在曼哈頓的房產市場上找到一筆合適的交易並不容易。而新澤西北部緊挨著曼哈頓的一部分被劃為大紐約都會區，特別是哈德遜河附近的城市。如 Jersey City, Hoboken, Union City，West New York，Fort Lee, etc。我開始關注這些城市，就是因為紐約的高房價使得很多在曼哈頓工作的人選擇在這些城市裏居住和生活。
之前我在新澤西做了些小額房產投資交易，後來又有了新澤西的地產經紀公司。2017年3月份再次安排行程到新澤西實地考察看物業項目。順便約上幾個月前蓋瑞朋友介紹的小夥子奧斯卡見個麵。他是一間全美地產大公司在新澤西的地產銷售員。
我和奧斯卡查看了三個項目：138間、32間和23間的公寓樓，它們分布在哈迪遜西河畔的幾個小城市裏，離林肯隧道不遠，去曼哈頓不到半小時的車程。我們決定向138間新建兩年的項目開價4800百萬。可是業主說他沒有可以接納這筆賣房資金作為1031物業轉換的項目，所以不能賣。
1031 like kind exchange物業轉換是用賣物業的錢去買相等或更高價格的物業合法避稅（或延稅）。特別是利潤高、規模大的項目。如果業主賣掉物業的增值部分不能在180天內投資到其他項目中，就需要交納很高的增值稅款。
4月份，我們便轉向今年三月份剛剛完工開價1500萬的23間新樓房。四個星期後，賣主說他隻找到一個700多萬的物業可以用作1031轉換項目，所以隻能賣13間。
奧斯卡介紹了貸款經紀人布萊德給我。他是意大利後裔，36歲，在高盛集團工作幾年之後回到他母親的貸款公司工作。他聯係了幾間銀行，他們評估了物業價值之後很快發出來貸款意向。我驚喜地發現當地與曼哈頓之間的杠杆的比例差距非常大，即頭期款是25%和65%的差別。我可能隻需要不到200萬就可以拿下這個物業。
在和賣家洽談合約的過程中，更多的驚喜是押金隻要5%而且在30天內無需理由可以全款退回。真是喜出望外！這才是我所熟悉的美國地產交易的方式。曼哈頓的經曆仿佛是在另一個國家。難道從2014年在曼哈頓和澤西城艱苦創業至今三年以來的瓶頸將過，苦盡甘來？
5月底買賣雙方同意以750萬的價格簽合同。我會按照常規購買房屋保險，但要求賣方提供一年的新屋維修保證以防新建築的意外。賣方以當地沒有這樣行規的理由拒絕了我。僵持幾天未果後，我隻好讓步把簽好的合約和押金寄給對方的律師。然而，幾天之後賣主卻因為他預定的新項目告吹被迫中止我們的合約。
6月我們再次去實地考察了10年新的兩棟公寓樓共32個單元，並對其中的一棟16間報了價。最後以350萬的價格用10萬的押金在7月份簽了下來，預定9月15日過戶。
過戶的當天，我認識了尼可拉斯並參觀了他介紹的44間單元的公寓樓。大樓坐落在懸崖上，視野開闊，風景極佳。大樓的一半可以俯瞰哈德遜河，與曼哈頓中城隔河相望。
尼可拉斯是入圍全美房地產銷售額前25名的經紀人，我們通過布萊德的介紹認識了他並與他取得了聯係。據說他認識很多哈德遜沿岸公寓的大業主。許多交易都是經他的小圈子Off Market 達成的。
很多成功的經紀人都有自己的小圈子。他們和本地的業主有著緊密的聯係，掌握著一批合格的買家名單並了解他們的要求。一旦項目匹配合適，順利成交的比例很高。這也是我跟著蓋瑞熟悉和習慣的交易環境，避免在公開市場競標。
10月13日我攜同十幾個合作夥伴一同查看了他介紹的這棟大樓，並一起分析了相關的數據和利弊，其中有幾位是新澤西的新夥伴。
在我們組建團隊的過程中，我認為一位新人並不適合我們的團隊，而另一位新人則認為我們的團隊不合適他。這是一個擁有合作夥伴人數最多的公司。增加新人投資機會也是我近來的新計劃。我希望他們當中有人能夠把我的做法傳承下來，不負蓋瑞和無數貴人對我的幫助。
這個項目有七間銀行願意給我們貸款，包括政府機構房地美。提供的利率為3.5～3.75%。核算後現金回報率為4%，房租年增長率2.6～3.5%。最終，我簽下了房地美的TermSheet，因為它同意給我第一年interest only的要求，而之後的利率為3.6%。布萊德開始張羅申請表、物業評估等等。
當天，夥伴們還參觀了尼可拉斯介紹的附近另外5棟商業公寓混合樓共80個單元。而我和一位夥伴則到賣主的辦公室翻閱租戶文件。在審閱的過程中我們發現有幾份租金存在問題。追問之下辦公室人員才透露出， 因為公司修理人員偷懶除了不及時維護物業之外還擅自出租了六間公寓並私吞租金，租客怒而告到了房管部門。
賣主是一位30多歲的曼哈頓猶太人。這是他在2010年次貸危機期間以332萬投下的第一個新州項目，7年後翻了一倍。隨後的幾年內，他又陸續收購囤積了附近上千間A級物業，並於近期開始出售。去年，他通過1031轉換條例已經把3,400多萬所得資金投入到曼哈頓哈雷姆區的新項目，開始了新一輪滾雪球似的資金積累和發展。
這兩個項目的開價分別是750萬和1,400萬。雖然麻煩不少，但因為曼哈頓的景色和地段更好，我們決定先買44間的公寓樓。
我們還根據房管局提供的房屋管控房租增長率來分析過去七年的租金風險，要求賣主在過戶前完成和清理所有違規記錄。經過三周的協商，該項目的總價定為715萬，需交20萬的押金。預計在2018年一月底過戶。
同時，我開始著手為下一筆80個單元的交易做準備 --- 籌集約350萬的首付。我們不拋售任何物業而是運用雞生蛋的原理，將物業增值的部分通過重貸的方式套現，把所得的資金用來購買下一個項目。這是滾雪球成長的另一種模式。
在當年的次貸危機中，也有不少人用這種方式購買更多的物業而陷入困境。把握適度的杠杆率和選擇良好的物業所處的地點最為關鍵。這也正是許多A級物業並沒有受到市場的衝擊而大幅貶值的主要原因。
尼可拉斯的出現，不僅幫我解決了難以找到合適項目的難題，還引領我進入了off market 的小圈子。難道他將是幫助我開啟大紐約都會市場大門的人嗎？我非常期待合適的交易能夠一波波地滾滾而來！
Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)
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