Jeff Miao(Boston Realtor)的博客

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房子的故事(二十八)relocation的教訓

(2014-06-22 17:49:24) 下一個
在這房子裏住了兩年,老公又找了一份新工作,又要搬家了。這次relo的條件非常優厚,最重要的是關於房子的policy。

先申明一下,relocation policy是各個公司自己製訂的,根據職位的高低不同也完全沒有可比性,所以我這裏寫的隻是我們拿到的relo package。這次公司的條件是,先給你幾千刀做好賣房的準備,然後你自己得先賣三個月,賣不掉的話relocation company就會買下來。如果你能在第一個月裏把房子賣掉,公司還會有幾千刀的額外獎勵。當然經紀人的費用公司會掏。最後房子賣虧了的話公司還會補貼一半。另外在新的工作地也可以馬上買房,在這段時間裏公司會給你付低的那個mortgage。

我們一看大為高興,這次看來是不用賣不掉為房子發愁了。但關鍵問題是,relocation
company會用什麽價錢買你的房子呢?打電話去問,對方說,他們會找兩個appraiser來,取中間價。如果兩個人的價錢相差超過2萬,則會再找一個來,取兩個的近的價格的中間值。

這個deal聽著是很fair的,但是最大的trick,是在這個appraisal上。同一幢房子,即使找同一個appraiser,不同的顧客很可能會拿到不同的估價。如果是賣主,他拿到的估價會比較高,因為公司想make
you happy。如果是銀行,他拿到的估價會比較接近成交價,因為不是太離譜的話大家想make the
deal happen(現在也有一些低於成交價的case出現,不過並不多)。但如果是relo
company,他拿到的估價會偏低。因為在估價公司給的價錢上買下房子以後,如果這房子一直沒有賣掉的話,relo company會很不高興,可能下次就不會用這家了。所以,估價公司情願叫的低一些也不願失去這些大顧客。一句話,估價公司就是看人下菜碟的買賣,可信度不高。

不過不管如何,這樣的relo policy是解了你的後顧之憂了。但是最佳的策略,還是應該想辦法自己盡快賣掉。有過前兩次的賣房經曆,再加上這個房子本身條件很好,我還是頗有自信的:隻要價錢叫得準,這個房子一定很快可以出手。定價嘛,還是老方法,找對當地情況比較熟悉的經紀人。

找來的第一個經紀人是鄰居介紹的。這位大姐一來就把我們家房子吹捧得天上人間難找,最後給了一個嚇我一跳的價:45萬。想想這兩年當地的房子是穩中有降,我這房子有沒有做任何大的改動,別人一查就知道我兩年前多少錢買的,當買家都是傻子啊。二話不說客客氣氣地把她請走了。

這時候我同一個小區有一幢房子剛剛under contract,那幢房子open house的時候我還去看過,裏麵非常dated,但是有四臥(我們的是三臥),房型也是更popular的colonial。我覺得如果知道那幢房子賣了多少錢,我的房子值多少心裏也就有數了。

但是剛剛under contract的房子,除了當事人和agent以外,是無法知道價格的。我就索性給那個listing
agent直接打電話,說想interview他。他倒是挺爽快,直接就告訴我們那房子賣了36萬五。但是我們房子的狀態要好很多,他建議賣38萬9。我當時的感覺是 覺得叫的偏低了,我覺得應該賣在40萬前後吧,但是一想現在市場不好,就尊重了他的意見。也因為他在當地成績不錯,就決定用他了。

幾天後relocation company打來電話,說要做房檢和估價,為buyback做準備。為什麽要做房檢呢,relocation company不能買一個有問題的房子不是?所以在接手以前他們必須做徹底檢查,讓你把該修的東西都修好,在那以後出了問題就是他們的事了。我沒多想,就答應了。

就在我們房子上市前幾天,房檢的公司就來了。一共來了4個人,一看那架勢就和往常的房檢大不相同,很給人壓力。從房子房頂,到外牆,窗框是一個一個地查,家裏的插座也是一個一個地試,不漏過任何一個細節。在地下室也是不厭其煩地把東西都挪開。說實話,做過這麽多房檢,我還從來沒有見過這麽細致的。四個人,我們不到3000sqt的房子,他們花了整整四個小時檢查。我到最後有些不滿,因為有很多東西他們挪動以後都沒有放回去,我又花了不少時間才一一收拾了。

房子幾天後上市,第一天就接了三個offer。經紀人大為高興,說都打回去讓他們bid一把。最後有一家人以40萬5的價錢勝出。這個已經是我們可以預期
的最好的價錢了。說好第二天一早簽約。不曾想下午relo company把房檢報告送來了。根據法律規定,我們必須把房檢報告送給買方。經紀人就把報告傳真過去了。

第二天一早接到電話,說對方withdraw了offer。原因居然是因為我們送去的那份房檢報告。其他倒也罷了,有一條居然說我們房子attic裏有一根木頭有些發黑,房檢公司說是有mold的可能性,需要進一步檢測。

我們家的attic,不是walkup的,所以那天他們也是用手電遠遠的照了一下,那個距離,根本無法作出正確的判斷。並且我們屋頂從來沒有出過任何問題,attic
fan也是常年累月開著的,我覺得是mold的可能性非常小。但是房檢公司是寧肯錯殺一千,也不放過一個的。現在的買家又是談mold色變的占大多數,可憐我的第一個offer就這麽沒了。

我們這次找的這個經紀人很是能幹,他立即給那兩個被bid掉的offer打電話,和他們說明情況。這次他學乖了,先把那個房檢報告傳了過去,說你們看清楚再下offer。結果兩家都又下了offer。一個399k,一個397k。在反複確認他們看過我們的房檢報告之後,我們自然挑了高的那個。

誰曾想第二天一早經紀人又打來電話,說這個買家又反悔了,原因還是那個mold的問題。我說那不是已經告訴他們了嗎?經紀人說是,但是對方回家仔細想想還是覺得不妥,所以又改主意了。

經紀人說這樣下去不行,這份倒黴的房檢報告是個deal killer,我們得想辦法。我說我們不給他們看不成嗎?反正買家也都會做自己的房屋檢查。他說不行,依照法律,如果我們做了房檢,我們就必須disclosure我們的報告。現在看來唯今之計,隻有再做一份房檢,然後給買家看最新的報告就成了。我們同意了。

不想第二天經紀人又打來電話,說他想辦法把那個被兩次bid掉的倒黴蛋又拉回談判桌上了。我一直覺得listing agent沒什麽太大用處,但是這回我們很慶幸我們用了他,憑我們自己是絕不可能讓一個兩次被我們拒掉的買家回心轉意的。對方隻是說要自己做房檢,我們當然也沒什麽意見。

如我們所料,對方的房檢根本沒有查出什麽問題來。倒是我們的房檢報告給對方提供了很好的資料,使對方的repair list上多了一大半的內容。不過對方隻要不在mold的問題上糾纏不清,別的什麽都好說。我們痛快地答應了對方的條件。這次賣房,從房子上市到under contract,不到十天就全部搞定了。

回頭想想這次賣房,要不是那個relo company的房檢報告搗蛋,我們第一天就把房子賣掉了,還能多賣8000。唉,還是那句話,吃一塹長一智。

下一篇又要買房了。到現在為止都是賣房麻煩,這次居然買房買的很痛苦。
來源: 文學城    作者: ice-ice


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