在美國買投資房的心得體會

       一、注意投資房和自住房的區別
       如果你想要在美國買房，應該先弄清買房的目的是什麽。如果是自住房，因各
人喜好不一，有人喜歡郊區，有人向往市區，有人喜歡獨立屋，有人愛公寓，有人愛住
水邊，有人喜歡山坡樹林，買自住房最重要的原則隻有一個，那就是自己喜歡才買，隻
要喜歡，買下來永遠不會後悔。如果是為投資而購房，那就不一樣了。投資的目的是賺
錢，在房價緩慢上漲的市場，隻有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好
才是最重要的。
     投資房不能買太貴、太高檔或房間數量太多的，試想，一個能花2000美元出租房
子的人，早就有能力購房了，他怎麽可能去租房呢？即便是願意，也是短期的，難有長
期租戶。

       二、地理位置
       地理位置永遠是投資的第一考慮因素，選擇一個經濟上升區，比經濟下降區要
好，所謂經濟上升，通常就是人口是否呈增長態勢。對於密蘇裏州而言，前兩大城市聖
路易斯和堪薩斯城，近年來人口呈淨下降趨勢，而第三大城市春田市及其周邊地區，則
呈快速上漲趨勢，因此，春田市的房產，相較於前兩大城市，未來肯定是上漲的。
      就春田市而言，東南西北哪個地區好？也要看誰是經濟上升區，根據官方網站，
南部尤其是西南地區的經濟發展空間較大，因此同樣的價格，我寧可選擇南邊而不是北
邊。南邊的重點城市如Nixa或者Ozark，都是我選擇投資的重點區域。當然這並不意味
著我完全不考慮北邊的房屋，由於密蘇裏州立大學位於城市的北邊，如果有合適的供學
生居住的投資房，我仍然會考慮。
      另外，房子的位置不能太偏僻，離學校、市場等居住配套太遠或者交通出行不方
便，都不容易出租或出售，即便是能夠出租或出售，價格也偏低。

      三、建築年代
      我通常隻考慮建築年代在1980年以後的房子，這是因為老房子修理費太高，麻煩
多，維護成本昂貴，有人稱老房子價格便宜，如果買下來投點錢進行改造仍是很劃算的
買賣，但對於不懂修理的我而言，選擇新房或次新房是主要選擇，除非老房子已經過更
新改造，否則一般情況下不予考慮。
      我測算過，投資新房子的毛利率，通常遠遠不如舊房子，但由於舊房子的修理費
多，故淨投資回報也相差不會太大。通常50年以上舊房子（這裏主要指公寓樓）的電路
、水路、管道等設施沒有獨立的電表、水表，於是不得不由屋主支付電費和水費，而美
國人一年四季都開空調，浪費相當大，這是筆不可控的開支。故為了省心，凡由屋主支
付Utilities的房屋，我基本不予考慮。

      四、周邊環境
      這裏是指小環境，即房屋所在的社區，如果這個社區的居民很窮，學區不好，通
常房價也不會高，如果這個社區附近都是舊房子，而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新
房子，而且價格相當誘人，我勸你最好還是別買，因為新房子的市場價值會受周邊舊房
子的拖累而貶值，升值前景不會大。另外，機場、大煙囪、高壓線、屠宰場、監獄以及
墳場附近的房屋，我通通不予考慮。
     租客往往喜歡交通便利、商業配套好的區域，方便仍是他們的第一選擇。

       五、占地麵積及房屋朝向
       如果是自住房，和大多數人一樣，我喜歡占地麵積大的獨立屋。但對投資房而
言，占地太大反而是個負擔，會降低投資收益率，因為同樣大小的房屋如果占地麵積大
，則肯定投資成本大，而花園大又意味著維護開支大，除草、澆水、施肥等都要錢，其
實美國本身就是個大花園，很少有租客會強調花園要如何如何，他們一般在乎屋內設施
遠超過屋外環境，因此，投資房沒必要占地過大。
      坐北朝南的房子是非常科學的，本人認為風水應該是門科學而不是迷信。風水不
好的房屋，人住進去會得病，這不是慫言聽聞。投資房雖不象自住房那樣非常講究風水
，但至少也要說得過去。

      六、地稅和保險
      投資房的地稅和保險也是考慮的因素，因為這會直接影響到投資回報。不同城市
不同地區的地稅差別非常大，投資房的保險費用（指房屋火險等）一般比自住房要高，
房屋保險是必不可少的，即使是現金購買也應該堅持買房屋險，這是從安全角度出發。
比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

      七、房屋保養及支出
      按照美國的法律規定，房屋維護是業主的義務，如果房屋下水道壞了，洗碗機不
工作了，或者空調不製冷了，都需要業主及時花錢修好。 房屋維護支出將是一大筆費
用，因此在購房時，在合同中最好約定一個前提條件，那就是為了確保房屋質量，要求
聘請專業人士做一次inspection（房屋檢查），以便了解屋頂是否需要更換，下水道和
空調是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災害較為頻繁的地區。Inspection的費用
通常由購方支付，如果通過Inspection發現了質量問題，可以要求售方修理，如果售方
不負責修理，則購方可以拒絕購買而不會承擔任何責任。做Inspection是為今後的房屋
保養著想。
     
       八、投資回報率
       投資回報率要多少才算是成功的投資？如果用現金全款購房（即不考慮貸款）
且不考慮房價上漲的因素，僅考慮租金收入，那麽投資淨回報應當在8%-10%左右才算是
劃算的買賣。這個投資淨回報的計算方式是：
     （1）收入：指租金收入；
     （2）支出：指房屋維護費、房屋管理費、地稅、租金、廣告費、法律訴訟費等，
有些公寓還有小區物業管理費；
     （3）淨回報：指收入減去支出後的淨利潤。
       通常，新房子因為價格高，租金的投資回報率要低於年代舊遠的房子，通常房
齡在20年至30年的房子，租金的投資回報率最高。

       九、貸款安排
      美國的住房貸款利率目前已達到曆史最低，30年按揭貸款利率一般在5%左右，權
益抵押貸款利率在4%-5%之間，如果有條件貸款，一定不能錯過這個機會。隻要利用好
貸款這個財務杠杆，僅靠租金收入，投資回報率就可達15%甚至更高。由於美國目前的
房價處於最低穀，大部分房屋已從高位跌去30%-50%，故如果現在買房且利用好貸款，
幾年後的總投資回報率一定相當可觀。

     十、如何對出租屋進行管理
      買房後如何出租，如何收租金，如何對付老賴租客，如何維護保養房屋，通通都
是學問，不同的人管理的效果完全不同。前不久聽教會一個朋友說他很後悔買出租房，
因為他太善良了，太相信租客了，結果受傷的總是他，後來一氣之下把房子幹脆賣掉了
。哈哈，看來並非所有人都適合買房投資。
       如果自己有時間精力，最好自己管理，這樣可省下一筆管理費（通常是一年按
一個月的租金計算），修理什麽的，最好自己去Home depot 或 Lowe's 買零部件，能
夠自己安裝的話就自己幹，自己做不了可以尋找專業修理人員上門修理，要知道美國的
人工費用很高，工人上門一次，僅是上門服務費就得80美元，還不算其他的零件費和人
工費。

來源：仙妮的小木屋