該花的錢則花，該省的就省，不能亂花。也許有人會認為我為了幾千或1萬美元斤斤計較有損形象，但這就是我的成本意識。積少成多，每一分錢積累起來就是財富。
做了3個月前期工作，包括價格、購買協議、確定雙方律師、銀行、房檢和具體的合同內容之後，我們在3月底簽了合約，預付了100多萬美元無償押金。物業過戶定為3個月，即6月底。
很快就到了6月底，銀行貸款手續未齊備，產權過戶推遲到7月份。賣主也提出他正在找項目做再投資避稅（或延稅），要求拖到9月底。股東之一的三加倍公司投入這個項目的資金就是之前賣了物業後的1031再投資款，為期180天，到8月27日過期。所以，我們必須設法在此日期前過戶。
1031再投資是聯邦稅務局規定的合法物業轉換條款，業主在6個月之內用賣物業的錢去買一個價格相等或更大的物業可以合法避稅（或延稅）。
於是，雙方的律師開始在郵件上互鬥和威脅。銀行代表也因為項目不能在約定期內交割，趁火打劫漲了0.15%的傭金。
我很不開心，沮喪。難道我老了，運氣不再？當初簽約時認為90天肯定能過戶，怎麽120天都不夠？
物業經理查爾斯懷疑賣方到底是真的在找1031再投資避稅、延稅項目，還是找借口不賣而拖延時間？
我追問賣方經紀人賣主的真正目的，他也感覺賣主不是很認真地在找新項目。我們再一次查看合約，確定他必須在8月28日前過戶。我聽後大喜，我簽約時確實是算過日子的，沒有老啊！難道是我碰到了稀裏糊塗的賣家？或者，他遇到了新問題，改變主意不想賣了？
我建議三加倍公司的股東做兩手打算：第一，設法在8月27日過戶；第二，立即尋找替代投資項目。否則，錯過180天的避稅期他們要納稅約8萬美元。
山姆與賣方律師聯係後，賣主還是堅持9月30日過戶。理由是合約中的“on or about”多給他30天的合約期，山姆氣得瞪眼。因為我們都知道，如果我們依合約把對方告上法庭，不可能在30天內有結果，隻能白耗精力和金錢。那三加倍公司該怎麽辦？
三加倍公司的投資金額大約79萬美元。如果把這筆資金從這個項目掰出去，我必須補上這個資金空缺。抽出來的資金必須轉投在其他項目上，把開支數額增大也是另外一種減稅方法，什麽項目呢？
思索了幾天未果。有一天我洗澡被熱水淋了半個小時，終於有了主意。這個主意既可以留住大部分資金，又可以減稅。把三加倍公司的資金投入我和鮑比的餐館物業，如果在年底完成手續，就有足夠的時間來花費8萬美元從而達到衝稅的目的。
可是構架很複雜：開設新公司並且把餐館轉入名下，然後用賣方貸款的交易方式進行由我保持原來的貸款，我當二房東把所有收入利率轉租給三加倍公司，以邊租邊買的方式在幾個月後過戶。
我把想法告訴三加倍公司的股東，大家都很樂意看到新的項目。鮑比帶他們到餐館實地考察，共進晚餐。
三加倍公司收到由律師保管的1031專款後，我立即把各種文件，包括新股份表，二房東租約及買賣合約給三加倍公司股東過目簽字，三天就完成所有手序。如果曼哈頓項目順利完成，我將成為擁有該項目55%股份的主要股東。
剛過9月勞工節，賣方又有麻煩了。山姆收到賣方寄來的一份市政府8月30日發出的違規通知，要求他把四樓和五樓之間的外牆脫落和老化部分在規定的期限內修補，否則10月17日上法庭。維修費用約2.4萬美元。所以賣方再一次要求推遲過戶！
我思考了一晚，告訴山姆：這是原本存在的問題，隻不過市政府之前沒有看到而已，我們應該接過來並承擔修理的責任。希望賣方經紀人會為此而做些讓步，拿出一部分傭金分攤費用。
賣方經紀人不願意減少傭金，他認為賣方應該付這2.4萬美元，讓我們等他的消息。
可是查爾斯經理知道後非常氣憤，大罵律師和賣主，甚至叫我放棄該項目，雲雲。他氣不打一處來，要求屋主降價，大家吵成一團。
律師們開始討論市政府發違規罰單的事。山姆寄來了各種文件要我簽字，銀行律師也追著要頭期款。
山姆又收到紐約市火警局和房建局8月30日另外兩份違規單，同樣是指四樓和五樓之間的外牆維修，注明維修項必須在9月17日之前完成，並通過市政府的檢查。
山姆趁機向賣主律師要價4.5萬美元的維修押金。賣主如果按原合同8月28日過戶，這一切也就和他沒有任何關係了。他這樣拖延不僅自討苦吃，也讓我因為1031投資款麵臨過期而煩惱好一陣子。
經紀人不久來電說賣主同意把保險公司的賠償金轉讓給我們用於維修，不需要扣他的傭金了。我很不滿意地說：“如果我不要這個項目了，你將分文無獲。”
山姆問我為什麽拒絕保險公司的賠償金，我告訴他：“從來沒聽說過保險公司會賠償日常損耗的維修費，我不相信這個歪理！”
一周後，山姆說賣主同意給2.5萬美元維修費，而且會付清其他違規罰款賬單，如熱水爐等。其實修補本身的工作量很小，隻是紐約市有規定，一定要搭安全架，這些次要開支比修理花費的錢還要多。
賣主擔心市政府和警局下周三會再開來罰單，叫他的經紀人不停地追問我們是否能馬上開工。查爾斯說：“我們目前不是屋主，無權開工，賣方請便吧！”
我被經紀人追急了順口說道：“行啊，有錢能使鬼推磨，追加2.5萬美元我立馬開工。”賣主一定腸子都悔青了。
山姆真的去找賣主律師要2.5萬美元，估計他們得氣暈了。經紀人來電話我沒接，隻聽到他的留言裏問為什麽又要錢。
山姆收到賣方律師的回複，屋主願意再加1.25萬美元維修費，總數為3.75萬美元。因時間緊迫，要我們立馬開工。出了口惡氣，我的心情好多了。
我們又接著往前走，準備各式文件。連續幾天裏，山姆寄來了一大堆貸款文件，又問我們是否保留原來公司的服務，包括遙控室內暖氣、水和電等。我同意先全盤接過來，過戶後再逐一處理。
山姆問我們是否看了他寫的《客戶管理通知書》，我認為沒有問題，查爾斯要求加上一句“請在房租支票上注明你的門牌號碼”。
銀行追著要資料，我公司的百絲妮經理把申請表、現金管理表等填好寄去。後來又寄來了附加條件，要求過戶後6個月之內必須完成四項工作：第一，修補大樓牆縫；第二，油漆消防逃生樓梯；第三，油漆公共樓梯間；第四，填補窗縫。查爾斯嚷嚷說防火樓梯剛剛油漆過了，希望取消這一條。
產權過戶公司也發過來幾份報表：買主銀行貸款，產權公司羅列出銀行貸款的具體分配項目；買方頭期款的具體分配項目；賣方現有銀行的還款額及費用細節；買賣雙方數目的匯總及賣方所得餘額。
我花了一晚上的時間審閱我公司的會計匯總的這些報表。律師山姆和經理查爾斯也是工作狂，陪著我晚上加班，郵件、電話來往不斷。我反複核算後發現賣方律師算少了1萬美元費用並告訴山姆按兵不動。
山姆預計好頭款過戶，希望我能盡快匯款並要求我下周一上午10點鍾到產權轉讓律師辦公室過戶。
飛往紐約前，我把頭期款匯到了產權轉讓律師公司。
