建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
這篇小文是寫給新手小地主們的，老地主們就沒必要再浪費時間看這麽小兒科的東西了。其中有好幾個問題也是曾經困惑過我自己的，寫下來可以使後來者少走點彎路：
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折舊並不是可選可不選的，即便你不折舊，賣房的時候也跟你折舊過一樣同樣需要recapture，所以不折舊就虧了。有的人忘了折舊，或者以為現在不折舊以後就不需要recapture是錯誤的。
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隻有建築部分才能折舊，土地不能折舊，應該把土地價格從房價中減去。至於如何評估土地部分的價格，IRS並沒有明確的規定，可以參考以下幾種資料，任何一種都可以：
- 縣政府的地產稅表
- 貸款Appraisal報告
- 附近類似土地的買賣價格
- 自己請專業人士重新Appraisal
- 根據保險單、或自己根據National Building Cost Manual估計重置成本
- 在買賣房合約中清楚地說明土地部分的價格
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房產在in service之前的所有建築和維修成本都應該加到basis去折舊，不能在當年直接減去。注意這裏的in service 不是說房客已經住進去，隻要達到可以住人的狀態，可以開始找房客了就可以。這裏說兩種特殊情況：
- BRRRR的房子一般起始狀況都很差，大多達不到可以住人的狀態，所以一般來說出租之前的維修都應該加到basis去
- 申請建築貸款新建的房子，在房子還沒建成前的所有費用，都應該加到basis去折舊。假定2020年開始建的房子，直到2021年才完成並租出去，那麽2020年不需要報稅，隻需要從房子完成的2021年開始報稅。這裏有一個比較特殊的條款，是關於建築貸款利息。稅法規定，隻有在建期間建築貸款利息才需要加到basis，而在正式開建之前和建成之後的利息都可以直接減掉。比如建築貸款從1月開始需要付利息，由於許可等原因直到4月才開工，11月建成，那麽隻有4月到11月的利息需要加到basis去，是個比較奇怪的條款。不過我自己一般把到11月之前的所有利息都加到basis去，主要是中間的利息太難分開。
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如果一年中在多個時間點有improvements 或 capital expense，需要把它們分別折舊。 比如2月買房子，6月換新空調，屋頂11月換新屋頂，那麽需要三個折舊紀錄。
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做過1031 exchange的需要把舊房的basis轉到新房，折舊方案有兩種選擇：或者新舊房分開折舊，或者完全轉到新房重新開始折舊。
比如，舊房的初始折舊basis 是20萬，已經折舊掉5萬，新替代房的Basis增加了30萬，可選擇兩種折舊方案：
1) 舊房繼續按原來的方案折舊，新房按 30萬開始折舊
2) 兩者加起來按 15+30=45萬開始折舊
顯然， 1)的折舊速度更快些，所以正常情況下應該選1)。
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盡管Cost Segregation大多情況下不適合小地主，但在特殊情況下，比如賣了個出租房有不少利潤，同時又買了一個basis很高的新出租房，這時可以考慮Cost Segregation來抵消全部或部分利潤。具體細節可以參考過去寫的一篇文章“Cost Segregation能替代1031 Exchange嗎”。
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即便不做Cost Segregation，也應該盡量分出個人資產，因為這樣做好處多多，參見舊文“為何報稅時應從房產中多分出個人財產”。
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合理利用關於維修費用的三個 Safe Harbours, 爭取把滿足條件的improvement 或 capital expense直接當年減掉，而不是加到basis, 詳見舊文“美國投資房維修費用報稅的三個Safe Harbors ”。
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購房時的部分過戶費用需要加到Basis，部分不需要加，詳見舊文“美國出租房購房和重貸貸款費用報稅探討 ”。
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對於折舊期少於20年的資產，無論是像新做的driveway和landscaping等不動產，還是冰箱電器等個人資產，都可以選擇用bonus depreciation加速折舊。2022年是最後一年可以用100% bonus depreciation，也就說可以在第一年完全減掉。從2023年開始，bonus depreciation會逐漸phase out。2023年bonus depreciation減為80%， 2024年60%，2025年40%，2026年20%，2027年會完全phase out。
對於個人資產，也可以選擇用Section 179 Expensing在一年內完全減掉，這與100% Bonus Depreciation非常相似，但Section 179 Expensing有額外限製條件，不像Bonus Depreciation沒有額外限製條件。
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沒有收入的土地，除非賣掉的那年，其它年份不需要報稅，地產稅也不能每年減掉，而隻能做為賣地時的購買成本。
（注：非CPA， 若有錯誤， 歡迎指正！）
建寧 原創於2022/1/19 更新於2024/2/6
對不起，我之前的理解有錯。既然是按gain報稅，就不填Line 2e，recapture引起的資本增值稅的確源自Line 22（通過Lines 23，24，30，32，6，7）。
用直線折舊法報損的recapture盡管不是完全視為普通收入，但低於25%稅率的部分視為普通收入， 高於25% 稅率的部分按25%算， 所以比普通收入好點。
無論Line 22包括哪種property，采用直線折舊法報損的話就沒有recapture引起的普通收入稅增加。
倒是Line 2e，不知誰有高見？
Form4797，Line 22 可以是section 1245 property，也可以是section 1250 property，
謝謝博主提示，說一下個人理解。
Form4797裏麵，Line22隻影響section 1245 property，而出租房應該是section 1250 property，隻要采用直線折舊法報損，就可以在Line 26g填零。
這樣一來，Line 31和Line 13也是零，最後Line 18b還是零。
所以，Form1040的Schedule 1上就不會有來自Form4797的收入了，普通收入稅不增加。
這就是說，隻要采用直線折舊法，無論Line 22上recapture多少，都不會在賣出租房時吃虧。
但是，由此也可看出，既然IRS不把直線折舊法的報損當成賣出租房時的普通收入來收稅，那為什麽現在不折舊省稅呢？
另一個可能發生的recapture是在Line 2e，影響的是資本增值稅。
不過，我沒找到在Line 2e如何recapture的說明，也許與Line22的處理相同？不知誰能解惑?
總之，我同意“不折舊就虧了”的說法。
我對這個根據有疑問，打算自己去證實。
請問博主（或者哪位賣過出租房的），賣房的時候IRS按照折舊計算我的收益是在哪張稅表上做recapture的?
她們說，比如你買房100萬，
到100年時，房子折成0了，
可是你賣房時得200萬，
200萬減去一些費用，增值190萬，
一半兒即95萬交給政府。
如果這時候減去折舊，剩下50萬增值，
25萬交給政府。
我說的是加拿大安省。