附 錄
美國地產投資基礎知識
（個人經驗和知識，僅供讀者參考，不負任何法律責任）
附錄一 投資公寓基礎知識
公寓和商業投資項目的操作複雜，沒有標準可循，會涉及下麵的概念和領域。
1.地產投資主要有四個方麵的回報：現金流、本金儲蓄、增值以及合法避稅（或延稅）
(1)第一種回報：現金流。
(2)第二種回報：本金儲蓄。
(3)第三種回報：增值。
(4)第四種回報：正現金流合法延稅，負現金流合法抵稅。
2.物業折舊
如果沒有物業折舊，投資人每年都要付現金流和本金儲蓄的所得稅。政府允許業主采用多年的折舊來對衝所得的收入，推遲交稅若幹年。如果物業賣了，折舊的金額還是要按一定比例補稅交給政府。盡管如此，你還是合法免費借用了政府的稅金若幹年。如果你把物業遺留給後代，在政府規定的遺產金額內可免稅。
3.地產團隊
地產投資一定要有一個經驗豐富、有誠信的專業團隊來輔助交易、貸款和物業管理。他們設定投資計劃，分析項目的前景，有關係網，如銀行家、地產經紀人、律師、會計師等。
(1)地產經紀人有地產界的社會關係，在市場上找到合適的房源提供一條龍服務，如評估師、銀行、保險公司等。
(2)律師負責起草審閱合同、做房契調查、成立公司、製訂公司章程和處理其他法律相關事宜，等等。
(3)地產會計師根據投資人的目地提供最合適的公司架構，以達到合法避稅（或延稅）的目的，例如物業轉換、遺產轉讓等。
(4)銀行：各類銀行能做的項目和規模各不相同。銀行放貸分100萬以下、500萬以上、1000萬以上各不相等，有個人全債權貸款和無個人擔保貸款。銀行是最大的股東，銀行種類很多，分別是商業銀行、存款銀行、保險公司和各種上市公司。
(5)投資合作人：與合適的投資者共享利益。在小型的投資合作群裏，投資人的年收入、家庭背景、職業、年齡、投資的目地以相似為主，減少意見分歧。
(6)物業經理：負責日常物業管理工作，包括租賃、廣告、維修、草坪、鏟雪、物業房頂、內外翻新等。
(7)產權過戶公司：負責產權調查和過戶相關聯的所有事項，包括房契曆史和相關的債務。欠款人、欠款額、法律糾紛、房契保險、過戶開支、地稅分攤、代管金額、物業轉換，等等。
(8)保險公司：公寓專業保險公司懂得室內、室外保險的區別，銀行款的金額，失誤、重建或收入的保險金額，保險金受益人，和銀行代表打交道，等等。
(9)物業檢查：懂基建，查看施工失誤、物業缺陷、物業管理問題、各類蟲害，例如，窗子、屋頂漏水，牆、地基裂縫，冷暖氣、熱水爐、電表是否有問題，是否有白蟻、蟑螂，等等。
(10)評估師：評估的價值能否滿足銀行和買賣雙方的要求。估價不是越高越好，要具體情況具體對待。
4.物業管理公司：選擇合適物管的幾種方法
(1)從其他商家了解或打聽該公司的信譽。
(2)從報紙、雜誌或具體的交易中了解該公司的做事方法；造訪該公司，匿名參觀或體驗該公司的活動、租房等；索取相關文件收入、支出報表、各種合同、租約等；查看該公司網上登的廣告；查看該公司的相關牌照，如經紀人、銷售員。
(3)測試該公司的工作效率，包括反應速度和是否能聯係上。
(4)對比該公司的管理費是否合理。
(5)查看該公司是否有張貼公平住房和公民權利法。
5.貸款須知
(1)我貸款必須具備什麽條件？
(2)我需要提供什麽文件，稅單、淨資產、銀行存款、信用卡？
(3)貸款申請表的費用是多少？
(4)申請貸款的總費用——包括過戶、調查、評估師、傭金——是多少？
(5)我的貸款申請被批準前還有什麽費用？
(6)我的貸款申請表需要多長時間被批準，批準之後還需要多長時間才能到賬交易？
(7)利息是多少？
(8)利率是幾年的？
(9)貸款的固定利息期限是幾年？10年、15年、20年、25年還是30年？
(10)銀行有代管賬戶來預收地產稅、保險和大件維修費嗎？
(11)在我選擇合適的貸款種類前，請解釋各種貸款的區別。
6.公寓物業須知（賣方提供）
下麵是可以在簽合約前問的一些問題：
(1)該物業你買了多久？
(2)不同戶型的房子比例如何？單套間、一房一廳、二房一廳、三房一廳、車庫各有幾套？
(3)水電費怎麽運作？分開表計算？誰付錢？誰付總水費賬單？
(4)每套公寓裏有什麽電器設備？爐頭、冰箱、洗碗機、微波爐、洗衣機、煙霧測控器？房客有自帶家電嗎？
(5)有冷氣嗎？公寓是中央空調、單裝空調還是沒有空調？
(6)租客有什麽特點？收入多少？信用多少？有犯罪記錄嗎？上過法庭驅逐令嗎？
(7)押金的正常金額是多少？帶寵物需要交押金還是費用（不退的）？
(8)租約多長期限？按月租？滯納金多少？收寵物嗎？多少房客有寵物？
(9)折扣/促銷：目前有促銷活動嗎？包括房租和維修服務。有答應房客免費物品或服務嗎？
(10)屋頂、冷氣、地毯、停車場以及其他設施，過去兩年有大裝修過嗎？
(11)目前的空置率是多少？現在有多少套空房？
(12)有多少租客已經給了搬家通知的？
(13)有哪些服務是外包的？這些合約在換了房主後是否還有效？
(14)多數房客住多少年了？
(15)這些公寓被單戶化了嗎？管理費是多少？
(16)哪家管理公司？怎麽收費的？總收入的百分之幾？
(17)哪家銀行貸款的？貸款可以轉讓嗎？是賣主放貸嗎？
(18)房客自己有在外麵租家具、電器嗎？
(19)物業裏有什麽是租用的？
(20)有樣板房嗎？
(21)該物業是獨資還是合資的？
(22)請提供這兩年的報表——收入/支出表、現在租金收表、所有租約。
(23)有土地測量調查報告嗎？
(24)有環保報告嗎？
(25)有房屋入住許可證嗎？
(26)有小區規劃圖紙嗎？
(27)有前5年或10年的維修記錄嗎？
7.寵物費
(1)入住費，不能退。
(2)月費。
(3)寵物費每年可以上漲5-10%。
(4)限製寵物的數量及每隻寵物的重量。
(5)寵物糞便處理。
8.銀行利率變化的應對
投資者根據利率變化的原因、貸款類別、條件和年限、持續時限來決定調整投資方向和細節, 利率上漲或下跌會出現以下不同的社會現象。
當利息下降時：
(1)有更多人能買第一棟房子。
(2)現在的房客因為買了房子搬出去。
(3)未來的房客會選擇先買房子。
(4)租房折扣和促銷金額需要加大。
(5)總體房租收入會因為“軟市場”而減少。
(6)業主會因為低利率而重貸，以降低月供貸款。
(7)房東降低月供省下的錢與房租的損失互相抵消。
(8)公寓房價格市場保持強勁，利率低能購買公寓的人更多，需求更大。
當利息上漲時：
(1)更少人符合買房條件，推遲購房計劃，租客滯留長些。
(2)更少新建的公寓，因為房貸困難，建設成本增加。
(3)租房的入住率上升。
(4)租房的月租收入增加。
(5)利率超前消費是通貨膨脹的表現。
(6)物業市價，特別是可轉讓貸款的物業價格上漲。
(7)變動性(variable)利率貸款的利息上調。
(8)每年供貸款金額增加。
9.資本利率 (Capitalization Rate)買價和淨收入的關係
資本利率＝淨租收入除以買入價格（價格越高，資本利率越低）。
淨收入：公寓的總收入減去開支。
收入包括房租、滯納金、寵物費、申請費、水費，等等。
開支包括地產稅、保險、割草/鏟雪、垃圾、修理、油漆、清潔，等等。
資本利率＝淨收入除以買價。
例子：
一棟物業的年收入是$10,000，賣價$100,000，資本利率是10%，如果賣出$90,000，資本利率11.1%，或者賣出$111，000,資本利率9%。
價格越高,利率越低。淨收入通常是比較穩定的，每年變化不大。
買家出低資本利率買房, 即高價格。反之，高資本利率買房，則低價格買入。
資本利率模糊地帶：房貸不屬開支類別（利息高低或投資者是否用現金買房，對資本利率換算沒有任何影響。）
影響資本利率的五個元素：
(1)銀行利息：銀行利息低，投資者可以充分利用借貸的杠杆原理來購買物業。資本利率高於利息利率的物業才會有正現金流。如：資本利率8%，利息6.5%的物業才會有正現金流。差距越大，越賺錢。相反，資本利率5%，利息6.5%就會產生負現金流。
(2)物業質量：投資人願意買低利率的物業，他一定相信該產業有很好的升值空間，租金穩定。物業本身質量和地點較好，相對容易管理。
(3)供應與需求：不是所有的投資者都是因為經濟原因購買物業，有些是因為其他需要，如區域性。例如醫生、零售商或辦公室客戶，他們的職業或者生意需要在某個特定的區域，物業本身的價值則是他們考慮的第二位。這種情況多了這個地區的房源就會減少，導致資本利率降低。
(4)物業轉換：當物業在地產市場上賣出好價格時，業主設法把賣房的利潤所得稅推遲，通用的方法就是去買另一個更大金額的物業，使房源減少，供求失去平衡降低資本利率。
(5)投資比較：當投資者看到銀行利息、股市、退休金之間競相吸金的時候，投資人更傾向於接受低資本利率的房地產。
計算淨收入的方法有很多種，有時用相同的方法計算，不同的人算出的結果也可能不一樣，新舊房東的開支項目和數字也不盡相同。
例如：新房東的地產稅會因為買賣價格變化而被相應地調整，不再是老房東以前的稅額。
10.地產專業名稱和定義
(1)1031 like kind exchange物業轉換：用賣物業的錢去買相等或更高價格的物業合法避稅（或延稅）。
(2)Assessed value評估價值：縣政府評估物業價值，用於計算地產稅。
(3)Balloon payment due date 一次性到期還款日：一般是在賣物業或重貸時發生，新、舊銀行交接款項。
(4)Broker有牌經紀人：每州不一樣，有少量州的牌照通用。
(5)Capital gain or loss 資本收益（買賣物業的贏利或虧損）。
(6)Capitalization rate資本利率：買價和淨收入的關係。淨收入÷買價＝資本利率。
(7)Investor's net worth投資人淨資產：投資人的全部資產減去全部負債以後的餘額。
(8)Perfect a Lien完成留置：債權人把物業有關的合約拿到法庭去登記。業主必需付清債務，物業才能賣出和過戶。
(9)Recording公共記錄：任何人和公司都可到縣法院去查買賣等記錄。
(10)Seller Affidavit：賣者的擔保書。
(11)Survey房屋地界圖紙：銀行要求買主必做的手續。
(12)Title地契、產權：是物業、貴重物品的擁有證明。
(13)Insurance物業保險：投保物業內外保險。
(14)Title Insurance契約擔保：擔保那些對房契有損害的事情，無論是現在知道的還是不知道的。
(15)Zoning區劃：縣政府屬下的房管局對每個地區、地段的建設都有一定規定和計劃，居民區，公寓小區，商業區，工業區，農田區等。
（個人經驗和知識，僅供讀者參考，不負任何法律責任）
Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)
微信公眾號：meipiaodizhu
