喜歡的不一定適合你，價廉也不等於物美！
有一天，我接到一個朋友簡愛打來的電話，讓我幫幫她的朋友胡先生。胡先生在梅斯路附近購買了一個有114套單元房的多戶型家庭住宅公寓，經營上似乎出了些問題。20世紀90年代梅斯路附近是非常受歡迎的地區。我答應簡愛約上胡先生談談，看看究竟出了什麽問題。
2005年，胡先生搬進了一座幾千英尺的大房子，並成功地出租了他以前的住所。經過那次自己家住宅的成功交易之後，胡先生開始對投資出租公寓產生了興趣，他讀完一本當時風靡美國的暢銷書《窮爸爸，富爸爸》之後，便開始尋找房地產投資的機會。
後來，他在經紀人普爾的幫助下買下了這個114套多戶型家庭住宅公寓小區，普爾參與了交易的全過程，包括325萬美元的合約和三個月的免費物業管理培訓。
普爾幫他辦了所有的手續，包括貸款、房檢以及其他相關事宜。他還幫胡先生從銀行貸到比實際合同價格高出20%的款作為部分首付，胡先生隻付了很少的首付就完成了這筆交易。
我、簡愛和胡先生在午餐桌上聊了兩個多小時後，我們馬上跟隨著胡先生開車去了那片公寓住宅小區。當我驅車進入住宅小區時，所見到的一切都讓我感覺不妙。
房子看上去非常老舊，道路兩旁垃圾遍地。住戶在街上閑逛，嘈雜的搖滾音樂肆無忌憚地震蕩著。這一帶是個犯罪高發區，在夜晚經常能聽到槍聲。因此胡先生不得不雇用一名警察以維護夜間的治安。
我們走進位於小區中心地帶的辦公室。胡先生把我介紹給房屋租賃員馬歇爾，帶我們參觀了一套空置的公寓。
114套公寓隻有84套可以出租，其餘的都需要重新裝修。這84套也沒住滿，空置率還很高。由於小區沒有修理配件的存貨，維修工就從那30套待裝修的公寓裏拆電器和廚具的配件，來維修有客戶的公寓，即拆東牆補西牆。
小區內的道路坑坑窪窪，建築的外牆上到處是斑斑點點黑綠的青苔，一片雜亂無章。我想，就這樣的公寓，即使是免費送給我，我也不要。在地產行業裏，物業的好壞等級依次分為：A、B、C、D，這是一個“D”級的物業，而我的物業都是“A”級的。
我的哲學是：如果你自己都無法入住的地方，憑什麽租給別人住？“己所不欲，勿施於人”的道理中國人應該都知道，卻不是每個人都能做到的。
我翻閱了他的租賃合約、維修單、電腦程序、入住和搬出情況的報告，還有租金和維護費用等。
我發現他的員工工資就是一筆不小的開支：租賃人員馬歇爾每月2000美元；兩個維修工每人2000美元；還有那位從未做過任何物業管理經理，而且不坐班的普爾每月2500美元，他是一個獨棟家庭住宅房地產經紀人，不是多家庭或商業住宅經紀人。這樣，每月的工資開支共8500美元。
胡先生僅從自家房子出租的成功經驗和一本介紹房地產的書中獲得的知識就信心滿滿地開始了他的房地產事業。他不明白在公寓租賃行業裏，一個維修工負責平均100個單元，辦公室租賃員一人負責約150個單元。
他不知道自己雇用了一個沒有任何物業管理經驗的老好人來經營他的物業，自己也不懂得管理和運營。以為這些公寓能給他帶來利潤和財富，就像美國人常說的“瞎子給盲人領路”。
自從他購買了這批房產以後，每個月都要投進去成千上萬美元來維持周轉。他希望我有辦法幫他提高利潤、增加現金流。
雖然我認為這片物業從硬件狀況到軟件管理都很差，但還是盡力以我的知識和能力給他提供最大的幫助。
我們坐下來，評估和分析了所有現狀事實後，我給他提供了一些建議、選擇和具體的計劃如下：
首先，目前這個114套單元房的居民小區的收入隻能養活一個租賃代理和一個維修技師。這樣在工資費用上每月會節省4000美元。
第二，胡先生必須親自參與管理，每天坐班4個小時，加上星期六和星期天。他應該承擔一定的業務責任，如房屋租賃、背景調查、驅逐手續、維護需求、審計等。這些詳細信息可以使他迅速全麵地熟悉和控製自己的產業。
第三，他20歲的兒子可以利用傍晚的時間來小區修剪修剪草坪，照顧遊泳池和做一些的簡單維修工作，如換燈泡、通廁所、巡視小區之類。保持小區衛生環境，定期維護。
第四，也是最重要的一點，胡先生需要雇用一個有經驗的物業管理經理。
第五，我給他提供標準的物業管理文件和員工培訓。我的先生鮑比在必要時也可以幫他做一些維護方麵的工作。
第六，他們應該立即做的項目是修整小區停車場，創建更好的綠化環境，在小區內種植鮮花，以增加社區的吸引力。另外，清洗建築物，粉刷牆板，使所有房屋的外牆保持幹淨清爽，使小區房子更受歡迎。
第七，提高入住資格標準，麵向素質和收入稍高的人群，不接納任何有被驅逐和破產曆史的申請人。
胡先生對我提出的建議很滿意，迫不及待地與家人討論。胡先生夫婦都有全職的工作，既然這是一個家庭的決定，全家人就應該擰成一股繩，齊心協力而不是隻有胡先生一個人單打獨鬥。
可是，他並沒有完全按照我的計劃執行，而是做了選擇性的改變。他解雇了馬歇爾和一個維修工，卻保留了沒有物業管理經驗的普爾並要求他每天在辦公室工作6小時；他自己每天來辦公室辦公兩小時；他的兒子也開始修剪草坪。胡先生申請了一個4萬美元的信用卡用於停車場路麵的維修和改進。
雖然出租率增加，但還是偏低。胡先生又解雇了月薪2500美元的普爾，用1500美元的月薪聘請了一位年輕的房屋租賃員史蒂文。不久，盈虧收支終於平衡了。
隨著公寓經營出現起色，人員工資也從每月8500美元降到了3500美元。2008年秋天，租賃員史蒂文重回大學去學習後，胡先生聘用了布萊特，每月工資2000美元。
小區經營得順利，胡先生逐漸從每天到辦公室工作兩個小時開始撤回到每周工作幾小時。他的兒子也漸停了修剪草坪。他們的思維運作方式似乎又回到了原點。
希望通過投資房產獲利，是一個美麗的夢想，很多人都有。在房市最低穀時期的這個小區，這樣短的時間裏是不可能實現的。
一次偶爾和胡先生交談中，他又問到我同樣的問題：該如何提高利潤……
四年後的2011年，胡先生告訴我，他們在起訴他們的銀行，並且已經停止支付抵押貸款幾個月了。銀行態度強硬，開始啟動喪失抵押品贖回權。整個流程需要6個月的時間完成。
我很震驚，問他有什麽我可以幫忙。胡先生謝絕了，他表示對這個小區已經失去了興趣，隻是希望銀行能夠免去他使用私人信用卡去修理停車場而欠下的4萬美元債務。然而，銀行不同意，所以胡先生把銀行告上了法庭。
我和胡先生在2007年同年買下了不同的小區。幾年內，我的公司已經從格林斯威爾的96套公寓發展至上千套。可是，胡先生的公寓小區卻被銀行強行回收。
我和胡先生之間的區別在哪裏？
首先，我有一個真正的導師蓋瑞，而不是一本房地產投資的書。我是站在導師的肩膀上實現了我的夢想，他傳給了我他用大半生積累的人脈和專業知識。
第二，地段和價位選擇的不同。我選擇的小區在最好的地段，價位高，是“A”級物業；而他的在最差的地段，低於我的一半的價格，是“D”級物業。
第三，首付款。我放了約100萬美元的首付，以確保良好的運營。公寓的出租率近百分之百，保證了我的收入和每個月的利潤。而他走了一條完全不一樣的路，隻投了很小數額的首付，之後每個月卻要補貼成千上萬美元來維持周轉，最終的支出總計高達幾十萬美元。
第四，堅持。我是以長期投資和持續經營的心理買下的產業，所以我用10年以後的眼光來看今天的這筆交易。而胡先生是看眼前的風險和回報率。
許多從業者或小投資群體和胡先生有著相同的心態。小額首付似乎是減少了創業的風險，但實際上，許多沒有創業經驗的人無法承受無止境地倒貼運營費用的壓力，那會令他們喪失信心，變得沮喪。他們許多人會由擔心到失望、絕望，最後忍痛割愛，退出房地產行業。
然而，有財力和承受力或者能夠親力親為吃苦耐勞的人，一旦挺過艱難時期，突破瓶頸，必將迎來巨大的利潤！
到2014年時，胡先生的公寓小區增值很多。如果他們夫婦有足夠的信心、多付出一些努力堅持下來的話，應該能賺到幾百萬美元。
在我經營房地產生意中，曾幫助過許多的朋友。胡先生夫婦是我唯一沒能幫他們實現自己夢想的人，是我的一個遺憾。
這個實例也常常提醒我，做生意不能太過草率，不然將付出慘重的代價。喜歡的不一定適合你，擁有了也要為之努力，用心經營才能成功！
