選房技巧麵麵觀

社區中位置與地勢的選擇

通常房屋在社區中的位置選擇在巷子底，即是社區最下麵的位置，這個位置交通流量比較少，房子比較安靜；另外一個就是私密性比較好。

接下來是地勢，地勢一定要平坦。有地下室沒有關係，後麵可能是伸下去，但是前院一定要平坦。通常我們不建議選擇比路麵還低的住宅，不僅僅是風水角度，主要是從舒適角度，而且通風比較差。如果後院不是很好的話，房子就會很潮。另一方麵，也不能比路麵高出很多，高出一尺、兩尺，這個是比較好的地勢；但是不能太高，高出三十度角的話，冬天下雪時，就會非常滑，這就非常危險。而且即使不下雪，平時上下坡也是舒適度非常差，上下坡的時候，會使路麵碰到車底盤，經常這樣會損害車輛。

朝向的選擇

我們中國人通常選擇南朝向的房子，沒有人願意選擇西朝向的。這裏麵有一個問題，大家知道通常車庫是放在前麵的，無論是迎麵進的還是側麵進的車庫。即使是側進車庫，其窗子還是在前麵。通常需要采光的是主人房和客廳，其實是這兩個地方需要朝南，所以從舒適的角度來看，房子的前臉應該是朝北的，這樣主人房通常在後麵，因為主人房需要安靜。這樣就保障了客廳和主人房朝南，冬暖夏涼，這是最理想的朝向。

朝西的房子就非常的增加能耗。朝西開了很多窗，那麽窗的作用就是，熱能能進來卻出不去了，這樣夏天就會非常的耗冷氣，冬天又曬的時間較短，也是不夠強壯，西向也是比南向冷。

當然建商從土地最大使用效率的角度，會忽略朝向，這樣朝向各個方向的都有。房屋開發的時候，有專門的社區美容師，對社區的整體進行設計，其原則是：鄰居的設計必須互相不同，外表設計和磚的顏色必須不同；從審美角度來說，不僅僅實現居住功能，同時有一定的景觀效果。社區整體設計從經濟效益和審美的角度，有可能犧牲一部分朝向，但是主人房等主要房間通常都會放置在南朝向上去，建築商會根據地塊的不同朝向采用不同的設計，比如朝西的房子，他們會把主人房或者大廳放到側麵的南麵去。

外牆裝飾材料的選擇

根據目前的房屋，外牆有幾種形式：一種是磚，一種是人造水泥板（看起來像木質的），一種是水泥，可以漆成各種顏色，我們推崇磚的，因為其維護費用最少，雖然一開始投入大，但是維護起來幾乎不花什麽錢。如果房子不是磚的，將來換成磚的，就非常昂貴，如果你賣房，磚的房子就非常好賣。

水泥板是水泥和纖維壓製成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常優越的，比如防酸堿腐蝕、防爆曬、白蟻不吃等，研究的時候考慮了很多因素進去了，而且也有50年的保證，但是每隔3-5年就要進行一次外部的噴塗，根據房子大小不等噴塗一次要幾千元；還有一個問題，就是固定到牆板上的時候，是用釘子，同時釘子再加膠水防水，像魚鱗或者蓑衣一樣，一個蓋一個，這樣才能夠防水；因為釘的時候有釘眼，這個釘眼會隨著地基的沉降等因素，釘眼可能會擴大，這樣就成為滲水的入口；這個釘眼必須用膠來填上來防止滲水，這種施工必須選擇天氣幹燥的時候進行，否則就會把水氣留在裏麵；上千個釘眼都要定期檢驗，是個非常巨大的工程。

過去的老房子也有純木頭的，這種木頭的維護起來更加麻煩，比如下雨之後，木頭吸水之後就膨脹；因為美國人喜歡自然風格，新的木頭的房子，剛剛做好其木紋非常的漂亮，但是經過一年的風吹日曬，馬上就變成灰色的，看上去給人一種非常頹敗的感覺，這樣的房子就必須塗漆，但是簡單的塗漆還是很難抵擋大自然的腐蝕。因此，新的建築商就不再采用外麵是木料裝飾的。都是用磚和水泥板來裝飾。

水泥目前也是比較少見了，因為一旦出現滲水的問題，對於木結構的建築來說，滲水就是非常嚴重的問題必須立即解決，否則將腐蝕結構，那麽因為水泥的透氣性差，水汽無法自然放出，就要把水泥打掉來維護，這樣，維護起來就得大麵積的整個一麵牆拆掉，這樣重新做出的水泥牆麵在外觀上才好看。很顯然，這樣就導致將來可能的維修費要高。

屋內地麵狀況檢測

首先的一個問題就是地板麵的起鼓現象。看起來就像丘陵地帶一樣。如果出現這樣的狀況，就是房屋本身的防潮或者防滲漏沒有做好，使地板吸收了水分或者潮氣，造成了膨脹變形，互相擠壓；有一些被銀行收回的房子，有人故意放水泡地板破壞。

地毯分為“波波”和“直毛”兩種，家裏有寵物的不建議用“波波”類型的地毯，因為寵物的爪子會鉤住地毯，寵物跑過之後，抓得亂七八糟；直毛的就不存在這個問題了。直毛的地毯如果出現鬆動的起隆，就會很難看，有的連門都關不上，走上去也是不舒服。最主要的問題是地毯下麵的地墊問題。地墊質量好壞，影響地毯的壽命。通常我們建議地毯不一定很好，但是地墊一定要好。一般7磅的好一些。裝地毯的時候，通常使用的是專業的工具，把地毯繃緊，然後掛在四周牆上的倒刺上，地毯的接縫也要好，好的接縫是看不出來縫隙的，看起來是完整的一塊。因此地毯出現問題，就要看是上麵泡的還是下麵返上來的。如果是房子的防水出現問題，可以用防水塗料進行噴塗，然後上麵再裝地板或者地毯。

如果是房子的沉降出現問題，這個工程就比較大了。其表現就是，在地麵上放一個球，它會滾。這樣的房子就不建議購買。但是也是有辦法進行解決。通常可以請地基修理公司進行地基修正。地基公司會挖地洞到地基的下麵，用千斤頂把房子頂起來，有人在遠處檢測是否平衡，然後再加灌混凝土來固化。

保暖與熱效率問題

買房的時候，通常有一個細節，這個也不是用肉眼可以看出來的，一般要求提供一年或者幾個月的冷暖氣賬單。一年比較好，因為有春夏秋冬的問題，主要是電與煤氣賬單，電與煤氣的賬單直接反映出其消耗情況。這是一個參考。目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纖維，它的保溫係數有個數值，我們通常叫做R- VALUE，就是這種材料可以阻擋冷熱交換的比例是多少？夏天的時候，是不希望外麵的熱氣進來，冬天的時候，不希望外麵的冷空氣進來，不希望裏麵的熱氣流失。現在我們這種材料的保溫性隻有12-14,這是符合國家標準的，這是及格的水準，最優的水準是28，現在也有這種材料麵市，各個工廠目前正在努力降低成本。目前正在醞釀一場牆體的革命，新的保暖材料推出之後，可以實現節能60%。

地下室的幹燥與防水

很多看房有經驗的人，有的時候會發現有的房子推開門之後，會有一種黴味撲鼻而來，這種味道很難聞；第二種方式，就是我們用肉眼觀察，同時用手去觸摸，看地麵是否有水汽，是否感覺潮，比較濕；第三種方式，看是否有水進來過的痕跡，就是水漬。如果這個房子曾經漏水，這種水漬會永遠在那裏。在地下室施工的時候，需要有一整套的技術處理方式，一個是外牆的防水，另外，還有一套帶孔的管道；一般水都是向地下滲透的，對地基的侵蝕非常嚴重，一定要保護地基，地基周圍的水一定要疏通排泄出去，隻有有效地把水排走，又有防水的措施，這個地下室才是幹燥的，地下室的幹燥非常重要，因為不僅僅是發黴的問題，最主要是關係到房子的壽命，因為這會影響到上麵的木結構。

怎樣的戶型才是理想的

明亮是非常重要的一個標準，大廳要明亮，廚房要明亮，不是說開燈以後的明亮，而是在自然光線下，房屋的窗戶要大。一樓與二樓的廁所，最好也要有窗；根據我們對成交記錄的跟蹤，通常一樓比較開闊的房子，這樣的戶型比較容易銷售。這樣的房子你將來想出手的時候也是比較容易的；二樓的過道給人的印象也是很關鍵的，上了二樓以後，光線也要好；客戶普遍不願購買那種上了二樓像鑽山洞一樣的房子，一直需要開燈，一是不利於節能，同時心情上也是比較容易受不好的影響，人們普遍還是有趨光性。

主人房的朝向盡量安排在南麵。一般獨立房不可避免都有兩個車庫，麵積達到400多平尺，我們盡量避免主人房正好在車庫的正上麵。原因是，車庫是非采暖麵積，下麵沒有冷熱空調，就是冬冷夏熱，尤其是冬天，車庫上麵的房間會比開同樣空調的地方低兩到三度，很多客人都做過這種實驗。尤其暖氣是打到上麵去的，而冷源卻來自腳下，而且車庫的頂是沒有做隔熱保暖的，讓人感覺非常的明顯；另外，車庫門的開關會有比較大的噪音，影響到主人房的休息；現在的建築商，通常在車庫上麵放置次要房間，比如說衛生間和衣帽間，也有的時候放“贈送房間”,通常是個娛樂的房間，或是個斜屋頂什麽的。按照現在設計，車庫上麵沒有東西，就完全把車庫移出去；因為好的地段，地價比較貴，通常和鄰居之間的空地很小，所以車庫隻能放在正前麵。如果不是這個原因，可以要求建商把車庫放在側麵，這樣，房子的正麵造型就會更好看一些。

地毯與地板的權衡

木地板的造價通常比地毯要高一些，對於中下檔次的房子，建商隻是在入口處放一方塊地板。一樓的進廳與過道，家庭成員集中的地方，經常走的地方，如果在一樓這些地方安裝地毯，就會磨損比較嚴重，時間長了就和周圍的地毯顏色不協調了。地板在這些方麵就會好很多，除了陽光經常曬的地方會變色，其他的耐磨損程度都會比地毯好。而且地板便於打理和清潔，不會像地毯那樣滋生細菌和藏汙納垢。一樓鋪地板，一進門會感覺非常清新親切，非常高檔。

地毯容易積累灰塵。灰塵來自什麽地方，每天冷暖氣空調是一個非常重要的來源。雖然空調用過濾網，但是還是有很多沒有過濾掉的塵土。凡是安裝淺色地毯的人就會注意到，每一家沿著牆，在地毯上就會有一道黑印，這個地方是吸不到的地方。地毯也有很多好處，它比較軟，舒適性好。家裏孩子或者老人如果不小心碰到或者是跌倒，就不會有問題；同時樓板走起路來比較安靜，加之樓上基本上較少人走動，也非常幹淨的。

油煙問題

中國無論南麵還是北麵的人，做飯都是油煙很大的。那麽保護廚房不被油煙侵蝕，就是一個非常重要的問題。油煙問題處理不好，如果充滿油汙的住房將來拿到市場上去賣的時候，買房的人不一定是中國人，就會感覺非常不好，對房屋的價格大大地打了折扣。體現房子衛生的，第一就是廚房，第二就是衛生間。

解決油煙問題有兩個方麵，第一個，就是把排煙的管道通到戶外。不是像美國這種在室內循環。美國的抽油煙機是用絲網過濾的，隻是定期洗絲網；而且是就地循環，據說是幹淨的空氣又排到了室內來了。——這種方式是不適合中國人的烹飪方式的。第二，就是要選擇大功率的、可以吸油的抽油煙機，必須是針對中國廚房設計的。通常在定製新房的時候，要告訴開發商我們華人需要的抽油煙機，可以和建商談判，要求建商給予安裝適用中國廚房的抽油煙機。建商要確認該產品品質過關，可以給予品質保證期。否則出現問題，如出現火災等，建商可能因為你私自更換住宅設施而要求免責。

主人房在一樓、二樓之權衡

通常年輕的夫妻喜歡二樓的主人房，除了舒適外，而且視線很好，景觀好。但是年紀大的老人們則較喜歡在一樓設主人房。如果你早上忙三火四突然忘記什麽東西，你可能就要樓上樓下走上幾次，這對上了年紀的人來說，確實是個沉重心理負擔。甚至有的年紀大的人幹脆買一樓的房子，有地下室可以，但是一樓帶地下室。對麵臨退休的人來說，他們不喜歡整日上上下下的。而且一樓的房子還會比較節約空調與暖氣，沒有二樓挑空空間。一樓相對來說，占地麵積要大，視野也會更加開闊，所以也有客人喜歡買隻有一樓的房子。如果年輕人喜歡二樓，家裏又有老人的，建議要挑選樓下有大臥室的、有全衛浴衛生間的房型。這樣老人可以在一樓洗澡，比較方便。如果家裏是三代同堂，這個選房條件是盡孝的基本考慮。

作者: 彭躍年    來源: 房產家居