分享一些投資房的經驗

中部中等城市。有一個中等排名的大學。雙職工，稅前17萬工資。09年開始投資。
我的經驗可能不適應東西部地區。

先說結果：

09年1棟，10年2棟，11年4棟，12年3棟，13年4棟。加上開始工作時的房子（後來出租
）。現有出租房14棟。還有3棟房子在砍價。除去一切開銷，房租盈餘可以抵一個人的
工資。個人目標：30棟房子，或者房租盈餘超過我們的工資。

經驗1：30年貸款
前幾個房子時30年的。後麵的都是25年的貸款。現在，幾個月的房租盈餘就可以買一棟
房子。如果用的是15年的，半年也賣不了一棟。如果你想不停地投資，Cash Flow很重
要。要時刻有足夠地現金來付downpayment。緊盯房市，有機會就上。足夠地現金還可
以應付房子地突發事件。如果用了15年的貸款，你的大部分現金被銀行收走了。現金鏈
斷裂就不好辦了。

經驗2：地點很重要
我隻買大學附近的房子，而且畫了一條線。有時候過了馬路的房子我連看都不看。大學
附近的房子可以確保出租率。我的房子沒空過。即使房租上漲也有人租。大學是公立大
學，入學率近10年都是5％的增長率。學生的房租都有父母罩著，沒有拖欠房租的。

經驗3：起步時自己動手
開始時房租盈餘很少。如果東西壞了找人修，你所有的利潤就都沒有了。如果剛起步，
盈餘不多，又不是handyman。三思而後行。開始幾年，房子的各種維修我都學了個遍。
其中有一個房子，我一個人換了馬桶，浴缸，鋪瓷磚，鋪地毯。鋪地毯強烈不推薦，尤
其一個人幹。

經驗4：家和萬事興
家裏整天吵架的話，什麽事都辦不成。雖然每次買房子，老婆都不太同意。但是你要是
能把錢拿回家，反對的聲音要小好多。雙方父母要多孝敬。花錢不要手軟。不時的還要
孝敬雙方的爺爺輩的老人。花錢更不要手軟。有事多和老婆溝通。老婆幫不上忙，一兩
句安慰的話就行了。如果說一句：告訴你當初別買房子。會把你氣個半死。

經驗5：知道自己要什麽，自己能幹什麽。
你要是買房等升值。房子要好，小區要好，學區要好。你要想自己住會不會買。
你要是買房出租，象我的情況，房子要便宜。房子好壞無所謂。學生不在乎。隻要你自
己的Cash Flow是好的。我也看過加油站，旅館，Shopping Mall，辦公樓，飯店。這些
地方都要投資人自己24/7親自管理。要是自己有工作，上麵的哪一個都幹不了。

看了家居版的15年vs30年的討論，穿個馬夾分享一些經驗。還有一點：做人要低調。

祝大家財源滾滾。

來源：mitbbs 作者：NJAgent