詐彈V.1 羅湖舊改“十大詐彈”全景回溯——“狗肉”“羊頭”大揭秘，誰假“公益之名”，挖“塔西佗陷阱”？》
《羅湖舊改“十大詐彈”全景回溯——
“狗肉”已經上桌，“羊頭”還是幌子，
誰假“公益之名”，挖“塔西佗陷阱”？》
九旬新四軍遺孀學用AI給法學博士後書記“反向普法”第22集
“狗肉”“羊頭”大揭秘誰假“公益之名”，挖“塔西佗陷阱”
家人們，誰懂啊！在深圳這個“法治示範區”，竟上演了一出堪比“羊頭狗肉”、“指鹿為馬”的舊改狂飆大戲。羅湖區政府在一個所謂的“政府主導城市更新”舊改項目裏，硬是把上千戶紅本業主本應該自主決策的城市更新，玩成了行政壟斷的“皇帝新衣”。
今天，咱就來扒一扒羅湖區在這一場皇帝新衣裏包藏著的“十大詐彈”，每一顆都驚天動地地精準深埋在法律和良知的雷區底層。
第一詐：“狗肉上桌”搶坑位，羊頭促銷做幌子——政府授權變“授拳”，公章任性砸碎民權。
業主金句： “羊頭”高懸做幌子，“狗肉”上席搶坑位，區政府常務會議紀要秒變“行政壟斷許可證”！
根據《民法典》規定的建築物區分所有權製度，小區要加裝電梯或者推倒重建，都必須召開業主大會集體決策，這是鐵律，連普通保安員和保潔員都爛熟於心。
可羅湖區政府法學博士後範德繁書記，卻早在2020的新年伊始就悄悄在抽屜裏把玩出了一紙“區政府常務會議紀要”，硬是把自家國企“深圳市羅湖投資控股有限公司”授權指定為一個八個片區、八十多棟樓宇、1276戶權利人整體進行城市更新項目的壟斷性“實施機構”。
羅投控是個什麽樣的企業，老百姓更願意喊他做“裸偷空”；
因為對應於深圳經濟特區城市更新條例要求的品牌良好的房地產開發企業資質，這個“裸偷空”可以說是零資產，負資質，空心團隊，負品牌。
先說說“裸”和“空”——這個“裸偷空”，2019年3月份剛剛成立，在12月底才公開招聘公司董事長等公司管理團隊，更沒有承擔城市更新項目法定的房地產開發企業資質，一直到2020年4月28日“裸偷空”才正式官宣公司管理團隊正式到位開並始運行。
城市更新本質依舊還是拆樓重建，到底該由誰來決定？換言之，1276戶產權單位裏邊原本居住著的數千上萬人，該住什麽樣的家？這到底是由業主們集體討論自主決定？還是所謂的政府主導，政府領導“代位”決定？肯定要看法律法規的基礎框架是怎麽確定的。
依據民法典278條等框定的建築物區分所有權製度，實行建築物區分所有權模式下的樓宇重建，必須召開業主大會集體決策，即產權人集體決定。但是羅湖區卻豎起了一麵“政府主導城市更新”的大旗告訴業主，八個片區整體進行城市更新，政府說了算，政府領導代位決定。這就有了一個“偷”字，“裸偷空”就硬是靠這一紙羅湖區區政府常務會議紀要的公權力托舉，就把自己這個“狗肉湯鍋”的“實施機構”“欽定選手”定坐在了城市更新實施機構的寶座上，而撞開了“深圳經濟特區城市更新條例”等法規法定的“城市更新市場主體”的牌位，直接繞開了業主大會“集體決策程序”。這不叫“授權”，這叫“授拳”——用行政權力的拳頭，砸碎了業主們法定的集體決策權，“偷”取了該1276戶整體進行城市更新的決策權利——這也就是空手偷白狼的“空”和“偷”字。而僅憑這一個“偷”字，無疑也該這個剛剛呱呱落地的國企帶來了“負品牌效應”。
盡管法學界吹捧多年甚至多代人的所謂“法無授權不可為”，可是在法學博士後範德繁擔綱書記的羅湖區法學劫領導圈看來，這都不過是白流口水，他們反手一擊就是“一朝權出手，一招權變拳，授權變授拳，羅湖任我盤”。
第二詐：“公仆請外鬼上門”：花千萬公款逼簽，逼遷“主人”房產
業主警句： 他們花納稅人的錢，買來的不是“真心善意”的服務，而是逼簽逼遷的"催命符"！
為了逼老百姓簽字，翠竹街道辦豪擲1100萬財政資金，早在2020年3月份就公開招標請來了"深圳市一統土地房地產評估谘詢公司"。咋一聽，這公司名字似乎是既文氣又專業，問他們到底服務個啥？回答是幫助翠竹街道辦就城市更新向業主老百姓們做一點“說明”工作。
啊，我們聽到了，我們也聽懂了，就是向業主老百姓們做一點“索命”工作。
沒錯，就是“索命”，一千多戶家庭，本來和和美美按部就班地生活著，就因為當領導的忽然想出來一個城市更新實施機構套路，就要逼著大家簽約搬遷；
為什麽就不能問問大家夥的想法和意見？業主要是不願意簽字，他們就千方百計上門來逼簽和逼遷，所以你們合著夥幹的，的確就是"威逼利誘"老百姓與“裸偷空”立馬簽約的“索命”工作。
所以，這根本就不是什麽合法的谘詢“說明”服務，而是違法違規花大價錢請來的"逼簽外鬼"幹“索命”服務，"請外鬼"專攻心理防線。用納稅人的血汗錢去剝奪納稅人的權利，這操作堪稱"請外鬼上門"——為逼簽逼遷助陣，用納稅人的血汗錢招“黑打手”，最終欺負的正是千家萬戶房產的主人（納稅人）！
這一刀"請外鬼上門"的催命符，比強拆的鉤機更致命。
翠竹街道辦這樣的“公仆”，比那些明火執仗的強盜更可怕，也更可惡。
第三詐：“黃馬褂加身”指定經營者——公權濫用成為私器，領導畫圈圈地為王
業主警句：兒子還未合法降生，老子先去畫圈圈占地為王，
更新項目還未合法落地，公拳力早就內定了經營者和分贓者！
一、核心事實：一場“穿越時空”的荒誕劇
同樣的時間起點——早在2020年，羅湖區發展和改革局就發布了〔2020]19號文件稱“經區政府七屆九十三次常務會議審議通過，將市人民醫院周邊片區拆遷安置工程(國家編碼2020-440303-47-01-010646)項目建議書將該項目批複給羅投控公司投資建設”。然而，直到三年後的2023年10月25日，羅湖區城市更新局才走完程序，“正式確認”羅投控公司有資格擔任該項目的“實施主體”。
想象一下是這樣一出荒誕劇：一個要經營城市更新項目的“法人單位”還沒依法獲得“合法出生”（獲得實施主體資格），它的“父王”（區政府）就已經用它的名義要求臣民就範於自己畫圈圈定的1276戶權利人大拆大建的“重大投資建設工程”（發改局投資建設批複）。直到三年後，這個“法人兒子”才被官方儀式性地“合法出生”出來——2023年10月25日，羅湖區城市更新局才慢悠悠地確認它依法核準“出生”了——羅投控公司才有資格當該城市更新項目“實施主體”。至於區政府授權的所謂“城市更新實施機構”，那件外穿了三年、專門以假亂真騙取簽約的“皇帝新衣”，三年後才被官方儀式性地罩上了這一件貌似合法的“實施主體”外套——這簡直就像是：主角還沒合法出生，他的房產證、結婚證、工資表甚至退休金申請表都已經被“公權力爹媽”代簽齊全了。
羅湖區的這一套騷操作操作，硬生生把全體產權人都應該有份集體參與並表決決定的城市更新，變成了重建項目“爵位世襲”的“公權力劇本殺”；整個過程，就是一場精心設計的行政壟斷閉環，也決定了後續所有程序要麽羊頭狗肉，要麽指鹿為馬，要麽是完全倒置，要麽純屬是暗度陳倉地走過場，混場麵，總之就是一句話，糊弄上級，欺騙百姓。
二、核心問題：羅湖發改局投資許可批複的對象，究竟是“臨時工”還是“正式工”？
2020年那份發改局批複，究竟是批給了先前那個“實施機構”的臨時工，還是後來的“實施主體”這個合法持證司機？這可不是文字遊戲，而是揭開這場拆建項目運營者“資質指定騙局”的“鑰匙”。
先說是授權實施機構，後說是批複同意投資興建，羅投控——這個一直穿著“皇帝新衣”裸跑卻騙得大部分業主簽約的這個城市更新實施機構，三年後才被罩上了這一件貌似合法的“實施主體”外套——那麽此前的“皇帝新衣”實施機構算是什麽東東？是合法的嗎？批複同意投資興建的發改局文件，又算是什麽東東？也是合法的嗎？基於這些套路騙取廣大業主‘簽約’也還是合法的嗎？
因為城市更新關係到千家萬戶的生活選擇和產權意誌，所以城市更新程序是否合法，就要看這一過程是否真實體現了業主們進行城市更新的集體意誌和自主選擇、自主決策。羅湖區發改局2020年就批複項目給羅投控，可“實施主體”資格直到2023年才獲確認。這好比先允許一個沒取得動車駕駛員資質的人駕駛“動車運營專列”，三年後再補考駕照——程序和資質完全顛倒！羅湖區政府居然為其特批了一個叫做“實施機構”的“特殊駕駛許可”手續，算是先給了一個“臨時工”身份，再“以工代司”先占位駕駛“動車運營專列”繼續壟斷式運營——但是根本就沒有人關注到這台“動車運營專列”委實幹係重大，八個片區1276戶權利人上萬人口的資產身價和生活狀態都被推進了這一輛要整體大拆大建的快車裏，而且時速還要大幹快上“甚至超過500公裏”。但是，卻沒有人問一下，這些家庭，是不是原意搭乘這班車，相不相信這個“以工代司”的“臨時工”司機是否能安全駕駛好這班“動車運營專列”，他們的生命財產安全能不能相信這個“以工代司”的“臨時工”司機及其運營的政府主導城市更新流程？
程序倒置，時間逆流，邏輯崩壞——羅湖區啟動了一班不計後果也不擇手段的1276戶產權人大拆大建的高危“動車運營專列”，駕駛者竟然是一個法理上不足齡甚至不足月的“臨時工”在“以工代司”。為什麽一定要安排這個臨時工“實施機構”假冒專業司機（“實施主體”）來開這班車，難道僅僅就是一個“親兒子”的理由就可以抵消“無證駕駛”的所有違法責任和嚴酷後果嗎？
羅湖區發改局批複的依據，就是2020年1月那紙秘密儲存在“抽屜裏的會議紀要”，上麵寫著：羅湖區政府授權“親兒子法人國企”羅投控當城市更新項目臨時工——實施機構。可這份紀要從未公開，活像“暗箱操作”的黑膠片。結論不言而喻：2020年的發改局批複，不過是給行政指定的“實施機構”披上“政府指定”——“政府主導”“政府項目”等多件合法的“皇帝新衣”，讓羅投控這個“以工代司”的“親兒子”提前進場壟斷“動車運營專列”的駕駛和運營，哪管什麽市場公平、業主生命權益和安全感需求或者乘客意願？
二、三者關係：一場“先射箭，後畫靶”的權力魔術
要解密授權“實施機構”→批複投資立項→確認“實施主體”三者關係的真相，我們還是應該回到東門北路南側那個扮演雙城記裏“A路徑”教育新村三角地的城市更新過程，去回溯一下合法合規的城市更新流程藍本作參照。
同樣也是在2020年，翠竹街道辦在該教育新村三角地居民區依法推進陽光下城市更新，業主大會喜洋洋，更新方案公開投票，實施主體確認後再與廣大業主簽約補償——業主是主角，政府來服務指導，決策程序自下而上：
業主大會公開表決、集體決策，如此先有民意 表決城市更新方案→ 再報計劃 →更新規劃→公開化遴選城市更新市場主體→被確定的市場主體與廣大業主簽約補償→政府確認實施主體以及簽約補償結果，此時這是對於廣大業主依法定程序形成了城市更新共同意誌和共同選擇的確認， 一步一腳印，透明陽光，步步光明正大，環環有跡可循。
而同樣在東門北路北側，僅一路之隔的翠竹街道轄區，上演的卻是另一出“B路徑”大戲——人民醫院留醫部周邊片區的“政府主導城市更新”。這分明是“行政權力導演的城市更新獨角戲”！整個流程看似行雲流水：區政府先授權“實施機構”，發改局火速批複同意投資立項，街道辦再忽悠老百姓與“實施機構”簽約，最後更新局走個過場確認“實施主體”。四步連環，環環相扣，卻織成了一張“行政壟斷”的天羅地網！
第一步：生米煮成熟飯，權力“欽點”取代市場遴選
區政府憑借公權力指定城市更新“實施機構”，聽起來也像是中規中矩，但是放到建築物區分所有權製度的法定流程和框架裏，卻找不到他的“一席之地”。
這就類似於先前所述的‘特批臨時工無照上崗’，甚至還要直接‘以工代司’進行‘無照駕駛’。”
密室操作：2020年1月，羅湖區政府一紙“抽屜會議紀要”，將剛成立、零資質的“裸偷空”（羅投控公司）欽定為城市更新“實施機構”。
火速背書：同年，區發改局以〔2020]19號文件批複項目給羅投控“投資建設”，硬生生將市場行為變行政壟斷。
違法實質：偷梁換柱、法規碰瓷！羅湖區將土地整備中的“政府指定”模式，粗暴移植到城市更新領域，徹底架空《民法典》第278條規定的業主集體決策權。
第二步：程序倒置，資質與權力“倒掛”，濫用公權力逼簽製造既成事實（暴力催熟）
“臨時工”轉正魔術：羅投控作為“實施機構”無房地產開發資質，卻提前三年獲得項目主導權；直至2023年10月，更新局才“補發”實施主體資格。
概念混淆，以公權力提升臨時工替身“實施機構”的地位，突破法律位階的碾壓：
2012年《深圳市城市更新辦法實施細則》第70條賦予政府“授權實施機構”權力，但該條款與《物權法》第76條（現《民法典》第278條）明顯衝突，屬違法無效條款；
2021年《深圳經濟特區城市更新條例》徹底廢除“政府授權實施機構”模式，確立了“民事權利優先於行政權力”原則。
“實施機構”本來是土地整備模式下，政府通過行政授權指定的臨時操作主體，本質是行政職能的延伸（如簽約談判、拆遷協調），是代表政府承擔或者履行土地整備職能。2012年的《深圳市城市更新辦法實施細則》第70條雖然規定了——市、區政府可以通過房屋征收、土地和房地產收購等方式對城市更新單元內的用地進行整合，采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權或者成立、授權相關城市更新實施機構具體實施拆除重建類城市更新項目。但這是基於土地整備與城市更新戰略地位和法律概念混淆不清時候采取的保留原來土地整備模式的提法和措施。毫無疑問，該模式和條款內容已經構成了對於建築物區分所有權框架之下的城市更新方案集體決策製度的違背和衝突（如物權法第76條、民法典278條的規定），因而屬於違法無效條款。而《深圳經濟特區城市更新條例》（2021年3月1日實施）屬於特區法規，其法規效力高於《深圳市城市更新辦法實施細則》，尤其是其出台本身是為了配合民法典貫徹實施而頒布實施的，該條例並沒有保留原來實施細則裏邊的授權相關城市更新實施機構之類的提法，也證明是在深圳市為貫徹執行民法典等基本民事製度方麵揚棄了與民法典直接衝突的該方麵規定。故《深圳市城市更新辦法實施細則》裏規定的“政府授權（城市更新）實施機構”行為，也構成了違反《深圳經濟特區城市更新條例》（無法定依據）的無效條款。
“實施主體”是業主通過公開程序形成城市更新集體意誌，並與市場主體簽約後，由政府確認的結果”，也代表了政府規治部門對於業主集體表決選擇的城市更新實施者的承認和接受。在“實施主體”之前先有一個市場主體遴選和簽約流程，而這個市場主體是基於業主通過業主大會集體決策表決形成了城市更新集體意誌之後，附帶形成的找誰來運營城市更新的集體表決確認的運營主體。 實施主體的確認，必須經過一係列法定程序（業主大會表決遴選出市場主體、市場主體與業主個案簽約後整體達標、政府城市更新管理部門規劃審批後），再由城市更新局確認業主形成城市更新共同意誌後，基於市場主體簽約結果確認為城市更新實施主體。
總之，“實施機構”與“實施主體”之間的主要差別在於隔離了一個“ 市場主體”，而市場主體則是企業主集體決策程序遴選出來的，市場主體的確定代表了業主的共同意誌；而本案之中“實施機構”則是來源於政府授權，代表了羅湖區領導們的集體意誌而不是1276戶產權人的共同意誌，而為了實踐羅湖區這種官家意誌，才有了翠竹街道辦豪擲1100萬元財政資金，請“逼簽專業戶”（一統公司）威逼業主簽約；副區長親自站台搞“集中簽約秀”。
故此，其違法實質和荒誕本質：強奸民意、無證駕駛！
羅湖區用“行政指定”碾壓市場規則，濫用公權力逼簽，惡意透支黨和政府信用欺詐民眾，將“業主自願、市場主導、政府引導”篡改為“政府指定、權力壟斷、業主陪跑”。
第三步：事後補票“洗白”（演繹程序合法儀式）
2023年10月，羅湖區城市更新局才“姍姍遲來”確認羅投控為實施主體。這就是倒果為因，將絕大部分業主受騙簽約的結果作為一種“合法事實來接受”，視為“廣大業主歡迎並同意羅投控‘以工代司’”上崗駕車推進整體性城市更新，由此城市更新局基於眾人簽約這種表麵形式，來確認該欺詐性城市更新後果的方式，走過場地完成這種程序背書。
違法實質：補辦駕照！羅投控公司三年“無證駕駛”逼簽完成後，才裝模作樣走程序。此時的“確認”純屬形式或者說儀式，本質是給三年多“無證駕駛”的非法行為蓋個“合法章”，堪稱“權力洗白”。
隱藏殺招：征收大棒（終極脅迫）
更魔幻的是，2023年9月，在“實施主體”確認前一個月，區政府就對未簽約戶發征收令、注銷房產證。
違法實質：本末倒置，倒果為因！把征收這個“最後救濟手段”，變成逼簽的“核武器”。政府與業主都沒有經過任何司法流程，產權就被政府依據行政權力“物理消滅”，簡直是“公權力版黑吃黑”。
還是拿前麵這個無證駕駛“動車運營專列”的場景做比喻，羅湖區推動這一場無證駕駛也還算是很過分，但更過分的是，他們竟然濫用公權力把拒絕上車的業主統統視為異己，直接把你的房子暴力強拆了，讓你不上車也得跟著“動車運營專列”在後麵跑。
第四步，結局：集體意誌“被代表”，業主淪為“陪跑者”
羅湖區東門北路南側教育新村三角地居民區依法推進的城市更新，是先有業主通過業主大會對於城市更新方案公開投票，由此履行了集體決策程序和形式並在業主之間形成了城市更新的共同意誌，這種共同意誌公開遴選出了城市更新市場主體，由這種市場主體再與廣大業主簽約補償——業主是主角，所以決策以及簽約均是業主以業主大會形式形成了共同意誌，簽約也是業主自由意誌自主決策和自主選擇的結果。
與之相反，東門北路北側的人民醫院留醫部城市更新項目裏，各個小區均沒有履行召開業主大會進行集體決策法定程序和形式，也沒有公開遴選出了城市更新市場主體環節；而是區政府繞過這一環節與程序，虛構了所謂“授權城市更新實施機構”的程序，再以這種被授權的城市更新實施機構假冒法規流程上的“城市更新實施主體”，並通過街道辦等利用各種手段誘迫和逼簽，達成廣大業主受欺詐簽約的結果。到了三年以後區政府城市更新局再以這種受欺詐脅迫簽約的結果作為老百姓同意進行城市更新的前提，即倒果為因，假裝該受欺詐簽約的結果是老百姓集體意誌的反映，並基於此確認城市更新結果生效，但是一旦較真，他們卻連一份業主大會決議也拿不出來，這就是虛假的欺詐式城市更新。羅投控公司上位根本反映不了老百姓公開遴選的集體意誌；而他們威逼利誘老百姓與羅投控簽約的真相就是透支了黨和和政府信用，在羅投控並沒有真實取得（或者合法取得)“市場主體”（群眾認可並接受專業司機）資格時，就先用政府“授權城市更新實施機構”概念混淆並假冒政府“確認城市更新實施主體”概念並騙取老百姓簽約。
類似於政府先內定了“城市更新實施機構”的特殊許可批文，以此作為（該“實施機構”冒充“實施主體”）——可以“以工代司”上崗駕車的資質和資格，再用行政權威和斷水斷電等暴力手段逼業主“上車”。這哪是協商？分明是“公權力版殺豬盤”！因此這種城市更新不是業主集體意誌的反映，而恰恰是業主們自主決策權利的剝奪和欺詐。
請看下麵表格，我們將東門北路南北兩側這兩個城市更新項目的全過程列表對比分析如下：
| 步驟 | 合法城市更新流程(雙軌製閉環)“A路徑” | 羅湖區“B路徑”操作 |
| 1. 啟動與決策 | 業主主導： 由物業權利人（業主）發起，通過業主大會形式集體表決，基於更新意願。 | 政府主導： 由區政府通過“抽屜會議紀要”密室操作，指定“實施機構”（羅投控）。 |
| 2. 專有部分處置 | 業主個體可自由決定是否參與更新，處置其專有部分（如房屋）。 | 街道辦威逼利誘業主與指定的“實施機構”（羅投控）簽約，處置專有部分。 |
| 3. 共有部分處置 | 集體決策： 必須召開業主大會，對更新單元內的共有部分（如綠地、電梯、公共設施）處置進行表決。 | 完全架空： 未召開任何業主大會，剝奪業主對共有部分的法定集體決策權。 |
| 4. 市場主體遴選 | 市場公開： 業主大會通過法定程序（如“雙95%”+80%表決決議）公開遴選出具備房地產開發企業資質的市場主體。 | 行政指定： 政府直接指定“裸偷空”（羅投控）作為“實施機構”，未經市場公開遴選。 |
| 5. 簽約階段 | 業主個體或集體（視模式）與公開遴選出的市場主體簽訂搬遷補償安置協議。 | 業主被逼一對一地與政府指定的“實施機構”（羅投控）簽訂協議。
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| 6. 實施主體確認 | 市場主體在滿足條件（如簽約率達標、形成單一權利主體）後，向政府申請確認實施主體資格。政府進行合規性審查並公示。 | 政府（發改局）提前批複項目給指定公司（羅投控），更新局在簽約後（甚至簽約前）才“補發”確認文件，確認流程流於形式也形同虛設。 |
| 7. 共有部分改造啟動 | 在業主大會形成集體意誌並確認實施主體後，方可啟動涉及共有部分的改造或重建。一般是整體化進行舊樓拆除工程。 | 在剝奪業主集體決策權的情況下，強行推進整體更新。在部分業主簽約完成後直接啟動該部分舊樓的拆除工程。 |
| 8. 個別拒簽處理 | 在滿足公益性前提、完成前述合法流程且協商無效後，政府方可依法啟動征收程序，且必須遵循“先補償後搬遷”原則。 | 將征收作為“逼簽大棒”提前亮出；對未簽約業主，未依法補償即注銷房產證、實施強拆，程序完全倒置。 |
如上表格所示，羅湖區“B路徑”下的城市更新流程，與合法的城市更新雙軌製閉環鏈條之間，已經形成了觸目驚心的對比：
- 啟動與決策 (權力來源不同)： 合法流程以業主意願為起點，體現物權自主原則。羅湖“B路徑”則由政府權力直接啟動，通過密室操作指定主體，徹底顛覆了權利基礎。
- 專有與共有部分處置 (是否尊重集體決策)： 合法流程嚴格區分專有與共有部分處置，共有部分必須經業主大會集體決策（如雙95%+80%表決）。羅湖操作則完全繞過或架空業主大會，剝奪了業主對共有財產的法定決策權，這是其違法的核心。
- 市場主體遴選 (市場 vs 行政)： 合法流程要求通過公開市場機製（業主大會表決）遴選出具備資質的市場主體，保障公平競爭。羅湖操作則是行政權力直接指定一個“空殼”國企公司（羅投控），排除了其他市場主體的參與，構成行政壟斷。
- 簽約與實施主體確認 (程序正義缺失)： 合法流程中，簽約是業主與市場主體之間平等協商對話達成雙贏的市場行為，實施主體確認是政府對市場結果的合規性背書。羅湖的B路徑操作中，簽約是在政府逼迫下與指定機構完成，實施主體確認則淪為事後追認的橡皮圖章，程序正義蕩然無存。
- 個別拒簽處理 (程序倒置與濫用)： 合法流程將征收作為最後手段，且需滿足嚴格前提（公益、程序合法、先補償）。羅湖B路徑操作則將征收異化為逼簽工具，並實施“未審先判、未補先拆、先銷戶後確認”的極端倒置程序，嚴重踐踏公民財產權。
結論：是皇帝的新衣，還是權力的盛宴？
該表格清晰地揭示，羅湖區“B路徑”下的城市更新，其本質是利用行政權力，係統性地規避、架空、顛覆了以《民法典》和《深圳經濟特區城市更新條例》為核心的合法流程。它用“行政指定”取代“市場遴選”，用“密室操作”取代“業主集體決策”，用“程序倒置”取代“程序正義”，最終構建了一個主要服務於特定利益主體（羅投控）的“行政壟斷閉環”，而非保障業主權利和公共利益的“雙軌製權利保護閉環”。這正是“十大詐彈”所控訴的核心——“掛羊頭賣狗肉”的權力濫用。
羅湖區的“B路徑”更新，本質是用行政權力取締業主集體表決權並碾碎法治底線：
穿法律“皇帝的新衣”：以“政府主導”之名，行“行政壟斷”之實；
演權力“三重奏”：偷換概念、倒置程序、虛構集體意誌。
當“實施主體”淪為權力的提線木偶，城市更新便成了“公權力版空手套白狼”的舞台！
四、三者關係本質：一個“權力閉環”的壟斷遊戲
這三者關係，本質是 “行政指定—權力背書—事後追認” 的閉環：
區政府公權私用，公章加冕：用一紙密令指定自家國企（羅投控）當“實施機構”，剝奪業主選擇權。
發改局當“托兒”：用紅頭文件給“實施機構”披上“政府項目”外衣，提前固化羅投控公司的壟斷項目和壟斷利益。更新局當“化妝師”：三年後給基於公權力欺詐形成的既成事實“補妝”，把非法“實施機構”騙取業主們簽約的結果作為反映業主簽約意誌和前提，最後把整個欺詐過程包裝成合法“實施主體”。
總結升華：羅湖區的操作，是用“行政指定”碾壓“市場規則”，用“權力背書”取代“資質審查”，用“事後確認”嘲弄“事前合法決策程序”。這哪是城市更新？分明是“權力更新”的樣板戲！它把“業主自願、市場主導、政府引導”的原則顛倒成“政府指定、權力壟斷、業主陪跑”，活脫脫一出“行政壟斷版空手套白狼”和公拳私用合法化。
網友辣評：
“司馬遷若在世，怕是要為這‘倒果為因’的邏輯重修《史記》！”（#荒誕劇 #程序倒置）
“這操作，連穿越劇編劇都直呼內行！”（#權力劇本殺 #行政壟斷
第四詐：“三優先”獎勵，“二桃殺三士”謎底——請君先入甕的烤韭菜遊戲，終究會迎來氣泡吹破結局
警句： 先簽約先選房？小心！你爭我搶的，可能是個“氣泡大獎賽”！
2021年翠竹街道辦與羅投控聯手推出：“優先簽約、優先交房、優先選房”，簡稱“三優先”積分製大法，並據此再次宣稱眾望所歸，上千戶業主簽約率達到98%，也瞬間點燃了業主間的“內卷”體液。
按照先來後到排隊，聽上去似乎也很公平？實則是一場精心設計的心理戰——用饑餓營銷+製造焦慮，把本該團結一致集體對外博弈的業主，變成分散著彼此互相踩踏的競跑者。原本是業主集體 vs 搬遷方的博弈，理應公開透明，講法律、講程序、講公平。房子本來就是業主的，補償換回來的房子也是你應得的。這哪是公平交易？這是赤裸裸的“饑餓營銷”！把房產價值補償異化成內耗內卷的心理遊戲，讓鄰裏反目成為拚搶仇敵。這事聽起來荒唐，但其實有好幾個“不好笑的笑話”，一說就透：
有個精明的男老板，上班時間在公司群裏發紅包。快下班時卻突然宣布：“公司規定上班不準看手機，凡看手機搶紅包者，每人罰500元！”
還是這個精明的男老板去外地談生意失敗，在賓館花800元叫了兩個小姐。結果三人鬥了一晚上地主，他反而贏了三千多——差旅費全由小姐買單。
還有一對浙江夫妻躺在床上說夢話，幻想中了500萬大獎。可還沒完全夢醒過來，就因“這筆錢該怎麽分”吵起來，最後大打出手，直到鄰居報警，警察趕到砸門，他們才真正夢醒。
最後一個故事裏群眾就是叫警察也沒用：一輛大巴車被劫匪攔下，乘客無處可逃。劫匪說：“我打劫有規矩——第一個交250，第二個300，第三個350，依次遞增！”乘客們一聽，立刻爭先恐後排隊交錢，還互相推搡。劫匪一邊收錢一邊維持秩序：“不許插隊！誰插隊，誰排到最後去！”
排第一的人得意地說：“真好，我隻損失250，最後一個虧了3000，哈哈！”最後那人氣瘋了，罵道：“XXX，就你帶頭給錢，你就是個250！咱們五六十人，他們雖然拿著刀，也才不過是五個人，你要是帶頭反抗，大家一哄而上早把他們打趴了！”
領頭的也不服：“就你出得多？你才250！他們拿著刀，誰敢玩命？你嘴裏說一哄而上，我看一哄而散還差不多！”
是不是很容易對號入座？
那個發紅包又罰款的老板，像不像一邊喊著“自願簽約”、一邊高舉“三優先”誘餌的街道辦領導？
這些用自己一生血汗積攢的房本帶頭來幫助羅投控上位買單的業“偽”會領導和廣大業主，像不像那兩個本來想賺錢結果卻完全承包了別人差旅費用的鬥地主小姐？
那對為夢中500萬打架的夫妻，像不像被“優先選房”衝昏頭腦、轉頭罵鄰居“拖後腿”的業主？
而那群爭著交錢還怕插隊的遊客——不正是被“隻剩最後幾套好房”逼得連夜簽字的我們嗎？
更諷刺的是，三年後，當初力推“三優先”的部門竟公開答複：這項政策違法，不能執行！可當初是誰說“先簽先選好樓層”？是誰在群裏渲染“再不簽就沒房了”？又是誰冷眼旁觀，甚至煽風點火：“就差你一家了，別耽誤大家！”
這不是補償，這是用恐懼撕裂鄰裏，用虛幻的“桃子”逼鄰人們自相殘殺。
如今，大家都簽了字、搬了家，“二桃”卻從未真正落地——所謂的“優先積分”，不過是電子表格裏一串隨時可刪的數據，比夢中的500萬還不靠譜。
“三士”已倒，桃子仍在君王手中。而我們這一堆業主，都成了那個既交了錢、又挨了罵、還幫劫匪維持秩序的“250”。
“他們不是在談‘三優先’積分，是在用大家的幻想‘大獎’來製造逼簽‘大逃亡’！”
他們不過是拿著權力當刀子行劫，既然集體不敢反抗，那就誰先投降誰少虧一點。
“大逃亡”完畢既成事實了，現在他們又說這一個“三優先”積分製政策不合法為借口，取消了誘餌；挑逗“三士”決鬥的“二桃”畢竟還是實存的，而“三優先”積分不過是紙麵來的畫大餅而已，半空之中吹出來的泡泡影，更像是那對夫妻夢想裏的五百萬大獎；當初那些為了“優先”而出賣權益簽約的業主，就成為了最大的笑話；
這波操作，完美詮釋了什麽叫“烤韭菜，還得讓他們自己排隊亡往甕裏鑽”。
第五詐：“官商一體”的行政壟斷，政企不分的“權詐幽靈”
第五詐1、一張麵孔頂著“三塊牌位”，裁判兼職教練，還要下場衝前鋒。
查看羅湖區政府的機構設立，你會發現所謂的羅湖區住房和建設局，羅湖區城市更新和土地整備局，其實是兩個兩塊牌子一套人馬，這是一個正式的官方說法，似乎不應該算是亂倫；
但是講起這樣一個人，你就會明白羅湖區還真實繞不開“亂倫”這個詞。因為在這兩個牌子之間還躲藏著一個人——這樣一張凡人的麵孔，一個自己插著三塊牌位的“三棲套娃”——羅湖區住建局副局長姚盛，一人頂著三塊牌位，上竄下跳，玩得飛起：
政府官員：羅湖區住房和建設局副局長；
國企高管：羅投控公司董事總經理；
工會法定代表人：羅湖區城市更新和土地整備局工會委員會法定代表人。
更魔幻的是：
6月4日，他剛剛以“副局長”身份陪副區長見了業主，嘴上說著“依法推進”；
6月5日開始，他就換身衣服，坐鎮衛健委樓上，開著窗子，和街道辦副主任楊曉明一起遙控指揮強拆新四軍遺孀駱少芳等業主們的樓宇！這應該才是他最最牛叉的身份——強拆現場總指揮。
一秒切換，超級順滑，從“副局長”到“拆遷頭目”，無縫銜接，連劇本都不用改！
一邊是政策製定者和監管者，一邊是開發商老板，這雙重身份，簡直是“既當裁判員又當運動員”的標準化動作。左手審批著城市更新的文件，右手指揮著拆遷隊的行動。這哪裏是政企分開？而羅湖區城市更新和土地整備局工會委員會法定代表人的身份，很可能蘊含著從企業到政府的一條利益輸送紐帶；這就是“官商一體”，這就是“政企不分”。試問，公平何在？正義何存？
網友驚呼：“這哪是政府公務員？這是‘權力變形金剛’！”（#三棲套娃 #官商一體）
警句： 城市更新局副局長姚盛，兼任“羅投控”董事總經理！壟斷式舊改，閉環化運作，這瓜還能不保熟嗎？
第五詐2、一塊“三無牌位”掩藏多項違法“濫權”
如果說姚盛是一張麵孔頂著三塊牌位的話，姚盛所擔綱的這個羅投控這樣一個“三無牌位”就掩藏多項違法“濫權”屬性。
政企分開，改革四十年，誰都知道政府和企業應該有著天然的區別。但是羅湖區就濫用公權力憑空虛構出這樣一個怪物——一家空殼羅投控公司，卻被頂戴上了一個“實施機構”的魔幻桂冠。
按照市場部門登記注冊，羅投控公司係企業定位：商業經營實體，本不具備行政職能。
但是羅湖區先是創造性地給羅投控公司戴上了這一頂不“城市更新實施機構”的桂冠後，又白紙黑字地呈上公堂、哄騙法院和大眾：“授權羅投控做實施機構，隻是內部職責分工不同。”
那個授權實施機構究竟是個啥？這個“內部職責分工”又是個什麽東東？
我是誰？我在哪？我有權限嗎？我有責任嗎？對於這些法律問題，羅投控回答不了，羅湖區政府也回答不了，根源就在於，這個所謂的“授權實施機構”是一個實實在在的“三無牌位”——跳出了“個人”、“企業”以及“政府”的三界之外，不在法治框架之中。
而行政授權必須滿足三大條件，在這個“實施機構授權加冕”係統裏，全都“歸零”：
1、法律法規要有明文授權依據；
2、權責清單公開列明；
3、授權文書依法公示。
但是羅湖區政府卻硬是試圖通過“內部職責分工不同”的說辭，製造一種“身份定位量子態”的政企關係——
需要推進項目時，羅投控公司秒變行政機關，高舉政府主導旗幟，說是代表“政府”給大眾做“公益工程”；
遇到獲益分贓時，又切換回企業馬甲，主張誰投資誰受益。這種量子態“濫權式”魔法，無疑是對依法行政原則和業主集體決策權的漠視，也使得這種“內部職責分工不同”黑箱，長久遊離在法治框架之外，形成一種法治生態係統的“生態亂倫狀態”：
無溯源路徑（政務係統查不到授權記錄） → 授權過程歸零，在法定的政務網絡係統中，找不到任何關於該授權的權力追蹤記錄。
無職能登記（權責清單沒它名字） → 職能登記歸零，在法治生態的公示係統裏，沒有任何關於羅投控公司的行政職權登記。
無正當程序（沒招標、沒公示、沒投票） → 法定程序歸零，未經過公平、公開的市場主體競標流程，直接由政企利益鏈條閉環指定。
這就形成了一個四不像的‘權詐幽靈’：既不是企業，也不是行政機關，授權實施機構像幽靈一樣在《公司法》和《組織法》之間穿牆。
網友調侃：“這不叫授權，這叫‘亂倫式黑洞吞噬’！”（#行政黑洞 #法治漏洞）
區塊鏈存證一扒：“你們所謂的‘實施機構’，其實根本就是個‘權詐幽靈’！”
這個‘權詐幽靈’既然不在法治的三界之內，到底是來自於何方？當然來自於最初的‘權詐媼靈’——羅湖區政府那一紙常務會議紀要，姚盛副局長的三棲身份不過是‘權詐幽靈’顯露的人間麵孔，妖霧籠罩之下才是‘實施機構’，再加上被範德繁書記緊鎖在抽屜裏的‘權詐媼靈’——授權該實施機構的會議紀要，三位一體，才構成了法治框架和是市場經濟裏的薛定諤貓頭！這就是羅湖區濫權打造的 ‘權詐魔靈’一家親。
第五詐3、一個‘權詐媼 靈’口含三項逼遷機密
這一個‘權詐媼靈’在2020年到2024年四年多也不曾真正地現身於羅湖，但是羅湖卻處處有她的影子。
為了它，2020年3月初，深圳市羅湖區翠竹街道辦事處敢於違法公開動用1100萬元財政資金為羅投控公司非法招標逼簽外援——“公仆花千萬公款，請外鬼上門”：隻為了逼簽、逼遷“主人”房產；
為了它，翠竹街道辦事處在2020年5月30日就出台《關於開展深圳市人民醫院周邊片區政府主導城市更新項目簽約工作的通知》，按照這一份抽屜文件的精神，督促上千戶小業主按照他們單方麵擬定的補償條件和合同版本與羅投控公司簽約；
為了它，羅湖區政府和發改局直接發布〔2020]19號文件稱“經區政府常務會議審議通過，將市人民醫院周邊片區拆遷安置工程(國家編碼2020-440303-47-01-010646)項目建議書將該項目批複給羅投控公司投資建設”
為了它，早在該城市更新框架並未合法落地一個月前的2023年9月21日，羅湖區政府對於未簽約業主名下房產做出了房屋征收決定書，並同步做出了房屋注銷登記處理。
看過這個故事的各位家人，大概也能猜到了——這個‘權詐媼靈’竟然是躲在法學博士後範德繁書記的抽屜裏的那一紙區政府常務會議紀要，硬是躲了四年。老百姓幾次信息公開，也都沒有將它逼出來現身到陽光下。
這是因為，自從2020年元月13日羅湖區政府所作出的羅湖區政府授權羅投控公司為這個城市更新項目實施機構開始，這一個‘權詐媼靈’就口含著羅湖區的三大機密。
這三大機密，也可以說就是羅湖區政府違法代替上千戶業主所做出的三項重大決定：
1、羅湖區政府實際上已經違法決定了該留醫部周圍的八個片區（包括四個紅本房住宅區）整體上要進行城市更新，且該決定不容1276戶業主或業主大會參與討論或表決，是政府決定直接代替了各個小區業主大會集體決策；
2、這一份抽屜文件實際決定了該留醫部周圍的八個片區八十多棟樓宇（包括四個紅本房住宅區）1276個權利人以及周邊居住近萬人口整體上要按照羅湖區政府既定的框架、步驟和補償標準甚至合同框架，也取替全體業主以及業主大會對於城市更新補償方案、市場主體遴選方案的表決權；
3、這一份抽屜文件實際決定（指定）由羅投控公司壟斷經營該城市更新項目，所有業主必須與羅投控公司簽約，代替（取消）了業主大會對於城市更新市場主體遴選表決權，甚至代替（取消）了業主大會對於城市更新補償合同文本的討論和決定權；
如何解密這三大機密——那就是羅湖區製造出這個口含三大機密的‘權詐媼靈’的時候，就代表著羅湖區政府實際上已經“廢止”了包括民法典第278條規定在內的我國建築物區分所有權製度在羅湖的適用和執行——這才是羅湖區一個最最高級的機密：
羅湖區所謂政府主導的城市更新，並不是法治政府在法治框架內的政府指導的城市更新，更不是業主自我決定和自我負責的城市更新，而是羅湖區政府違法推動的“掛羊頭賣狗肉”的行政壟斷濫權秀！
