建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
最近一段時間， 尤其是晚飯後散步時喜歡聽地產投資社交網站BiggerPocket上的播客, 聽了很多采訪， 感覺是大開眼界， 受益良多！所采訪的人物大多是有實戰經驗的地產投資成功人物， 即便有些不是很成功的， 他們的經驗和教訓也能夠帶來不少有用的啟示。 最使我感到興奮的是投資者所采用的手法的多樣性，真是叫人眼花繚亂，可謂是八仙過海各顯神通！
聽了幾次關於貸款票據投資的播客， 忽然間對票據投資產生了濃厚的興趣， 順便也到YouTube上看看有沒有其它有關票據投資的視頻， 結果偶然發現了另外一家播客 "Get Rich Education"（我最喜歡的兩個播客之一，另一個是BiggerPocket的地產播客） 的主持人Keith Weinhold在采訪另一個票據投資者， 聽了一會兒後覺得這個主持人Keith Weinhold的投資理念怎麽跟我這麽相似。出於好奇， 就查了查， 原來此君也是地產投資者， 現在主業是忽悠，做播客， 采訪各種投資成功人士， 包括窮爸爸富爸爸的作者Robert Kiyosaki等。 再看了看他的博客和寫的書，才發現真的是逮到了知己，他的投資理念的幾個要點：
- 杠杆是致富的關鍵，要充分利用別人的資金
- 要財務自由， 而不是債務自由 （Financially-free is more important than debt-free）
- 房屋的淨值如果不好好利用就是極大的浪費
概括起來就是： 借錢才能快速致富！
好不容易覓到了個知音， 好奇心大漲， 就想知道這個知音到底隻是個大忽悠， 還是個有兩下子的實幹家？ 也就是說他自己投資的戰績到底如何？後來在別人采訪他的播客裏找到了答案， 這是他在接受采訪中講到的自己投資經曆（他家住阿拉斯加州的Anchorage，初始的投資房也都在那裏）：
- 2002 年他用FHA loan， 3.5%首付，自己總共出資1.2萬 買了個29.5萬的fourplex, 自己住一單元， 其他三單元出租 - 經典的House Hacking 投資手法。
- 2007 年， cashout refinance fourplex, 用cashout 的資金做為首付買了第二個53萬的fourplex
- 2013年， 賣掉兩個fourplex, 用1031 exchange 購進了總共20單元的兩個小公寓樓（一個11單元， 一個9單元）， 購買價總共約160萬。
另外，2005 年他買了一個獨立的自住房， 但這與投資無關。他接受采訪是在2016年， 他說當時公寓市場值差不多漲到了180萬。根據他的貸款情況， 我大約估算了一下， 他的資產淨值應該在80萬到100萬之間， 也就是說投資了14年，他當初投入的1.2萬， 差不多有70~80倍的回報， 還是相當亮麗的成績！
County 拍賣現場
概括一下Keith Weinhold的操作手法， 他共用了三種招數：
- 用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking
- Cashout Refinance
- 1031 Exchange
其中第一招用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking 是點睛之筆, 使得他的初始杠杠使用率差不多達到了30倍， 而我的杠杆大多不超過3倍， 隻有自住房才勉強達到4倍，也就是說人家在使用杠杆上比咱高明！ 當然他當初也是因為缺少資金而沒有太多別的選擇， 況且跟房客同住一個fourplex 自己也需要做出犧牲！
得出的兩點結論就是：
- 人家還真是有忽悠的資本， 14年間能使投資回報率達到近80倍， 還安然度過次貸危機， 並且會巧妙利用多種投資手法！
- 唉！ 看來，借錢還真是能借富！
如果您覺得我是在瞎忽悠（或者說是Keith Weinhold在瞎忽悠），建議您讀一讀他的書 7 Money Myths That Are Killing Your Wealth Potential，並聽一聽他的播客 Get Rich Education， 您肯定會收益良多！
作者：建寧 2018/5/27 (轉載須經作者本人同意)
誇我還是罵我? 開個玩笑，哈哈！
是的， 他那個地方次貸危機時影響不大，但危機後的漲幅遠低於全國平均， 所以他後來也大多轉到大陸本土來了！
哈哈， 如果年紀大了保守點沒壞處， 但如果年輕就應該take點risk。不是有一句話說：
“Fears are educated into us, and can, if we wish, be educated out.”。 很多我們害怕的事情不見得真那麽可怕， 很可能是因為我們不懂。 跟那句“會者不難，難著不會”同樣的道理。 哈哈。
我朋友在08年附近甚至是空手套白狼，隻以付地稅的方式吃下幾百個破房。翻修後陸陸續續賣出！關鍵的關鍵還是那個地方複興了。