史上最詳細的買房流程知識

一. 準備買房

買房是一個人一生中最大的投資之一，所以要做充分準備(planning)，三思而後行。盡可能多地了解買房知識是絕對必要的。如果您正準備換更大一些的房子以下這些問題將幫助你決定你是否已經準備好換更大或在更理想的位置的家。如果大多數問題的答案是肯定，就表明你已經準備好了。

·          您現在的房子是否為您創造了龐大的資本？請看看你每年貸款公司給您的付款和利息清單或打電話給你貸款人便能知道。通常，在買房子的最初幾年您的抵押貸款，每月支付的主要是利益，但如果您已擁有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能已經為您儲存了一定的資本。

·          你的收入或財政狀況好轉？如果你現在能賺更多的錢，使您可以支付更高的按揭付款和支付搬遷費用。

·          您是否想搬到更理想的地區？您的第一個家可能不在您理想的地區內。

例如，您可能已經意識到，您希望家離您的工作地點更近或者為了您孩子的將來想搬到一個更好的學區。

·          您現在的房子可以改建或加建嗎？有時你可以加建一個新的房間或在原來的土地上重新建造一棟新的房子。但如果你的土地不夠大，您所在的地方政府不允許它，或者你根本不感興趣重建，那麽搬到到一個更大的房子就可能是您最好的選擇。

·          目前房地產市場情況允許您更換更大的房子嗎？如果現在的房市很好，你的房子可很快出售並且可以賣個好價錢，但您要買的房屋也相對更加昂貴。如果現在的市場不景氣，尋找買家可能需要更長的時間，但是您在尋找新的房屋是也有更多的選擇和更好的價格。

·          利率是否有吸引力？低利率不僅可以幫您更容易地找到買主，還能幫助您買到一個更大的房屋。

1.     了解買房全過程 (Home Buying Steps)

在這個過程中，你要做許多事情：看房子（Show House），簽合同（Sales Contract），檢查房子（Home Inspection），申請貸款（Loan Application），購買保險（Home Insurance），過戶（Settlement），搬家（Moving）。在這個過程中，你還要接觸到許多人：房地產經紀人（Real Estate Agent），房屋檢查師（Home Inspector），貸款經紀人（Mortgage Loan Originator or Broker）或銀行家（Baker），保險經紀人（Insurance Agent），過戶律師（Settlement Lawyer），搬家公司員工（Mover）。你可以到圖書館去借幾本關於買房和貸款的書看看。當地中文報紙房地產專欄也是不錯的買房全過程知識來源。

1.      確定房價範圍 (Price Range)

你要知道你能買得起多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四到五倍（假定貸款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能買得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000現金做頭款(Down Payment)，你就能買$480,000到$580,000的房子。
如果你沒有房價5%的現金做頭款，最好不要買房子。一是因為貸款難借，得不到好利率。二是防止萬一錢不湊手，不能按月還貸款，房屋被銀行沒收。如果有房價20%的現金做頭款，就可以省下1.5%的貸款保險(Mortgage Insurance)費。如果你的父母能給你一些錢做頭款，要注意稅法。稅法是每年每人可給任何人$10,000的現金做禮品不用付稅。如果你的父母各給你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各給你的配偶$10,000，你們就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮製，你們就可以有$80,000不用報稅的錢做頭款。這些錢最好提前四個月存到你們的銀行賬戶，貸款時就可以看作是你們自己的錢，不用再填貸款禮品表格(Gift Letter)。

2.      決定買房地點 (Location)

上班族當然是希望住房離上班地點越近越好。問題是離大都市越近的地方房價越貴。其實真上了高速公路，不堵車時10英裏已也隻要10分鍾。如果公司有彈性上班時間，可爭取躲開高峰期上班。還可以在高峰期車流相反方向的地方買房。如果一家兩個人上班地點相去甚遠，房子就要買在一個折中的地點，或是買在離女主人上班較近的地方。因為大多數人家女主人主內，家裏或孩子有急事可迅速趕回家。也可以買在離會做飯的一方上班較近的地方。會做飯的下班先到家把飯做好，等開長途的進門坐倒就吃。看到這裏恐怕兩個人都要搶著開長途了。

同樣的地方也會有不同的社區(Community)，有的社區房價貴，有的社區房價便宜。完全是獨居屋的社區，房價比有很多公寓的社區貴。在中國是人以群分，在美國是人以錢分。你用多少錢買房子，你鄰居的收入也就在同樣的範圍內。

有孩子的家庭還會考慮孩子上學的問題。美國的公共教育有嚴格的學區劃分，從小學到高中，學生們隻能在居住地所屬學區(School District)的學校上學。由於學生來源和師資質量等因素的影響，造成學校標準考試成績及其他評估結果的差異，從而出現好學區，不好學區一說。每個學區都有自己的網站，打進一個地址就可以查到所屬學校。還可以查到每個學校的一覽表，包括從考試成績到學生比例的統計數字。網址可向經紀人要。從房地產角度來看，好學區的房價比其它學區要貴。許多人希望在好學區買房，給子女提供好的學習環境。但是由於高昂的房價，一些人根本買不起好學區的房子。一些人勉強買得起，也要把住房條件降一個等級。在其他學區能住獨立屋，在好學區隻能住連棟屋。如果你隻有一兩個小孩，可以考慮私立學校。如果孩子太多，每個孩子私立學校的學費加起來，就會超過好學區和其它學區房子的差價，這樣還是在好學區買房較省錢。另外許多郡從小學到高中都有重點班，所有住在郡內的學生都可以考。孩子如果考上了重點班，就不必在好學區買房子。還有一個方法是把在好學區買獨立屋的錢分成兩筆，用一筆錢在好學區買或租一個連棟屋或公寓給孩子上學用，用另一筆錢在其它地方買一棟獨立屋全家享受。

一個好的社區對您的生活方式有很大的影響。但是怎樣才能找到可以安家的完理想社區哪？請按照下列步驟來找找看。

o         是否接近您最喜愛的景點？列一個您常去的活動場所的清單-電影院，健身俱樂部，教堂，和您經常光顧的商店等。看看您每天或經常出入的這些地方離您考慮購買的房子到底有多遠。

o         檢查一下當地的學區。如果你有孩子這一點尤其重要，而且它也可以影響您房屋的轉售價值。您所在城市的教育部門或許可以提供關於此學區的考試成績，班級人數，學生上大學的百分比，和資優班計劃等資料。如果您有學齡兒童，您應該去參觀您正在考慮的社區的學校。家長可以上www.schoolmatters.com網站查詢。

o         了解此社區是否安全。可以要求警察部門提供社區犯罪統計數據。不僅要考慮犯罪的數量，而且類型也要考慮：例如釋盜竊還是武裝搶劫，和犯罪的趨勢是增加還是減少。此外，犯罪中心是隻在部分街區，如零售店麵附近還是在很多的方都有發生？

o         確定社區附近的經濟是否穩定。請向當地市經濟開發辦公室查詢，看看此社區附近居民的收入和房屋的價值是否穩定或上升。獨立屋和公寓的百分比是多少？公寓不一定減少價值，但卻意味著更多的流動人口。此地區的商業樓宇或房屋空置幾個月才租或賣掉？

o         看看您買房之後能否賺錢。資尋當地的房地產經紀人或致電當地房地產經紀人協會獲取附近有關房價的信息。雖然過去的表現不能保證將來的結果，但這些信息可以給您買房時作為參考會。從當地房地產經紀人或政府規劃機構也可以了解到當地的發展計劃或其他變化，例如要建一所新學校或公路等等，這些很可能會影響您房屋的價值。

o         您要注意觀察，您的個人意見更重要。一旦您的注意力集中到兩個或三個街區，去那裏走走。看看是否有整潔的家園和良好的維護？安靜的街道？您的感覺怎麽樣？選擇溫暖的一天，這樣您可以與在外麵工作或玩耍的人交談。

選擇房型 (House Type)

同樣的價錢，在有的地方可以買獨立屋（Single Family House），在有的地方隻能買連棟屋(Tome House)或者公寓(Condo)。為了將來房子好賣，我建議兩臥室買公寓，三臥室買連棟屋，四臥室買獨立屋。從投資的角度看，獨立屋最保值，其次是連棟屋，最後是公寓。新房子的升值速度大於舊房子。從居住的角度看，怕聽鄰居噪音的最好買獨立屋。不願割草和收拾院子的最好買連棟屋。買不起連棟屋的隻好買公寓。
嚴格地說公寓不是房型，隻是一種組織形式。買獨立屋和連棟屋時，你是連房子帶地一起買(Fee Simple)。買公寓時，你隻買你住的那一個單元，房頂和地都不是你的。因為公寓的公攤麵積大，修繕管理費用高，所以公寓費(Condo Fee)比獨居屋的社區管理費(Home Owner Association Fee)貴得多，一般是每月$200到$400，有的高達$900。有的公寓費包括水電費，如果自己住也還劃算。但如果是出租，萬一空著，還要照付公寓費，就劃不來了。市場上有連棟屋型的公寓，注意不要弄錯了。

二. 選經紀人

買房一定要找經紀人。首先經紀人比你有經驗。如果你是初次買房，一定有數不清的問題，經紀人會耐心地為你解答這些問題。第二經紀人比你信息靈通。她可以根據你的要求為你設置自動搜索，每天將符合你要求的新上市或降價的房子自動寄到你的電子信箱。第三經紀人比你了解行情。她知道什麽房子在什麽地方應該賣多少錢,因而可以據理力爭地為你砍價。第四經紀人可以為你把關。她會告訴你買新房時哪些東西是必不可少的，哪些東西是可以後來再加的。她會告訴你買舊房子時要注意哪些東西。最後，經紀人為買主的服務是免費的。慣例是賣主付買賣雙方經紀人的傭金。加上許多經紀人會給買主一些過戶費，何樂而不為？

有些朋友怕給別人添麻煩，不好意思老讓人家帶著自己去看房子。往往一去就是大半天時間，何況現在汽油又這麽貴。但如果你是真的要買房子，經紀人在幫你買了房子之後，可以從賣主那裏拿到傭金，所以你大可不必客氣。但為了確保你的經紀人能從賣主那兒拿到傭金，最好與你的經紀人簽一份獨家買方經紀人合約（Exclusive Buyer Agency Agreement），這樣你就可以心安理得地讓你的經紀人為你服務了。如果你怕受獨家買方經紀人合約的太大限製，你可以注明此合約僅限於該經紀人帶你看的房子，甚至僅限於某一棟房子。合約有時間限製，如果不放心，可以先簽一個月的合約。經過一個月的試用，對經紀人的服務滿意，可再簽三個月甚至六個月的合約。 
 
隨著網絡的日益普及推廣，人們掌握各種房屋資訊的途徑不斷拓寬，特別是在大華府地區，不論是政府部門、軍隊或地方企業，進來的都是高素質、高科技人材，對各種信息的收集更是及時準確。因此有些人認為，不用經紀人自己查找房屋，自己與賣主談判，這樣賣主可以把需要花在買方經紀人身上的傭金，返還在房價中，買主可以得到更便宜的房價，在實際交易中真是這樣嗎﹖

買方經紀人怎樣保護您的利益呢?

如果您找了一個有經驗的經紀人代表您，同時您也和您的經紀人簽了合同，當您找到了一棟您中意的房子，您的經紀人會幫您準備合同，而這些合同大多是以保護消費者為前提的，合同中會有很多的條款會給您一段時間，允許您對這棟房子進行檢驗，對社區進行調查，對週圍的環境、學區、發展潛力進行整理分析，而在這段時間內您能以合法的理由選擇退出，或是繼續這個合同，無須承擔任何風險，而當您在房檢或其他檢查中發現了問題又不想退掉這個合同時，您的經紀人會代表您與賣方討價還價，為您爭取最大的利益。

1.     
賣主自售房屋(For Sale by Owner)

如果是賣主自己賣房，您很有可能與賣主商量降低價錢，自己不找經紀人，把經紀人的部份傭金(因為沒有經紀人，賣主也需要承擔風險，增加交易過程中的工作量)返還在房價中，但您同時也失去了保護。合同一旦簽成，您無法退出，無法討價還價。

1.      經紀人代賣的房子

近來由於房地產市場低迷，大多數屋主都會僱用經紀人幫助賣房。在房子上市之前賣主一定要和經紀人先簽訂一份合同(Listing Agreement)。在這份標準的合同中賣主授權給經紀人同時也同意在房子賣掉時付多少傭金給買賣雙方的經紀人。如果這時您貿然進入，要求賣主分些傭金給您，可能性就不大了。省下來的傭金都進了賣方經紀人的口袋。馬裏蘭州法律規定賣方經紀人衹能代表賣方的利益，不能一個經紀人同時做買賣雙方的代理(在維州同一個經紀人可以同時代表買賣雙方，但一定要在代理之前向買賣雙方聲明是他們雙方的代理人)。當您沒有買方經紀人時，賣方的經紀人可以幫助您做很多事情以完成這筆交易。他可以幫您寫合同，可以幫您找人做房檢、白蟻檢查等一切事情。但當您的權益和賣主的利益有衝突時，他必須要維護賣主的利益。

2.       新房買賣

還有一個誤區是很多朋友認為如果在建築商手裡買新房就不需要經紀人了，因為建築商都有自己專門的銷售人員，這些銷售人員大多數訓練有素，態度和藹，在簽合同前對您有求必應，給您的感覺好像他就是您的代理人，而且有些銷售人員還告訴您如果不用買方經紀人，他們會在價格上和成交費上給您些好處，或是給您免費完成地下室等，請不要被這些現象迷惑，羊毛出在羊身上，一旦您簽了合同他們會按照他們的應許去做不錯，但他們給您的衹是您應得的一部分，而非全部，而您的經紀人了解市場知道行情，會幫您爭取到更好的價格，會在合同中加入保護您的條款，在房子建造期內如果有任何意外的事情發生，可以讓您安全退出合同。

怎樣才能找到滿意的經紀人呢？你可以試用以下的途徑。

1.       當地中文報紙或網站房地產專欄

一些經紀人會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。見字如麵，文如其人。如果你讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富，人品正直，不訪打電話或去電子郵件做進一步的了解。如果文章內容能引起你的共鳴，你與這位作者能談得來的可能性就大。

1.       房地產公司和經紀人廣告

一些公司和經紀人會在報紙或雜誌上刊登廣告。從廣告上可以了解公司和經紀人的基本情況。比如擅長的服務地區，曆年的銷售業績，經紀人的宗旨等等。

2.       親戚朋友介紹

向買過房子的親戚朋友打聽，他們用過的經紀人水平可高，人品可好。

初步選定經紀人後，可對經紀人做以下的測試:

1.       經紀人說話和寫作是否有說服力

在買房過程中要談判房價，房屋維修等事宜。一個講話沒有說服力的人很難勝任。光會說話還不夠，還要會寫。就算你的經紀人能把死的說成活的，一下就把賣方的經紀人說服了，賣方經紀人不一定能說服賣主。這時候你的經紀人就要發揮她的寫作能力。把你報價的原因1，2，3，4寫出來用電子郵件寄給賣方經紀人。賣方經紀人隻要印出來拿給賣主看就行，或者直接把電子郵件轉給賣主即可。

1.       經紀人英文口頭和書麵表達能力是否合格

除非賣主和賣方經紀人都是中國人，你的經紀人就要用英文談判。所以經紀人的英語口頭和書麵表達能力必須要好。口語你可以聽出好壞，書麵表達能力從英文電子郵件可見一斑，也可讓經紀人給你一份她的英文代表作。

2.       經紀人房地產知識是否豐富

經紀人要對買房過程了如指掌。在帶你看房時，能指出房子的優缺點，不同的房子應該怎樣做比較。比如說如果地下室少個側所，要花7000到10000去修一個。如二樓少一個側所，花再多錢可能也修不了。報價時，會使用市場分析為你定價，會用附加條款幫你在必要時合法地取消合同，拿回定金。房屋檢查後，會為你與賣主談判，或是讓他們修理，或是讓他們給錢。還會為你介紹貸款和過戶公司，提供搬家公司信息。

3.       經紀人是否能運用網絡和現代通訊技術

人的腦係胞的數量是有限的，能儲存的信息也是有限的。經紀人不一定能立即回答你所有的問題。但好的經紀人可以運用網絡這個巨大的資料庫迅速為你找到問題的答案。用傳真機傳遞信息已逐漸過時，用電子郵件傳遞電子掃描文件省錢省時。你的經紀人如果能熟練運用計算機新技術，對你的買房過程肯定會有很大幫助。

4.       經紀人是否敬業

聰明能幹的經紀人還要肯敬業能吃苦。你可以問他最多帶一位客戶看了多少房子，我的紀錄是113。你可以問他最早什麽時間能看房子，我的紀錄是早上6：30出門去接客戶，8：30看房子。你可以問他最遲什麽時候可以給他打電話，我的手機是7天24小時從不關機，伏首甘為孺子牛。

5.       經紀人是否住過新房

如買新房，要問經紀人是否給自己買過新房，住過新房。新房的標價都是基本價，有很多其它的選擇(Option)都要另外加錢。選擇之多，另初次買新房的人眼花繚亂，無從下手。一定要有一個自己買過新房，住過新房的經紀人為你把關。我給自己買過三次新房，住過三次新房。每一次的選擇都比前一次有所改進。

三. 貸款預審

據美國房地產經紀人協會1999年統計，90%的人是貸款買房。如果你是10%用現金買房的幸運兒，就不需要貸款，更不需要什麽貸款預審。但不管是現金買房還是需要貸款，經紀人都會讓你填寫一份買主經濟狀況表(Financial Information Sheet)。你要如實填寫這份表格，特別是姓名，住址，職業，工作單位，年收入(Gross Annual Income)和欠債部分（Liabilities）。欠債包括汽車貸款，信用卡欠額，以及其它債務。如果你不願意透露你所有的財產(Assets)，倒沒有關係，但你填寫的存款額不能低於你的頭款(Down Payment)數。你的經紀人要根據你的經濟狀況向你建議房價範圍。很多賣主也要求買主在報價時附上買主經濟狀況表。如果是現金買房，買主經濟狀況表就是賣主唯一的依據，所以在在報價時一定要附上這份表。
如果需要貸款，經紀人會根據你的經濟狀況建議你向有關貸款公司要一封貸款預審批準書(Loan Pre-approval Letter)。因為貸款公司要查你的信用分，還會要你的社會安全號。你如果已經與其它貸款公司或者你自己的銀行聯係過，你就可以用你自己的貸款公司或銀行的貸款預審批準書。不管你用誰的，你在正式貸款時還是可以貨比三家。貸款預審批準書的目的是決定你的房價上限。貸款預審批準書也是報價合同的附件之一。它告訴賣主，你已經與貸款公司或銀行聯係過了，信用分和收入都查過了，銀行初步同意借錢給你。貸款預審批準書貸款額越高越好，不用擔心賣主會因為你有錢而提高房價。賣主擔心的是在接受報價合同後買主申請不到貸款，不能過戶，浪費賣主的時間。在房屋買賣中，時間就是金錢。一棟$500,000的房子，如果利息是6%，一個月的利息就是$2,500。賣主更願意接受經濟狀況好的買主的報價。
申請貸款預審批準書還需要以下的信息：

·           買主姓名(Buyer Name)

·           社會安全號(Social Security Number)

·           房價(Sales Price)：實際房價或最高房價

·           貸款額(Loan Amount)

·           貸款種類(Program)：一般是30年固定利率

·           定金(Deposit)

·           過戶日期(Settlement Date)：寫實際日期或待定

·           買主地址(Buyer Address)

·           買主電話(Buyer Phone)

·           買主年收入(Income)

 最高貸款額取決於家庭總收入和其它債務
 
大部分銀行允許買主將月收入的28%用於與住房有關的花費，比如還貸款本金(Principal)，利息(Interest)，房地產稅(Real Estate Tax)和屋主保險(Home Owner Insurance)。銀行還會考慮家庭其它債務，比如汽車月款(Car Loan)，學費貸款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。這些債務加上住房花費不能超過月收入的36%。如果你的其它債務占月收入的12%，你隻能用24%做房款。所以在買房時，要把其它債務限製在8%獲更低。如果你沒有其它債務，你可以用36%做房款。在目前房價超過絕大部分人所能承受的情況下，聯邦住房和城市發展部(HUD)允許家庭其它債務加上住房貸款高達月收入的45%。
貸款種類有二百多種，但大多是從兩個基本類型衍生出來的：浮動利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮動利率貸款的開始利率比固定利率貸款低，以後的利率會隨著一個指數(Index)而浮動。開始浮動的年限和浮動的幅度事先都有規定。如果貸款時利率高於9%，並且呈下降趨勢，可用浮動利率。常見固定利率貸款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果貸款時利率低於8%，可選固定利率。從貸款來源可以把貸款分成三種，一般性貸款(Conventional)，低收入政府補助貸款(FHA)，和美國退伍軍人貸款(VA)。從貸款的數額又可以把貸款分成三類，小額貸款，普通貸款，和大額貸款(Jumbo Loan)。十萬以下的屬小額貸款。貸款額超過$417,000的屬大額貸款。從2008年3月起，大華府地區貸款額超過$562,000的才算大額貸款。大額貸款的利率比普通貸款高。如果你不清楚，可以問貸款經紀人。如果問了以後還是不清楚，幹脆就選30年固定利率。

·           定金(Deposit)是買主在報價的同時，交給買方經紀人公司的一筆錢。如果買主在沒有正當理由的前提下單方撕毀買房合同，定金就拿不回來了。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。賣主為了保護自己的利益，還會要求更高的定金。

·           過戶日期(Settlement Date)可訂在合同生效後的30天到45天。計算機自動化大大縮短了貸款審批的時間，使30天或更短時間過戶成為現實。一些銀行沒收的房子明確規定30天之內過戶。

·           貸款預審批準書內容包括貸款種類(Program)，頭款額（Down Payment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會有以下的字樣：該預審批準書的依據是已核實的買主信用史(Credit History)，經濟狀況(Financial Information)和職業史(Employment History)。貸款的最終批準還有待於認可的房地產合同(Ratified Contract)和房屋估價(Appraisal)。

·           預審批準書雖然不注明作廢日期，卻是有時間性的。這是因為人的信用分，經濟狀況和職業都會有變化。如果預審批準書是六個月以前寫的，就要去重新寫一張。

四. 選房看房

經紀人會根據你的要求為你設置房屋自動搜索。隻要有符合你要求的房子上市，信息就會自動送到你的電子郵箱。搜索的標準可以是房價範圍，房型（獨立屋，連棟屋或公寓），城市名或郵政編碼，建築年代，等等。雖然學區也是搜索標準之一，但很多經紀人為了保護自己，不填學區。所以你要把學校所在地的房子都找出來，然後根據地址到學區網站去確認是不是在你要的學校。
從電子郵件的鏈接中可以看到地址，房價，房型，以及一到三十張照片。如果看到滿意的，可自己開車去看周圍的環境，包括離高速公路和主要公路的距離。離高速公路四英裏之內比較好，再遠就要多走小路，交通燈多，費時費油。離高速公路也不能太近，太近會聽到車流的聲音。有人不喜歡附近有高壓線。雖然高壓線對人體健康的影響尚有爭異，但如果有別的選擇，就盡量少找麻煩。還有房子的後院是否開闊，背向樹林或空地當然比背對別人的後院要好。如果是獨立屋，旁邊最好是獨立屋。如果是連棟屋，旁邊最好不是公寓。對外部環境不滿意的，可以排除。比如我帶客戶看房，就碰到過以下的情況，沒有進門：1）通向房子的路很難開，又陡又窄，開了一身汗。一下車大家的第一句話是，如果下雪怎麽辦？2）剛到房門口就聽到暄嘩的車流聲。有些房子雖然離高速公路不是很近，但由於山穀的回音效果，車流聲聽得特別清楚。3）房子旁邊就是墳場或殯儀館。美國人對這些不再乎，有些中國客戶比較忌諱。
初選過關，再約經紀人帶你去看內部。在同一地區的房子一般20分鍾可以看一個，一次可看五到六棟房子。下麵是不同房型要注意的事項。

·         公寓：除非你準備一輩子單身，最好不要買一間臥室的公寓，自己很快就不夠住了，將來也難賣。許多人不喜歡一樓或最高層。兩間臥室的公寓最好有兩個浴室，一個在主臥室內，另一個最好緊挨著第二個臥室，可供家人和客人使用。最好有一到兩個停車位。

·         連棟屋：如果你需要三間臥室，就買連棟屋。最好有一到兩個車庫。樓上最好有兩個浴室，一個在主臥室內，另一個可供第二和第三個臥室使用。一樓最好有個衛生間。

·         獨立屋：如果你需要四間或更多的臥室，就買獨立屋。一樓會有客廳，起居室，餐廳，和廚房。樓上兩層在三千英尺以上的，還會有一個書房。樓上最好有三個浴室，第一個在主臥室內，浴缸最好有噴水孔，還有單獨的淋浴。第二個在第二臥室內，第三個可供第三和第四臥室使用，如能連接這兩個臥室更好。中國人喜歡廚房的抽油煙機通向室外。地下室能完全平地走出最好，能向上階梯走出也行。地下室如果已經完成，最好有一個全浴。如果有一個臥室，最好緊接著浴室，晚上使用方便。地下室如果沒有裝修，最好有預留排水管，將來好建浴室。如果要放乒乓球桌，至少需要24x13（長x寬）英尺的場地。

看房時，可用一張看房比較表（看房比較表列出了26各個可供參考的項目，需要的讀者可以在文章下麵的網站下載）來記錄並比較不同房子的優缺點。比如每個房間的大小，布局是否合理，狀況如何，等等。

·         地址(Address)

·         要價(Listing Price)

·         政府估稅價(Tax Assessment)

·         幾個臥室 (# Bedrooms)  

·         幾個浴室 (# Bathrooms)  

·         幾個車庫 (# Garage)  

·         居住麵積 (Living Area)  

·         占地麵積 (Lot Size)  

·         建築年代 (Built Year)  

·         客廳 (Living Room)  

·         起居室 (Family Room)  

·         餐廳 (Dining Room)  

·         廚房 (Kitchen)  

·         書房 (Library)  

·         主臥室 (Master Bedroom)  

·         其它臥室 (Other Bedrooms) 

·         衣櫥 (Closet)  

·         儲藏室 (Storage)  

·         地下室 (Basement)  

·         陽台 (Deck)  

·         前庭 (Drive Way, Side Walk)

·         後院 (Backyard)  

·         狀況 (Condition)  

·         學區質量 (School Quality)

·         上班開車時間 (Commute Time) 

·         購物方便 (Shopping)  

·         總評 (Overall Opinion) 

五. 簽署合同

選定滿意的房子，經紀人會為你全麵查詢有關信息，確定要價。有關信息包括: 房子上市曆史，市場分析 (Comparative Market Analysis, 簡稱 CMA)，市場統計數據（Market Statistics），和政府估稅價(Tax Assessment)。

房子上市曆史：房子倒過幾次手，每次售價是多少，在什麽時間。房子在市場上有多少天了，有沒有降過價。賣主為什麽要賣房子。如果賣主買價較低，這次賣隻是賺錢多少的問題，可能好談價一些。如果房子剛上市不久，或者剛降過價，或者不急於出售，賣主可能不大願意你砍價。

市場分析：因為同樣的房子在不同的地方(Location)房價相差很大，所以市場分析實際上是看類似的房子在同一社區同一時間（6個月之內）賣多少錢。如果能找到同樣大小，同樣多的臥室和浴室，同樣的地下室的房子，那最好。否則要調整價格或者向稍遠的地方尋找類似的房子。

市場統計數據：房地產電腦網絡每月都會公布售房統計數據，其中一項是房屋所在郵編售房價與要價比例平均數。經紀人會參照這個比例平均數報價。比如2008年2月郵編20850的售價與要價比例平均數是93.58%，報價時則可砍價6%。如果給賣主留還價的餘地，還可以砍得更低。

政府估稅價：這是當地政府為了決定房地產稅額而給房屋和土地估的價，應該是一個比較客觀的數據。在賣方市場時，房屋買賣價格可能高於估稅價。在買方市場時，房屋買賣價格可能低於估稅價。在同一時間同一社區，如果其它的房子要價都低於估稅價，你要買的房子的要價卻高於估稅價，那就是要價偏高，你可以以此為由而砍價。

報價合同還要注明定金(Deposit):這是買主在報價的同時，交給買方經紀人公司的一筆錢。如果買主沒有正當理由單方撕毀買房合同，定金就拿不回來了。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。賣主為了保護自己的利益，還會要求更高的定金。一般定金額是報價的2%到3%。

除了確定報價，定金外，經紀人還會幫你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。下麵是常用的附加條款。

房屋檢查(Home Inspection)，咚氣檢查(Radon Inspection)和白蟻(Termite Inspection)檢查：
在報價合同中，可以附上這三項檢查的附加條款。條款的有效期一般是7到15天。在有效期內，買主有權以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修或處理。

房屋估價(Appraisal)和貸款批準(Financial)：在報價合同中，還可以附上房屋估價和貸款批準兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款批準。為安全起見，可把貸款批準附加條款有效期增加到20天。如果房屋估價低於合同售價，買主可要求賣主把合同售價降到房屋估價,或取消合同。如果買主申請不到貸款，買主可在附加條款有效期內要求取消合同。

空調(Air Conditioning System)或遊泳池(Swimming Pool)檢查：如果在冬季買房，空調或遊泳池的功能不能檢查。在報價合同中，可以選擇在過戶後5月31日之前檢查空調或遊泳池。如果不工作，可要求賣主出錢修理。
在報價合同中，還可以加上各種各樣的附加條款，用於不同的目的。比如逐步升級條款(Escalation Clause) 在賣方市場用得比較多，在買方市場很少用。但我在買方市場為客戶搶購銀行沒收的房子時用過。具體方法是買主選擇逐步升級的數額和最高報價。如果其他報價高於我的報價，我的報價就自動按逐步升級的數額增長。如果其他報價也有逐步升級條款，那最高報價額高者取勝。
報價時還要確定過戶日期，一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，過戶公司星期日不上班，不能提前一天拿過戶清單，看要開多少錢的銀行支票。如果在星期五，又怕萬一當天不能過戶完畢，要等到下個星期。時間最好定在下午一點。上午可以做個最終房檢(final walk through)，到銀行去開個支票。

報價合同加上附加條款和必需的文件，有50頁左右，買主要簽很多字。如果賣主拒絕報價，報價合同就是一堆廢紙，也浪費大家的時間。一個省時省事並有利於環境保護的方法是先寫一張報價意向書，在意向書的基礎上談判。等價錢談妥後再出正式報價合同。報價意向書可包括以下的內容。

·         房屋係統編號（MRIS# ）：

·         地址（Property Address）：

·         要價（Listing Price）：

·         日期(Date)：

·         買主姓名（Buyers’ Names）：

·         報價（Offer Price）：

·         過戶日期（Closing Date）：

·         貸款額（Loan Amount）：

·         訂金（Deposit on Sale）：$10,000

·         房屋檢查條款（Home Inspection）：合同批準後7天

·         咚氣檢查條款（Radon Inspection）：合同批準後7天

·         白蟻檢查條款（Termite Inspection）：合同批準後7天

·         房屋估價條款（Appraisal  Contingency）：合同批準後15 天

·         貸款批準條款（Financial Contingency）：合同批準後20 天

·         房屋買賣人稅（Transfer Taxes）：買賣方各 50%

·         買主年收入（Buyers’ Income）：

·         買方經紀人（Buyer Agent）：

為了防止賣主拿著你的報價合同與其他的買主討價還價，你可以在報價合同上注明，此抱價在1天內有效。賣主可能會拒絕你的報價，或者還你一個價。你可以拒絕還價，或提高你的報價。如果雙方能達成協議，合同就簽字生效了(Ratified)。

六. 房屋檢查

房屋檢查(Home Inspection)是報價合同不可缺少的附加條款(Contingency)之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效(Contract Ratified)後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，從$200到$600甚至更高，房價越高檢查費越貴。買方經紀人會推薦兩到三個檢查師，供買主挑選。一般房屋檢查大概要兩到三個小時。買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。檢查內容包括房屋基本結構(Structure)，地基(Foundation)，屋頂(Roof)，地板(Floor)，牆壁(Wall)，門窗(Doors and Windows)，地下室(Basement)，供電係統(Electrical Systems)，供排水管(Plumbing)，冷暖設備(Heating and Air Conditioning Systems)，煙霧報警器(Smoke Detector)等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。
買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件(Home Inspection Addendum)交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售(AS IS)，房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後，隻能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂，房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答複，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的，象房屋基本結構，地基，屋頂，供電係統，供排水管，冷暖設備，煙霧報警器等有問題或不工作。供電係統和供排水管的問題還要有執照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修，象牆上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答複。雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發票做依據。

氡氣是一種含放射性元素的氣體，是致癌物質。戶外空氣中的氡氣含量是每升0.4微微居裏(pCi/L)。美國環境保護署（Environmental Protection Agency, EPA）規定室內氡氣含量不能超過4.0微微居裏。氡氣由土壤中存在的鈾分裂產生，會通過地基的裂縫或地下室的排水泵進入室內。沒有地下室的房子不需要做氡氣檢查(Radon Inspection)。氡氣檢查也可以是報價合同的附加條款之一，可以請房屋檢查師一起做。檢查費也是由買主出，價格在100元到130元。如果檢查結果表明氡氣指標超過標準，買方經紀人會為買主寫一份氡氣檢查附件(radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求賣主采取降氡氣措施(Radon Mitigation System)，花費在$800到$2000。賣主接到氡氣檢查附件後要在三天之內做出答複，是同意降氡氣還是出相應的處理費。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答複。雙方達成協議後，氡氣檢查的附加條款就取消了。

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查(Termite Inspection) 可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋，連棟屋，公寓樓三層以下都要檢查。費用在20元-30元，馬州由買主出，維州由賣主出。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中注明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件(Termite Inspection Addendum)，要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答複。雙方達成協議後，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如果在冬季買房，空調(Air Conditioning System)或遊泳池(Swimming Pool)的功能沒法檢查。可以在報價時加上過戶後進行空調或遊泳池檢查的附加條款。這兩項檢查費也由買主出。檢查時間不能超過過戶後的5月31日之前。檢查師必須有相關執照。買主在檢查前不能試開空調。如果檢查出問題，可要求賣主出錢修理。

1978年前建的房子，可能使用含鉛的油漆。鉛進入人的血液，會影響神經係統，腎髒和造血機能。含鉛油漆對小小孩影響較大，因為他們可能會把帶有鉛塵的東西放進嘴裏吃進肚裏。美國1978年宣布禁止生產和使用含鉛油漆，但有些地區到1979年才執行（包括馬裏蘭州）。買1979年以前建的房子，買主可要求對室內牆壁油漆進行含鉛檢查（Lead-based paint inspection），作為報價合同的附加條款之一。條款有效期一般為十天，檢查費大約50元-450元，由買主出。現場化學檢查比較便宜，但隻能測出有沒有鉛，不能測含量。送30到70個樣本到實驗室檢查比較麻煩，還會損壞牆壁。X光檢查準確又無破壞性，但收費較貴。如果檢查出油漆含鉛，買主可以取消合同或要求賣主處理。賣主必須請專業人員處理，並出示處理證明書。一個房屋檢查師對我說過，1979年到現在牆一定重新油漆好多次了，應該不會有鉛塵掉下來。如果窗戶也換過了，就更好了。

如買新房，建築商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內，則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然後在水泥地麵打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產交易時間性很強(Time Is Of The Essence),房屋檢查，氡氣檢查和含鉛油漆等附加條款有效期到期日晚9：00前買主如果不向賣主送檢查結果附件，這些附加條款就自動取消了。如果買主在有效期內向賣主送通知，賣主要在三天之內給答複。買主在收到賣主答複後，也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知後三天之內不做答複，就等於接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議後，經紀人會準備一份最後的附件，讓買賣雙方簽字。

七. 申請貸款

如果不是現金交易，貸款就是最關鍵的一步，借不到錢就買不成房。買主在合同生效七天之內要去申請貸款。你可以找銀行，也可以找貸款公司。如果你知道哪家銀行利率低，你可以直接到銀行申請。否則你隻有找貸款公司，因為貸款公司可以在眾多銀行中尋找利率最低的一家，或尋找適合你情況的貸款。在美國買房流程第三步預審貸款時，你已經與一家貸款公司接觸過。如果你信任那家公司，可以向它申請。如果你還想貨比三家，也可以再資詢兩家公司。要注意的是，查詢當天得到的利率不是你最後鎖定的利率，因為利率每天都在變化。
與貸款有關的開銷包括以下費用：
 

·         手續費(Loan Origination Fee): 一般是貸款額的1%

·         點數(Discount Point)：一個點是貸款額的1%，一個點可降低利率0.25%

·         房屋估價費(Appraisal Fee): $250-$500，房價約高，收費越貴。

·         信用報告費(Credit Report): $20-60$

·         處理費(Processing Fee)：$200-$500

·         納稅服務費（Tax Service Fee）: $50-$100

·         洪水證明費(Flood Certificate): $10-$20

·         審批費 (Underwriting Fee): $200-$500

·         文件準備費(Document Preparation) $200-$500

以上的費用在每個公司可能稍有不同，你可以找一家收費少的。每家公司都會讓你挑選無點數貸款。加點數的好處是最終還款額會降低，缺點是過戶時要多交錢。因為有點數無點數貸款在七年時還款額相等，如果你能保持貸款七年以上，可以加點數。否則不要加點，特別是在過戶費很緊的情況下。
選定貸款公司後，首先要填一份貸款申請表(Uniform Residential Loan Application)。貸款申請表有五頁紙，包括以下內容。

·         貸款種類和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)

·         房地產信息和貸款的目的(Property Information and Purpose of Loan)

·         貸款人情況(Borrower Information)

·         工作情況(Employment Information)

·         月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)

·         財產與欠債(Assets and Liabilities)

·         房地產交易細節(Details of Transaction)

貸款申請表一定要如實填寫，並將所有文件準備好，比如30天之內的工資單，兩年的W-2, 最近三個月的銀行清單，等等。如果沒有W-2, 要提供兩年的稅單。貸款員收到你的申請表後，要在三天內給你一份過戶費預估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告訴你借這筆貸款你最終要花多少錢。許多初次貸款的人在看到30年總共還款額是貸款額的兩到三倍時，都大吃一驚。有人不理解為什麽過戶費預估表上會有兩個利率，一個低，一個高。低的那個是利率(Interest Rate)，高的那個是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有與貸款有關的開銷後算出來的，更能體現貸款的真實利率。所以在比較兩家銀行貸款利率時，應該比誰的年百分率低。

買主遞交貸款申請後，貸款公司或銀行會請估價師給房屋估價(Appraisal)。在報價合同中，可以附上房屋估價(Appraisal Contingency)和貸款批準(Financial Contingency)兩項附加條款。條款的有效期一般是15天。但由於次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款的批準。為安全起見，可把貸款批準附加條款有效期增加到20天。

如果房屋估價低於合同售價，買主要在房屋估價附加條款有效期內向賣主遞交買主房屋估價通知書(Buyer Appraisal Notice)並附上房屋估價報告，要求賣主把合同售價降到房屋估價。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，房屋估價附加條款仍然延續，除非賣主書麵通知買主，房屋估價附加條款有效期到了，應該取消了。如果買主在接到通知後三天之內還不向賣主遞交買主房屋估價通知書，房屋估價附加條款在第三天晚上9點就正式取消了。

買主要在貸款批準附加條款有效期內向賣主遞交取消貸款批準附加條款的通知書(Financial Notices)。如果買主沒有在有效期內向賣主遞交通知，貸款批準附加條款繼續延續。這時賣主有權宣布取消合同，如買主在三天之內不做答複，合同在第三天晚上9:00就取消了。如果買主不願失去房子，必須補交取消貸款批準附加條款的通知書。如果買主在貸款批準附加條款有效期內收到拒絕貸款申請的書麵通知，隻要把通知寄一份給賣主，合同就取消了。

貸款批準後買主還要鎖定利率(Rate Lock-In)。利率鎖定期有30天，45天，60天或更長。時間越長，利率越高。一般在過戶前30天內鎖定。

貸款額上限是由貸款人的經濟狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分(Credit Score)決定的。信用分低於620或者沒有信用分很難貸到一般性貸款 (Conventional Loan)。低收入政府補助貸款(FHA)和美國退伍軍人貸款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740以上利率都是一樣。另外頭款越多，利率越好。
怎樣才能提高信用分呢? 讓我們來看看信用分的影響因素和所占比重。

·         過去付款情況(Past Payment Performance) 35%

·         信用卡使用(Credit Utilization) 30%

·         信用史(Credit History) 15%

·         信用種類(Types of Credit in Use) 10%

·         信用查詢(Inquiries) 10%

因為過去付款情況所占比重最大，所以你隻要按時交水電費，信用卡及各種賬單，信用分就不會差。如果夫妻有一方沒有信用分，貸款時會按低於620來算。所以最好把一些賬單轉到無信用分的一方，讓他/她建立信用分。信用分高的人給信用分低的人要一張信用卡副卡，也會提高信用分低的人的信用分。

八. 購買保險
 
除非你用現金買房，否則貸款公司一定要你在過戶之前購買屋主保險(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。這種保險主要保賠火災對房屋造成的損失，所以有人叫它火險(Fire Insurance)。其實屋主保險還保賠許多其它原因對房屋或個人財產造成的損失，以及客人甚至路人發生的意外。
居民屋主保險有以下幾類: 下麵的HO是英文屋主(Home Owner)的縮寫。
 

·         HO-1基本險(Basic)：保賠由於火災，雷擊，煙熏，風災，冰雹，搶劫，偷竊，爆炸，玻璃破碎，飛機或汽車，暴亂或騷動，以及故意破壞對房屋造成的損壞。基本險還保賠人體受傷，損壞他人財產，律師費，醫藥費，室內個人財產，房屋損壞後的住房花費。

·         HO-2擴充險(Broad)：在基本險的基礎上加保由於電擊，冰雪重壓，水管凍壞，天空落體，熱水器或空調係統斷裂或燒壞，室內漏水造成的損壞。

·         HO-3全保險(All Risk)：在基本險和擴充險的基礎上加保除戰爭，水災，地震和地陷之外幾乎所有的內容。還保賠客人在室內或室外發生的意外，路人在室外發生的意外。家裏的狗咬傷人後還要賠償醫藥費，甚至律師費。

·         HO-4房客險(Renter’s)：保賠公寓樓房客室內的個人財產。

·         HO-5綜合險(Comprehensive)：比全保險保賠的範疇更廣，保費更貴。

·         HO-6公寓險(Condominium Coverage)：保賠公寓屋主的單元和室內個人財產。客人或路人在室內或戶外的意外事故，火災，盜竊，或漏水帶來的損失。屋主一定要仔細閱讀公寓章程來決定必須構買的保險費額。

·         HO-7活動房險(Mobile Home)：適用於活動房屋主。

·         HO-8老房險(Older Home)：老房子的市場價格要低於重建價格。老房險允許屋主以低於重建價格的市場價來保險。

·         另外還有一種房東火險(Dwelling Fire)，適用於非商業用房的房東。除火災外，還保賠冰雪，風暴和黴菌帶來的損失。

因為我的房子是以先租後買的方式賣掉的，在買主履行買房權力之前，我就成了房東。在我把房子出租之前，打電話到房屋保險公司詢問，從自住房改成出租房，保險費是否會增加。接電話的是一個女的。回答是出租房房東隻需保火險，不需保個人財產，新保費是一年$826。我的舊保費是$817，所以變化可忽略不計。我就在舊保單上寫了$826，但沒有記下日期。因為我是這家保險公司的老客戶了，以前每次問到的保費，都會給我，所以我比較信任他們。

我簽了租約後，馬上給保險公司打電話，正式換成房東火險。這次接電話的是一個男的。他問了很多不必要的問題，因為這些問題的答案都在我原來的保單上。問到最後還不能告訴我保費是多少。這人給我的印象是他是個新手。過了一個星期，我收到一份保險申請書，要我填了寄去。我很奇怪，就去電詢問，還問保費是多少。接電話的是另一個女的。回答是$1,039。我說我上次問過，說是$826。她查了一下，說沒有看到有$826的記錄。在她查的期間，我仔細看了一下新保單，發現每次事故自付費(deductible)是$250。我告訴她，我找到保費高的原因了。我以前的每次事故自付費是$5,000，誰會為了$250的損失去保險公司找麻煩，給自己留一個壞記錄呢。她說出租房火險每次事故自付費最高額是$2,500，我說那就給我改成$2,500。這一改，新保費就成了$724。讀者看到這裏應該把你的保單找出來，看看每次事故自付費是多少。

除了提高自付費，還有一些其它的方法來減低房屋保險費:

·         減低保險額：如果你買了一棟$500,000的房子，土地值$200,000，房子本身隻值$300,000。那你隻要買$300,000的房屋保險，因為$200,000的地不會受到火災或暴風的損壞。不過如果你的首付不到$200,000，貸款銀行可能會要求你的保險額不能低於貸款額。

·         房屋與汽車同保：如果房屋與汽車在同一家保險公司，可能會得到15%-20%的折扣。

·         不要換保險公司：有些保險公司會給3到5年的老客戶5%的折扣，6年以上的老客戶10%的折扣。

·         增加房屋安全性：安裝煙霧報警器(Smoke Detector)或防盜報警器(Alarm)可能會得到5%的折扣。

九. 交接過戶

請過戶律師的主要目的是保證買主得到合法產權，所以買主有權選擇過戶律師。如果你不知道找誰，經紀人會向你推薦。律師在過戶前會檢查產權史(Title Search)，查明賣主確實擁有產權，可以把房子賣給你。最長要查40到60年的曆史，各個州有自己的規定。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。產權檢查還能發現與房產有關的債務(Lien)，比如拖欠稅金(Real Estate Tax Lien)，貸款(Mortgage Lien)，裝修費(Mechanic’s Lien)等等。這些債務會跟著房子走，所以在過戶前一定要賣主把它們清除掉。如果沒有問題，過戶後律師會到當地土地管理局(Department of Land Record)把房契登記在買主名下。為了防止意外，貸款銀行還會要求買主為貸款銀行買產權保險(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的產權保險(Owner’s Coverage)，買主有權決定買不買。

過戶前一個星期要落實貸款。如果利率還沒鎖定(Lock)，要馬上鎖定，以免過戶時措手不及。還要根據過戶公司給的過戶費清單(HUD-1)草稿，把過戶費準備好，並通知銀行什麽時候要多少錢。

過戶前幾天買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理賬單(Repair Invoice)。一般修理應有90天的保修期，修理賬單也可以做為保修憑據。買主在過戶前還要把房子再檢查一遍(Final Walk Through)。除了看該修的東西都修好了，所有設備都正常運行，賣主該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數字。如果發現沒修好的東西，過戶時還要與賣主交涉。

在過戶的前一天，過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票(Casher Check)。現金支票可以開給買主自己，過戶時在反麵寫上付給過戶公司既可。過戶時還要帶一張私人支票，如果實際過戶費超過現金支票數額，再開一張私人支票補齊。

過戶費包括五個部分，與貸款有關的費用，貸款銀行預收款，中間賬戶預扣款，與產權有關的費用，以及過戶稅和產權登記稅。各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分。

與貸款有關的費用（Items Payable in Connection with Loan）:見美國買房流程七. 申請貸款
貸款銀行預收款（Items Required by Lender to be Paid in Advance）

 

·         預付一個月的貸款利息

·         貸款保險的總數大約1.5%，可按月付，首付達20%的可不用買貸款保險

·         一年房屋保險，約每$1,000收費 $1.0到$2.0

·         中間賬戶預扣款（Reserves Deposited with Lender）

·         預扣兩個月的房屋保險費

·         預扣兩個月貸款保險

·         預扣兩到七個月的房地產稅，取決於過戶月份

·         與產權有關的費用（Title Charge）

·         過戶律師費（Settlement Fee）$200-$350

·         產權檢查費（Title Search）$100-$200

·         銀行產權保險(Title Insurance Lender’s Coverage) 每$1,000貸款$2.4左右

·         屋主產權保險(Owner’s Coverage) 每$1,000房價$1.8左右

·         公證等其它費用

·         政府登記稅和過戶稅（Government Recording and Transfer Charges）

·         登記費（Recording Fee） 80

·         市/郡過戶稅/房產證印花稅（City/County Tax/Stamps）為房價的1%

·         州過戶稅（State Tax/Stamps）為房價的0.5%，在馬州第一次買房，買方的0.25%減免

·         州登記稅（State Recordation Tax），馬州為每$1,000房價$6.90。如果是自住房，前五萬不付登記稅。華盛頓特區40萬以下的房子為房價的1.1%，40萬以上的1.45%。維州為每$1,000房價$3.34

馬州的慣例是買賣方分擔政府登記稅和過戶稅，但新房建築商不付這些稅，全由買主付，所以買新房比買舊房要多付1.1%的稅錢。華盛頓特區的慣例是賣主付過戶稅（1.1%），買主付登記稅。華盛頓特區第一次買房雖然不減免過戶稅，但在買房當年報收入稅時，自住屋可減免5000收入稅。如果調整後的家庭收入高於11萬（或一個人收入高於七萬），隻能減免2500，高於13萬（或一個人高於九萬）則沒有減免。

過戶律師還會建議買主購買地界勘察圖（Survey）。有人問為什麽每次賣房都要重花錢做地界勘察圖，就用賣主的那張不是可以省錢嗎。律師的回答是，重做可保證地界圖的精確性和真實性，否則可能會有人鑽空子給假圖。簡單的地界勘察圖（House Location Drawing）是畫有房子位置和地界的平麵圖，費用在$150到$300。複雜的還有三維房屋與地界定位（Boundary Survey），費用在$450到$2,000。做一張最簡單的就可以了。

過戶費清單還會有POC的字樣，意思是在過戶前付過了（Paid Outside of Closing），比如房屋檢查費等等。白蟻檢查費一般在過戶時付。房屋保險費可以先付，也可以在過戶時付。

過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。如果沒有，綠卡或護照等也行。還要帶銀行開的現金支票和私人支票。一般過戶要一個小時，主要的任務就是簽字交錢，要簽很多文件。過戶律師先把過戶費清單（Settlement Statement）過一遍，如無異議，就把所有的文件拿出來，讓賣主和買主簽字。簽完字後，買主把支票交給過戶律師，過戶律師把所有簽了字的文件拿去複印，交給簽字人一份。最後賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。

十. 喬遷搬家

過戶的最後一步是賣主將鑰匙交給買主，所以過戶後買主就可以搬家了。如果買的是新房子，直接就可以搬進去。如果買的是舊房子，賣主的責任僅限於把房子掃幹淨。所以你可能要重新油漆牆壁或清洗地毯。在搬家前4到5天聯係水電氣公司，問清要做的事情。有的公司要你自己讀儀表，有的公司不需要。搬家當天再去電話確認將水電氣賬戶轉到買主名下。

電話，電視，網絡服務可能要提前10到20天預約。如果你的生活依賴網絡, 不能上網就不能過日子，一定要提前約好網絡公司來接通線路的時間。
如果請人搬家，要提前兩周予約搬家公司。一般收費是一小時$80到$100，三到四個人，最少收費三個小時，再加$50左右的卡車費。如果自己搬，也要提前一周到租車公司定好哪天要用車。卡車有不同的尺寸，根據家具的多少來決定車的大小。一到兩個房間的家具，可租十英尺的卡車；三到四個房間，可租16英尺的；五到八個房間，可用24英尺的。小一點的車好開，自動擋的比手動的好開。有升降機便於上下東西。沒有升降機的話要選車身離地麵距離較近，並有上下貨跳板的。

搬家前列一張家具清單，按房間排列，注明什麽家具放哪間房間。包裝箱也要注明搬到哪間房間。這樣搬起來就比較省時間。
搬家前要到郵局或在網上（https://moversguide.usps.com/?referral=USPS）填寫換地址的表格（The Official Change of Address Form）。可能要七到十天才能收到從舊地址轉來的信件。

搬家後要做的第一件事大概是裝窗簾。沃爾馬（Walmart）有價廉物美的窗簾和杆子。窗簾的價格在$10到$30。杆子的尺寸有24-48，48-84，84-120英寸的，價格在$16到$32。每根杆子都帶有安裝用的鉤子和鑼絲釘，很好安裝。掛杆子的鉤子要裝在離上窗框四到六英寸的地方（為的是躲開窗子的木質框架，在石灰牆上好打鑼絲釘洞）。先把鉤子放在牆上，用鉛筆標上鑼絲釘的位置。然後用電鑽在牆上鑽個洞，你可以感覺到電鑽鑽透了石灰牆。接著把塑料空心釘用錘子打入鑽好的洞中，再用鑼絲釘把鉤子固定在塑料空心釘上，主要的任務就完成了。這時你隻要把窗簾穿到杠子上，掛在鉤子上，再把鉤子上的鑼絲釘擰緊，拉窗簾時，杆子就不會動了。

搬家後要注意的一件事是查收前住宅的賬單並及時交付，否則造成過期遲付，會影響信用分數。不管你以前是不是自動付款，最後一份賬單不能自動付，會寄到你給的地址。你一定要注意查收，及時交付。新住宅的賬單也要妥當處理。首先上網找各家公司的參加自動付款的說明，然後按說明辦理。
搬家後要通知所有親戚朋友和有關公司更換地址，比如工作單位，信用卡，銀行，等等。如果你有給親屬申請綠卡，別忘了給移民局或簽證處寫信告訴他們你的新地址，否則他們無法通知你綠卡進展狀況。

過戶時會預付一個月的貸款利息，所以過戶後的第一個月不用還貸款。因為每月還貸款的小本子一時半會兒寄不來，第一個月的付款單就在過戶文件中，千萬不要忘了付，否則會因遲付而罰款。如果能自動付款，就辦理自動付款。但每個月要保證自動付款的賬戶有足夠的錢。
過戶費清單上有些東西是可以減稅的，象預付的利息，為減低利率而交的點（Points），和貸款保險（Mortgage Insurance）。所以要把過戶文件收好備查。年終還會收到貸款銀行給你的貸款利息清單（Form1098, Mortgage Interest Statement）。這些東西報稅時要用。

作者:劉筱瑛 段昌平     來源: 大都會房地產