美國買房流程概述

美國買房過程可分為以下十個步驟:

1、準備買房

買房是一個人一生中最大的投資之一，所以要做充分準備，三思而行。雖然你沒有必要象我這樣為了了解買房過程讀了許多書，看了無數房，最後發展到上課考試拿執照。但盡可能多的了解買房知識是絕對必要的。首先你要了解買房全過程，我這本小冊子就是為了這個寫的。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的4到5倍（假定貸款利率是6%到8%）。然後是決定在什麽地方買。最後是決定房型。同樣的價錢，在有的地方可以買獨立屋，在有的地方隻能買連棟屋或者公寓。

2、選經紀人

買房一定要找經紀人。首先經紀人比你有經驗。如果你是初次買房，一定有數不清的問題，經紀人會耐心的為你解答這些問題。第二經紀人比你了解行情。他/她知道什麽房子在什麽地方應該賣多少錢。第三經紀人比你信息靈通。第四經紀人可以為你把關。我可以列出很多的理由來說服你，但這裏有一條最好的理由，經紀人為買主的服務是免費的。慣例是賣主付買賣雙方經紀人的傭金。加上許多經紀人會給買主一些過戶費，何樂而不為？

3、預審貸款

找好經紀人後，經紀人會讓你填寫一份買主經濟狀況表。經紀人會根據你的經濟狀況推薦你向有關貸款公司要一封貸款予審批準書。你如果已經與其它貸款公司聯係過，你就可以用你自己貸款公司的貸款預審批準書。不管你用誰的，你在正式貸款時還是可以貨比三家。貸款預審批準書的目的是決定你的房價上限。買主經濟狀況表或貸款預審批準書是報價合同的附件之一。

4、選房看房

經紀人會根據你的要求為你設置房屋自動搜索。隻要有符合你要求的房子上市，信息就會自動送到你的電子郵箱。如果看到滿意的，可自己開車去看周圍的環境，進行初選。初選過關，再約經紀人帶你去看內部。在同一地區的房子一般20分鍾可以看一個，一次可看5—6棟房子。

5、簽署合同

選定滿意的房子，經紀人會進行市場分析幫你確定要價，準備報價合同。除了價錢，定金外，經紀人還會建議你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。賣主可能會拒絕你的報價，或者還你一個價。你可以拒絕還價，或提高你的報價。如果雙方能達成協議，合同就簽字生效了。

6、檢查房屋

除了房屋檢查，常做的還有咚氣檢查和白蟻檢查。在報價合同中，可以附上這三項檢查的附加條款。條款的有效期一般是15天。在15天內，買主有權以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修或處理。經紀人會向你推薦收費低，質量好，有執照的檢查師。檢查結果出來後，經紀人會為你把關，向你指出哪些是賣主的責任，並為你跟賣主談判。

7、申請貸款

買主向貸款公司或銀行提出貸款申請後，貸款公司或銀行首先會請估價師給房屋估價。在報價合同中，還可以選擇房屋估價和貸款批準兩項附加條款。條款的有效期一般也是15天。但由於次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款批準。為安全起見，可把貸款批準附加條款有效期增加到 20天。如果房屋估價低於合同售價，買主可要求賣主把合同售價降到房屋估價,或取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在附加條款有效期內要求取消合同。

8、購買保險

除非你用現金買房，否則貸款公司一定要你在過戶之前購買屋主保險。如果你買了一棟$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身隻值$300,000。那你隻需買$300,000的房屋保險，因為$200,000的地不會受到火災或暴風的損壞。不過如果你的首付不到$200,000，貸款銀行可能會要求你的保險額不能低於貸款額。除了減低保險額，減少房屋保險費的方法還有提高自付費，房屋與汽車同保，增加房屋安全性等等。

9、交接過戶

經紀人會向你推薦幾家過戶律師供你選擇。律師在過戶前會檢查產權史。馬州的規定是查60年的曆史。為了防止意外，貸款銀行還會要求買主買產權保險。買主在過戶前還要把房子再檢查一遍。除了看該修的東西都修好了，還要記錄水電氣儀表的數位。過戶時買主還要交房屋買賣稅，貸款手續費，過戶律師費，等等。一般過戶費是房價的2%到4%。過戶時要帶有效證件（如駕照），屋主保險保單，和銀行開的現金支票。

10、喬遷搬家

過戶的最後一步是賣主將鑰匙交給買主，所以過戶後買主就可以搬家了。在過戶搬家前4-5天聯係水電氣公司，問清要做的事情。過戶搬家當天再去電確認將水電氣轉到買主名下。有的公司要你提供儀表數字，有的公司會自己去讀儀表。電話，電視，網絡服務可能要提前10到20天予約。搬家公司或租車公司也要提前兩周予約。

作者:劉筱瑛段昌平     來源: 大都會房地產