住在窮鄉僻壤的巨大借貸優勢

身處窮鄉僻壤，對住在過米豪宅的灣區紐約等地的富豪們心生羨慕：啥時咱也能住在過米豪宅裏神奇一把！

但住豪宅是有代價的：豪宅耗盡了他們的借貸能力！

銀行和兩房機構貸款是憑DTI來評估風險和借貸能力的。 而自住房在計算DTI是至關重要的（若不是決定性的話）！

我常常拿灣區的好朋友和自己作對比：他的自住房價格是我的5倍，也就是說， 如我們倆都買了自住房後， 他的收入必須要是我5倍才能趕上我的DTI（借貸能力）。

盡管灣區朋友的淨值占總房產的比例比我兩倍還高，並且他的收入比我也高， 但我可以很輕鬆地貸出款來， 而他要費好大勁，並受盡銀行們的欺淩和白眼！ 原因很簡單：我由於自住房的低房價而導致的低DTI是他望塵莫及的， 而我出租房的正現金流又使我的出租房對我的DTI沒有絲毫負麵影響， 甚至還有正麵影響。 每當想到這些， 我便暗自發笑：天下的好事也不是都讓一個人占了去！

當然窮鄉也有豪宅，所以我勸年輕的， 尚處在財富積累期的朋友們在買自住房的時候， 千萬要保守一些， 珍視自己寶貴的借貸能力， 等以後財富積累到一定的程度的時候， 我們也一樣可以住豪宅， 過把土豪的癮！

結語：

• 和我一樣住在窮鄉僻壤的兄弟姐妹們不要氣餒， 我們有住豪宅的富豪們所沒有的巨大借貸優勢：豪宅耗盡了他們的借貸能力! 他們的房價是我們的5倍， 他們的收入也有我們的5倍嗎？ 所以我們要利用自己的優勢， 爭取縮短與他們的差距！
• 要像珍視你手上的現金一樣珍視你的借貸能力, 包括DTI 和信用分數(credit score)!

一位地產投資大師曾經說過這樣的話：“若你的信用分數太高， 比如超過800，說明你沒有好好利用自己的信用分數”。

注： 信用分數最低要保持在720，最好在740以上, 否則貸款會有麻煩！大師是讓你好好利用信用分數，而不是讓你有意糟蹋信用分數！

作者：建寧  寫於2017/08/05  (轉載須經作者本人同意) 

[jenning]

回複 'lzr' 的評論 :
說的有道理。

這就是為什麽貸款公司要求必須要買保險。

[lzr]

其實窮鄉僻壤的房屋貸款風險被高房價地區房屋貸款的風險更大。打比方說，高房價區的一個100萬的房子，就算全燒成灰，還是能賣個80萬，沒有什麽東西能把剩下的80萬毀滅掉的，所以銀行的這80萬貸款是完全安全的。窮鄉僻壤的20萬房子，一旦燒成了灰，就隻值一兩千塊了，銀行的貸款就完全血本無歸了。

[Sawmill]

回複 'jenning' 的評論 : Thanks! 是毛租金收入$15,000(月租金1250)。有道理，不增值，還是賣了省心～！Thanks again!

[jenning]

回複 'Sawmill' 的評論 :
一般來說，如果不自己管理房子（不管遠不遠程），房子又沒增值潛力的話，是不值得投的。

你說的 $15000 是一年的毛租金收入吧？ 即便是淨利潤，沒有增值潛力的話， 投的價值也不大。

[Sawmill]

誠心請教，我剛好有一個地僻天遠的案例，求指點，謝謝你！在美國的一個小城市8600多人，縣城也就3萬多人口，現在賣房的市場好，可賣到23.5～24.5萬元左右，0.41acer, 4臥，2個半廁，雙車庫，2300sq, 61年建造的，屋頂有裂縫，屋裏的廚房的門上右角也有裂縫。當時買時就有以上裂縫，但是喜歡這座房子在小城市的中心，背靠一片小森林，而且房子是這一片社會裏位置比較高的，視野開闊，風景秀麗。如果不賣，遠程管理費12%/$1800，年租房收入$15000，年地稅房屋保險$2000，本金貸款年$5400(其中貨款月利息$200), 這種小地方的老房子值得投資嗎？

[Sawmill]

既使有借貸能力，小地方的房子有現金流，但基本不增值～

[墨爾本大叔]

的確，借貸能力是個瓶頸，現在是有心無力啦。

有私營基金，利率卻是比銀行高出很多。