麵由於購房者收入預期下降，入市信心不足；另一方麵，5 月 8 日出台關於對經紀公司的規範鼓勵改革中介費收費標準以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，加大了購房者的觀望情緒。

" 庫存前所未有的翻了個倍 "

與疫情嚴重期間的冷淡不同，在與一眾業主或購房者攀談後，何斌對當前的市場給出了 " 想買不敢買，想賣賣不掉 " 的判斷。

唐亮是何斌的老業主，八年前為了孩子上學從何斌手裏買了一套位於民旺園的小兩居。由於兒子中考打算留學，唐亮準備提前處理手裏的老破小往外換換。但這個計劃在過去的半年裏，由於手裏的房子賣不到合適的價格一直擱淺。

" 唐先生的報價屬於正常，成交不太順利，一個是小區同戶型的房源過多，且其他房源都因為有這樣那樣的瑕疵降價，另外一個，唐先生本身孩子還在上學，需要有一個比較長的售後承租周期，兩方麵因素影響了成交。" 賣不掉手中的房源，唐亮自然就沒辦法買新的。" 現在跟過去不一樣，看不清市場，手裏這套賣不掉就不敢先預訂置換了。"

與唐亮不同，讓何斌和同行擔心的是小業主們 " 隨心所欲 " 的報價。" 比如地壇北裏有一個一層的雙南小兩居，裝修確實很好，之前這個戶型均價大概在 750 萬 -780 萬元，但業主最開始掛牌的時候一定要掛到 880 萬 +。" 在何斌看來，不切實際的報價後再降價反而不利於成交，更容易引起購房者的觀望。" 現在這套房子一個月內降了小 90 萬元，依舊沒能成交。"

正是由於這種 " 想買不敢買，想賣賣不掉 " 的情況越來越多，何斌所在片區的庫存不斷攀升。" 我們預估跟另外一家整體加一塊，在 700 套左右，這個數據在今年 1 月是 400 套不到，差不多翻倍了。"

這一說法也得到金融街片區經紀人閻崇的認可。據閻崇說，其實掛牌量相較於往年同期並沒有增加多少，最主要的還是去化慢了，導致庫存量大幅增加。" 最近成交房源較 2 月掛牌降了 5%-10% 的價格，沒降價的則不好賣。"

目前北京最大的中介公司鏈家的台前二手房可售房源不到 12 萬套，但知情人士透露，實際後台的庫存已經突破 14 萬套，從消化端與掛牌速度比率來看，市場的消化節奏比兩個月前的巔峰時期放緩了 50%。

踩踏式出貨來了？

不隻是成交量的銳減與庫存的高企，讓何斌和所在區域經紀人最擔心的，是所在片區部分小區的集中掛牌。

" 我們是一個東城與朝陽交接的區，基本兩邊都賣，最早是從朝陽賣了換東城上學的多，但最近就這小半年的時間，大量的東城業主開始掛牌。"

以何斌門店 2 月成交了 3 套的地壇北裏為例，這個小區在過去常態化掛牌量在 10 套左右，其中 " 誠心賣 " 的大概占到 40%，而現在掛牌數量在短短 3 個月內超過 20 套。

同樣的情況也發生在其他和平裏片區的 " 老破小 " 小區內。鏈家 App 顯示，和平裏熱搜小區榜前 3 位的小區分別是和平裏七區、和平裏五區和民旺園，掛牌量均超過 20 套，和平裏七區和民旺園的掛牌量都達到了 36 套。

與地壇北裏一街之隔的化工大院，雖同為典型的 " 老破小 " 小區，因物業管理好、停車位充足，是此前這個片區購房者比較青睞的。"95 平方米三居室的局長樓在這個小區過去一年都不出一套，今年一直在出，現在還同時掛了 2 套。"

對於如此大規模的集中掛牌以及片區庫存量的高企，是否意味著老破小踩踏式出貨的節點就到了，包括何斌在內的一線經紀人並不認同。

" 目前說還過早，老破小有老破小的好。配套完善、交通便利，碰上物業好的小區，對上班族和有小孩的還是有吸引力。" 但何斌也承認，從目前的趨勢看，下行趨勢持續到 6 月已經是 " 板上釘釘 "，未來如何要看政策怎麽走。

一位行業資深分析師告訴北京商報記者，受去化因素影響，北京二手房供給量逐步增大，但目前市場狀況還不能說是 " 供過於求 "，買方市場下購房者擁有更高的 " 篩選權 "，比對時間也要更久。踩踏式出貨的前提還是要體現在房價方麵，整體加大供給，房價持續走低，目前還沒有達到踩踏的程度。

在王小嬙看來，隨著退稅政策的出台以及疫情防控的放開，今年掛牌房源量上升，又恰逢新的一年的升學期，部分家長開始為孩子上學做準備，東西城由於其擁有獨特的教育資源，老破小不會出現踩踏式的出貨現象。但沒有學區加持的老破小會麵臨成交周期長的壓力。